Jedną z najczęstszych przyczyn braku zapłaty należnego wykonawcy wynagrodzenia jest zarzut inwestora, że wykonane przez wykonawcę prace zawierają wady lub zostały wykonane niezgodnie ze sztuką budowlaną. W takim przypadku najczęściej inwestor nie kwestionuje zwykle faktu zawarcia umowy, wykonania przez wykonawcę prac budowlanych ani swojego obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy, ale powstrzymuje się z zapłatą wynagrodzenia powołując się na wykonanie prac budowlanych w sposób wadliwy, a przez to niezgodny z umową. W takiej sytuacji powstaje pytanie, jakie kroki powinien podjąć wykonawca w celu wyegzekwowania zapłaty od inwestora, a także kto może stwierdzić prawidłowość lub nieprawidłowość wykonania przez wykonawcę zleconych mu prac oraz według jakich kryteriów. Odnosząc się do powyższego pytania należy uznać, że istnieje możliwość dwojakiego rozwiązania tego problemu, w zależności od stopnia skonfliktowania inwestora oraz wykonawcy.

[Rozwiązanie polubowne] Jeżeli strony umowy mają wolę współdziałania w celu rozwiązania zaistniałego sporu, mogą się umówić, że jakość wykonanych prac zostanie oceniona przez niezależny i wyspecjalizowany podmiot, a ocena dokonana przez ten podmiot będzie podstawą wzajemnych rozliczeń. Takim podmiotem może być np. doświadczony inżynier, niezależna firma budowlana lub biegły rzeczoznawca, w zależności od uzgodnień stron umowy. Wybór podmiotu mającego dokonać oceny jakości wykonanych prac ma znaczenie o tyle, że dokonana przez niego ocena musi być fachowa oraz musi zostać zaakceptowana przez inwestora i wykonawcę. Podmiot dokonujący oceny musi się zatem cieszyć autorytetem w dziedzinie wykonywania robót budowlanych określonego rodzaju, a ponadto dokonać oceny przy uwzględnieniu wymagań prawnych co do jakości wykonywania prac.

Przy takim rozwiązaniu konieczne jest jednak spełnienie kilku warunków. Przede wszystkim strony powinny zawrzeć odrębną umowę (najlepiej na piśmie), w której dokładnie określą zakres prac co do których istnieje spór w zakresie jakości ich wykonania, wyznaczą wyspecjalizowany podmiot uprawniony do oceny jakości wykonania tych prac, a także postanowią, że ocena jakości prac dokonana przez wskazany podmiot będzie dla stron wiążąca. To końcowe zastrzeżenie jest niezbędne z uwagi na konieczność zapobieżenia sytuacji, w której jedna ze stron nie dotrzyma umowy i będzie kwestionowała ustalenia powołanego przez strony podmiotu. Warto również w takiej umowie wskazać, iż jej zapisy nie stanowią zapisu na sąd polubowny. Przy zawarciu umowy dotyczącej sporządzenia przez niezależny i wyspecjalizowany podmiot opinii dotyczącej jakości wykonanych prac, strony powinny także określić, kto poniesie koszty tej opinii. Przyjętą w praktyce zasadą jest, iż koszty takiej opinii pokrywa podmiot, którego twierdzeń nie potwierdziła sporządzona opinia. W umowie strony mogą również ustalić, że poniosą po połowie koszty zaliczki za sporządzenie opinii. Po sporządzaniu opinii strona, której twierdzenia nie zostały uznane za uzasadnione zwraca drugiej stronie koszty wpłacone przez nią tytułem zaliczki na sporządzenie opinii.
Rozwiązanie w ten sposób sporu niesie ze sobą korzyści związane z szybkością i taniością takiego postępowania, jednakże wymaga dobrej woli obu stron oraz chęci współdziałania obu stron, bowiem opinia niezależnego rzeczoznawcy nie ma charakteru wiążącego dla osób trzecich, a w szczególności nie może stanowić podstawy do wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

