Mieszkanie należy zwykle do najbardziej wartościowych i z pewnością najważniejszych składników majątku osoby fizycznej. Chociażby z tego powodu warto za życia uporządkować kwestie prawne związane z własnością lokalu, aby być pewnym, że po śmierci trafi w odpowiednie ręce, czy to członka rodziny, czy innej wybranej przez nas osoby.

Polskie prawo odmiennie reguluje kwestie dziedziczenia mieszkania i rozporządzania nim na wypadek śmierci, w zależności od przysługującego nam tytułu prawnego do lokalu. Warto bowiem pamiętać, że obok „klasycznego” prawa własności w polskim systemie prawnym istnieją także takie formy prawa do lokalu jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Ponadto użytkować lokal można na podstawie umowy najmu, na przykład od zakładu pracy czy gminy. W zależności od przysługującego nam tytułu do lokalu mamy inne możliwości rozporządzania nim, także na wypadek śmierci.

Osoby, które są właścicielami mieszkania, tj. przysługuje im prawo własności konkretnego lokalu, mają co do zasady pełną swobodę w dysponowaniu swoim prawem. Chcąc być pewnym, że po jego śmierci mieszkanie trafi do konkretnej osoby, właściciel może już za życia przekazać je umową darowizny na przykład swoim dzieciom czy wnukom. Aby darczyńca mógł zamieszkiwać w lokalu aż do śmierci, obdarowany może ustanowić na jego rzecz służebność mieszkania, której istotą jest zapewnienie przez właściciela mieszkania prawa do zamieszkiwania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego określonej osobie, bez ponoszenia przez nią żadnych dodatkowych kosztów. Takie rozwiązanie sprawdzi się w praktyce przede wszystkim pomiędzy najbliższymi członkami rodziny, zwłaszcza w sytuacji, gdy osoba obdarowana nie zamierza zamieszkiwać w nabytym lokalu, natomiast chciałaby zapewnić miejsce zamieszkania swym rodzicom czy dziadkom. Oczywiście po śmierci osoby uprawnionej z tytułu służebności mieszkania lokal pozostaje własnością obdarowanego i może on swobodnie nim rozporządzać, na przykład sprzedać czy wynająć.

Podobnie funkcjonują w praktyce tzw. umowy dożywocia, na mocy których zbywca nieruchomości przenosi na rzecz nabywcy własność nieruchomości, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub także bliskim mu osobom dożywotnie utrzymanie. Także i tu po śmierci osoby uprawnionej nieruchomość pozostaje własnością nabywcy, zobowiązanego z tytułu umowy dożywocia.

Właściciel mieszkania może oczywiście dokonać tradycyjnych rozporządzeń lokalem mieszkalnym na wypadek śmierci, takich jak np. zapis testamentowy. Jeśli tego nie uczyni, mieszkanie wejdzie w skład masy spadkowej po jego śmierci i zostanie w drodze dziedziczenia przekazane bliskiej osobie, zgodnie z ogólnymi regułami dziedziczenia.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sytuacja przedstawia się podobnie, gdyż zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego prawo to jest zbywalne, a więc osoba, której przysługuje, może nim swobodnie rozporządzać. Możliwe jest więc rozporządzenie lokalem w testamencie, sprzedaż czy darowanie go innej osobie. Prawo to wejdzie także w skład masy spadkowej po śmierci właściciela. Aby skutecznie nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w drodze dziedziczenia nie trzeba być członkiem spółdzielni, choć można starać się o uzyskanie takiego statusu.

Odmiennie przedstawia się sytuacja osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, w ich przypadku bowiem lokal należy do spółdzielni, a im przysługuje jedynie prawo do jego zajmowania. Zgodnie z obowiązującym prawem, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców, dziedziczy się jedynie wkład mieszkaniowy. Prawo co do zasady wygasa z chwilą śmierci uprawnionego, jednak w wypadku, gdy prawo to przysługiwało obojgu małżonkom, z chwilą śmierci jednego z nich spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypada drugiemu z małżonków, a następnie ewentualnie pozostałym osobom bliskim. Wymagane jest jednak złożenie wniosku o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Zarówno osoba, której przysługuje spółdzielcze, jak i lokatorskie prawo do lokalu, może wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o przekształcenie swego prawa w prawo odrębnej własności. Spółdzielnie zwykle rozpatrują takie wnioski pozytywnie, ewentualnie w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu może być możliwe jedynie przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. O nabycie lokalu na własność mogą także postarać się lokatorzy najmujący tzw. czynszówki, czyli mieszkania należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego czy zakładów pracy. Od tych podmiotów zależy jednak decyzja o sprzedaży i jej warunkach. Jeśli mieszkania nie uda się wykupić, bliscy najemcy nie będą mogli go odziedziczyć, a jedynie wstąpić w stosunek najmu zamiast najemcy pod warunkiem, że stale zamieszkiwali z najemcą do chwili jego śmierci.