Prawo to polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek, osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat) i dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach.

Użytkownik wieczysty gruntu ma uprawnienia zbliżone do jego właściciela. A mianowicie, może wznosić na nim budynki i inne urządzenia, a nawet sprzedać go lub zapisać w testamencie. Niezależnie od tego oddający w użytkowanie działkę Skarb Państwa czy gmina w dalszym ciągu pozostają właścicielami nieruchomości i trzeba uiszczać im opłaty roczne. Dlatego wiele osób decyduje się na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Postępowanie przekształceniowe uregulowane zostało w ustawie z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Zakres przedmiotowy ustawy

Przekształceniu podlega prawo użytkowania wieczystego tylko określonych kategorii nieruchomości, a mianowicie:
a. nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych;
b. nieruchomości, co do których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r. - niezależnie od przeznaczenia nieruchomości;
c. nieruchomości, co do których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. grunty warszawskie) – niezależnie od przeznaczenia nieruchomości;
d. nieruchomości zabudowane budynkami, w których ustanowiono odrębną własność lokali, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej obejmującej prawo użytkowania wieczystego.

Nowelizacja omawianej ustawy z 2007 r. rozszerzyła zakres przedmiotowy nieruchomości podlegających przekształceniu, bez względu na ich przeznaczenie o te, na których prawo użytkowania wieczystego ustanowione było w związku z wywłaszczeniem. Po pierwsze, gdy użytkowanie wieczyste zostało przyznane jako forma rekompensaty w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej. Chodzi tu nie tylko o przejęcie w formie aktu władczego czy z mocy prawa, ale i w konsekwencji umowy cywilnoprawnej.

Zwykle bowiem umowy takie zawierane były pod groźbą wywłaszczenia. Drugą kategorię uprawnionych stanowią tzw. grunty warszawskie, czyli grunty, które na mocy art. 7 dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy z dniem wejścia w życie dekretu przeszły na własność gminy m.st. Warszawy. Dotychczasowi właściciele mogli w terminie 6 miesięcy od tego zdarzenia zgłosić wniosek o przyznanie na tych gruntach prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną, które to prawa uległy później przekształceniu w użytkowanie wieczyste.
Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego mogą wystąpić osoby fizyczne, będące użytkownikami wieczystymi wyżej opisanych kategorii nieruchomości. Osoby prawne mogą przekształcić swoje prawo jedynie, jeśli są właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Z żądaniem mogą wystąpić także następcy prawni wyżej wymienionych osób.

Data ustanowienia użytkowania wieczystego i termin złożenia wniosku

Możliwość przekształcenia dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu wejścia w życie ustawy, to znaczy w dniu 13 października 2005 roku.

Obejmuje to wszystkie kategorie gruntów oraz wszystkie uprawnione podmioty, z wyjątkiem użytkowników wieczystych tzw. gruntów warszawskich oraz nieruchomości wspólnych obejmujących prawo użytkowania wieczystego, w których udział mają właściciele lokali. Ci mogą przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości również, gdy prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy. W pierwszym wypadku chodzi raczej o sytuacje, gdy prawo użytkowania wieczystego istniało już w dniu wejścia w życie ustawy, czyli choć jeden lokal został wyodrębniony. Możliwość przekształcenia po 13 października 2005 r. odnosi się jedynie do kolejnych lokali, sukcesywnie wyodrębnianych z nieruchomości macierzystej.

Ostatecznym terminem na składanie wniosków o przekształcenie jest 31 grudnia 2012 r.