[Spór sądowy] Nie zawsze jednak kwestionowanie jakości wykonania prac stanowi rzeczywistą przyczynę wstrzymania się przez inwestora z zapłatą wynagrodzenia wykonawcy. Przedsiębiorstwa budowlane lub deweloperzy odmawiają niekiedy zapłaty wynagrodzenia za wykonane prace, z uwagi na brak zapłaty od swoich kontrahentów, lub chęć kredytowania swojej przyszłej działalności kosztem wykonawców, którym nie płacą wynagrodzeń. W takim przypadku jedynym wyjściem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego oraz wyegzekwowanie należności przez komornika sądowego. Również w przypadku kwestionowania przez inwestora opinii niezależnego podmiotu powołanego do oceny jakości wykonanych prac, wykonawcy pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Wcześniej jednak należy dokonać szczegółowej analizy prawnej w celu określenia ryzyka postępowania sądowego oraz w celu przygotowania kompletnej argumentacji na wypadek kwestionowania przez inwestora prawidłowości wykonanych prac. Należy bowiem zauważyć, iż spory pomiędzy przedsiębiorcami rozstrzygane są przez sądy gospodarcze w odrębnym niezwykle sformalizowanym postępowaniu sądowym. Zatem bardzo ważnym jest, aby w pierwszym piśmie wszczynającym postępowanie zawrzeć całą argumentację, w sposób pełny przedstawić stan faktyczny oraz powołać możliwie wszystkie dowody potwierdzające przytaczane okoliczności. Istotne znaczenie dla sytuacji prawnej wykonawcy ma również fakt dokonania lub niedokonania formalnego odbioru przez inwestora prac budowlanych opisanych umową.

W toku postępowania sądowego, po podniesieniu przez inwestora zarzutu nieprawidłowego wykonania prac przez wykonawcę, sąd będzie szczegółowo badał tę okoliczność. W praktyce ocena jakości wykonania prac sprowadza się do zlecenia przez sąd biegłemu rzeczoznawcy, wpisanemu na listę biegłych sądowych, sporządzenia opinii dotyczącej jakości wykonania określonych prac. Sporządzając opinię biegły sądowy powinien dokonać szczegółowej oceny wykonanych przez wykonawcę prac budowlanych, a następnie odnieść ją do wzorca wykonania prac budowlanych określonego w przepisach prawa, zwyczajach obowiązujących w branży budowlanej oraz regułach sztuki budowlanej. Po sporządzeniu przez biegłego sądowego opinii, sąd wyda wyrok opierając się w dużej mierze na tej opinii.

Niezależnie zatem od sposobu rozwiązania sporu co do jakości wykonanych prac, konieczna jest weryfikacja, czy jakość prac została oceniona prawidłowo. Warto zatem przybliżyć kwestię kryteriów oceny jakości wykonania prac budowlanych, na podstawie których zostanie dokonana ocena prawidłowości wykonania umowy. Należy bowiem jasno stwierdzić, że tylko wykonanie prac budowlanych na odpowiednim poziomie jakościowym stanowi należyte wykonanie umowy. Podkreślenia wymaga również, że tylko należyte wykonanie umowy umożliwia skuteczne dochodzenie przez wykonawcę całości wynagrodzenia określonego w umowie.

Weryfikacja ustaleń dotyczących jakości wykonanych prac jest konieczna zarówno w przypadku zlecenia przez strony sporu sporządzenia opinii niezależnemu i wykwalifikowanemu podmiotowi, jak również w przypadku zlecenia sporządzenia opinii biegłemu rzeczoznawcy przez sąd w toku postępowania sądowego. W pierwszym przypadku dokonanie błędnej oceny jakości wykonania prac umożliwia podjęcie decyzji o zleceniu sporządzenia opinii przez innego biegłego lub skierowaniu sprawy na drogę sądową, natomiast w drugim przypadku istnieje możliwość polemiki z twierdzeniami biegłego sądowego, która może zakończyć się powołaniem przez sąd drugiego biegłego rzeczoznawcy. Niezależnie zatem od sposobu rozwiązania sporu dotyczącego jakości wykonania przez wykonawcę prac, konieczne jest dokonanie obiektywnej oceny jakości wykonanych prac budowlanych. Należy w tym miejscu podkreślić, że analiza prawidłowości wykonania prac budowlanych (analiza wykonania prac zgodnie z umową) powinna być dokonywana z uwzględnieniem przepisów prawnych oraz poglądów doktryny prawa, które w sposób opisowy określają, w jakim przypadku prace budowlane można uznać za wykonane w sposób prawidłowy.

[Ocena jakości wykonanych prac] Odnosząc się do zagadnienia jakości wykonania prac budowlanych wypada zauważyć, że w Polsce nie ma ustalonych odgórnie norm lub zaleceń co do jakości wykonywania prac budowlanych. Niekiedy strony umowy określają, że prace budowlane mają być wykonane z konkretnych materiałów budowlanych (z określeniem nazwy materiałów oraz producenta), jednak zwykle strony poprzestają na ogólnym sformułowaniu, że prace mają być wykonane w sposób zgodny z zasadami prowadzenia prac budowlanych oraz sztuką budowlaną. Zdarzają się również umowy, które nie zawierają żadnych określeń odnoszących się do jakości wykonywania prac. W związku z powyższym pojawia się pytanie, jakiej jakości prace powinny być świadczone przez wykonawcę w sytuacji, gdy jakość ta nie została określona w umowie.

Przepisy prawa ze względu na swój ogólny charakter nie mogą dać precyzyjnej odpowiedzi na to pytanie, jednak ustanawiają one pewne wskazówki co do tej kwestii. Art. 357 Kodeksu cywilnego zawiera postanowienie, że w sytuacji braku określenia w umowie jakości świadczonych rzeczy, strony wykonujące umowę powinny świadczyć rzeczy średniej jakości. Przepis powyższy w kontekście umowy o wykonanie prac budowlanych oznacza, że wykonawca powinien wykonywać przedmiot umowy o przeciętnej (średniej) jakości dla danej kategorii prac. Jeżeli inwestor wskazał w umowie jedynie zakres prac, które mają być wykonane (np. dach na określonym budynku wykonany z dostarczonych przez inwestora arkuszy blachy), to jakość wykonanych prac powinna odpowiadać przeciętnym właściwościom rzeczy (przeciętnej jakości dachu wykonanego z określonej jakości blachy). Standard wykonania powinien być w takim przypadku porównywalny ze standardem świadczonym przez podobne firmy na rynku lokalnym, na którym prace są wykonywane.

Niezależnie od powyższego, art. 354 Kodeksu cywilnego stanowi, że każda umowa powinna być wykonywana zgodnie z treścią samej umowy, ale również w sposób odpowiadający jej celowi społeczno-gospodarczemu, a także zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz zwyczajami, jeżeli takowe są ustalone w danej branży. W związku z brzmieniem tego przepisu należy uznać, że prace budowlane powinny być wykonywane zgodnie z celem, jakiemu służy wykonanie prac budowlanych określonego rodzaju, a jednocześnie powinny być wykonywane zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Umowy zwykle zawierają postanowienia dotyczące wykonywania prac zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, ale nawet, jeżeli w umowie brak jest takiego postanowienia, nie zwalnia to wykonawcy z konieczności wykonywania prac zgodnie tymi zasadami. Cel wykonania prac budowlanych określonego rodzaju jest determinowany m.in. przez przeznaczenie danego budynku. Inne będą bowiem wymagania wykonania prac budowlanych w luksusowym domu jednorodzinnym lub w budynku posiadającym wartość zabytkową, a inne będą wymagania przy wykonywaniu budynków o charakterze gospodarczym, magazynów, itp. Dotyczy to zarówno technologii wykonania prac oraz materiałów z jakich prace zostaną wykonane, ale również kwestii estetycznych wykonania prac, o czym niejednokrotnie się zapomina. Nie można bowiem uznać za należyte wykonanie prac budowlanych wykonanie ich zgodnie z dokumentacją wykonawczą, ale bez zachowania przeciętnie wymaganych standardów estetycznych, które wpływają na wartość obiektu budowlanego.

Orzecznictwo polskich sądów precyzuje, że staranność wykonywania prac budowlanych powinna być oceniana przez kryteria zobiektywizowane, bez posługiwania się kryterium indywidualnych cech i właściwości dłużnika (zob. m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 kwietnia 1993 r., I ACr 115/93). Wykonawca powinien również uwzględniać oczekiwania inwestora odnośnie docelowego obiektu budowlanego oraz dochować rzetelności i uczciwości w należytym wykonaniu swoich umownych zobowiązań. Wykonawca powinien także zapewnić profesjonalne wykonawstwo prac budowlanych określonych w umowie, które jest oceniane według zobiektywizowanego kryterium staranności, dokładności i lojalności wobec inwestora. Kryteria te powinny być oceniane przy uwzględnieniu standardu wykonywania prac obowiązującego na rynku lokalnym. W każdym przypadku wykonawca powinien posługiwać się pracownikami posiadającymi odpowiednią wiedzę techniczną oraz doświadczenie praktyczne, a za działania swoich pracowników odpowiada jak za działania własne.

Przepisy prawa stanowią również, że przy wykonywaniu umowy każda ze stron umowy powinna zachować tzw. należytą staranność. Ocena, czy wykonawca zachował przy wykonywaniu umowy należytą staranność, odbywa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez wykonawcę działalności gospodarczej. Oznacza to tyle, że wykonawca będący przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w branży budowlanej będzie podlegał ocenie surowszej niż np. osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w branży budowlanej, która zleca budowę domu lub wykonanie określonych prac budowlanych. Regulacje te są podyktowane przyjętym założeniem, że osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej w danej branży, posiada mniejszą wiedzę na temat szczegółowych kwestii związanych z tą branżą, wobec czego przy wykonywaniu umów powinna zachować tylko tzw. zwykłą staranność. Natomiast w przypadku przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w branży budowlanej zakłada się, że posiadają oni większą niż przeciętna wiedzę na temat np. jakości lub technologii wykonania prac, zatem powinni oni zachować większą staranność przy wykonywaniu prac budowlanych. Przy tym nie ma znaczenia, czy przedsiębiorca prowadzi działalność w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, czy też w formie dużej spółki budowlanej. Zakłada się bowiem, że konieczność zachowania podwyższonej staranności przy wykonywaniu usług jest uzasadniona nie wielkością firmy, ale zawodowym charakterem prowadzonej działalności.

Mając na uwadze powyższe rozważania należy stwierdzić, że przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą w branży budowlanej w każdym przypadku powinni pamiętać o konieczności zachowania podwyższonej staranności podejmowanych działań. Sąd Najwyższy stwierdził, że podwyższona działalność przedsiębiorcy obejmuje oprócz staranności przy wykonywaniu prac budowlanych także znajomość obowiązującego prawa oraz następstw z niego wynikających w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 1993 r., III CRN 77/93). Przedsiębiorcy powinni zatem pamiętać, oprócz należytego wykonywania prac budowlanych pod względem technicznym, także o zapewnieniu w swoim przedsiębiorstwie należytej obsługi księgowej oraz prawnej. Wszelkie zaniedbania w tym zakresie będą bowiem obciążały wyłącznie przedsiębiorcę.

[Postulaty w zakresie zawierania umów] W związku z dużym znaczeniem jakości wykonania prac budowlanych w relacjach pomiędzy inwestorem a wykonawcą, bardzo pożądane jest precyzyjne określenie wymagań inwestora co do jakości wykonania prac przez wykonawcę. Określenie jakości wykonania prac może być dokonane zarówno w umowie, jak również w dokumentach „okołoumownych”, tj. różnego rodzaju zaleceniach lub wytycznych inwestorskich stanowiących załączniki do umowy. Zalecenia lub wytyczne dotyczące prac budowlanych powinny dotyczyć zarówno jakości materiałów użytych do wykonywania prac, jak również standardu estetycznego wykonania prac budowlanych. Określenie jakości materiałów użytych do wykonywania prac budowlanych może polegać na wskazaniu określonego producenta materiałów budowlanych lub wskazaniu technicznych wymagań danych elementów, z których zostaną wykonane prace budowlane. Określenie estetycznego standardu wykonania prac budowlanych może być dokonane chociażby poprzez wskazanie przeznaczenia budynku lub lokalu, w którym mają być wykonane prace budowlane, ale również poprzez określenie finalnego wyglądu danego obiektu na wizualizacjach lub projektach sporządzonych przed wykonaniem prac budowlanych.