Barbara Bugaj, Starszy analityk ds. nieruchomości w firmie Cenatorium. Fot. serwis agencyjny MondayNews™W Warszawie rosną one od 2013 roku, w tempie 1-3% w skali roku. W pozostałych miastach od początku br. zauważalny jest lekki trend wzrostowy na poziomie kilku procent. Zdaniem eksperta, obecnie największą dochodowość można uzyskać w Katowicach, na poziomie 6,5%, następnie w Łodzi – 5,9%. Na 3. miejscu jest Gdańsk – 5,6%, a dopiero potem stolica – 5,5%.

Największe ryzyko istnieje wtedy, gdy inwestycję w nieruchomość opieramy na kredycie mieszkaniowym. Stopy procentowe wciąż jeszcze są rekordowo niskie, ale należy obawiać się, że na początku 2019 roku wzrosną. Starszy analityk ds. nieruchomości w firmie Cenatorium podkreśla, że tak właśnie dzieje się teraz na zagranicznych rynkach. Przykładowo, Narodowy Bank Czeski podwyższył stopy procentowe w sierpniu br. z 0,05% do 0,25%. W USA zostały one podniesione już kilka miesięcy temu. Ostatnia podwyżka miała tam miejsce w czerwcu. Stopa funduszy federalnych wzrosła wówczas z 0,75-1% do 1-1,25%.

– Globalizacja gospodarcza sprawia, że zmiany na poszczególnych rynkach krajowych odbywają się falowo. Dlatego jesteśmy pewni tego, że stopy procentowe wzrosną również w Polsce. Nie możemy tylko podać dokładnej daty. Gdyby powróciło u nas oprocentowanie sprzed 5 lat w wysokości 4,5%, to koszt zadłużenia klienta podniósłby się aż o ok. 30%. To byłoby możliwe po podwyżce stóp procentowych o 3 p.p. Wówczas rata zaciągniętego kredytu wzrosłaby o jedną trzecią. Takie ryzyko istnieje zawsze, ponieważ wynika z naturalnych cyklów koniunkturalnych – przewiduje Barbara Bugaj.

Na podstawie wszystkich zjawisk gospodarczych, NBP podejmuje decyzję o ewentualnym podniesieniu stóp procentowych. Jednak, jak zapewnia ekspert, nigdy te zmiany nie są drastyczne. Taki wzrost jedynie może nastąpić z czasem. Zaciągając kredyt hipoteczny, musimy liczyć się z tym, że będzie on miał zmienne oprocentowanie. Jeżeli w danym momencie stopy procentowe są niskie, to należy brać pod uwagę ryzyko ich wzrostu w przyszłości.

– Zawsze warto policzyć, czy będzie nas stać na kredyt, gdyby jego oprocentowanie wzrosło o ok. 2%. Brak przygotowania do takiej sytuacji może wywołać problemy z budżetem gospodarstwa domowego lub znacznie obniżyć komfort życia. Narażone są na to zwłaszcza osoby, dla których rata kredytu stanowi przykładowo 40% dochodów. Co miesiąc wydają bowiem prawie połowę swojej pensji na spłatę należności – tłumaczy Barbara Bugaj.

Trzeba też zwrócić uwagę na konkurencję, która systematycznie rośnie. Jest coraz więcej inwestorów indywidualnych i w najbliższym czasie pojawią się nowe instrumenty wynajmu nieruchomości, m.in. Mieszkanie Plus czy fundusz inwestycyjny Real Estate Investment Trust. Niektóre spółki deweloperskie deklarują już teraz gotowość stworzenia REIT’u dla mieszkań. Ponadto, wchodzą na nasz rynek firmy z innych krajów, które kupują od deweloperów całościowe projekty. Należy do nich np. holenderski inwestor instytucjonalny Bouwfonds European Residential Fund lub międzynarodowy fundusz Catella, który kupił 72 apartamenty w wieżowcu w samym centrum Warszawy. Mieszkania, nabywane w ramach zagranicznych funduszy inwestycyjnych, również będą przeznaczane na wynajem.

– Korzystność inwestycji nie wynika z podziału na rynek pierwotny i wtórny. Nie można niczego generalizować, ponieważ najważniejsza jest rentowność wynajmu. Jedyna uwaga jest taka, że ceny nowych mieszkań są nieco wyższe, niż tych starszych. W związku z tym, teoretycznie opłacalność zakupu nieruchomości od dewelopera mogłaby być niższa. Ale z drugiej strony, konkurencja na rynku najmu ciągle rośnie. Dlatego, wybierając pomiędzy niemodnym lokalem z meblościanką a nowym mieszkaniem o zbliżonej wysokości czynszu, wygramy, stawiając na to drugie – podkreśla Bugaj.

Opłacalność inwestycji określa stosunek ceny zakupu mieszkania do wysokości umownej odpłatności za używanie lokalu. Niemal w całej Polsce czynsz najmu sięga trzydziestu kilku złotych za mkw. Wyjątkiem jest stolica, gdzie wynosi około ok. 51 zł. W Gdańsku to około 41 zł za mkw. A w Krakowie – 40 złotych. Zdaniem eksperta, najwyższa rentowność wynajmowanych nieruchomości występuje w Katowicach. Tam przeciętny czynsz ma wartość 36 zł za mkw. Natomiast średnia cena zakupu mieszkania za mkw. jest na poziomie 4,5 tys. zł. Rentowność najmu dochodzi tam więc do 6,5%. W Łodzi cena transakcyjna lokalu wynosi 3 800 zł za mkw. Typowa stawka czynszu plasuje się na poziomie 29-30 zł za mkw. Tam dochodowość sięga 5,9%. Dla porównania, w Gdańsku wynosi 5,6%, w Warszawie – 5,5% i w Krakowie – 4,7%.

– Zwykle indywidualni inwestorzy optymistycznie zawyżają rentowność najmu, ponieważ zapominają o tym, że nie są w stanie dokładnie policzyć niektórych kosztów dodatkowych. Mogą to być np. usterki czy też niespodziewane zniszczenia w mieszkaniu. Właściciele biorą pod uwagę ryzyko pustostanów, jednak czasami jest ono niedoszacowane. Dlatego, zawsze trzeba obliczać średnią dochodowość danego lokalu. Faktycznie może ona okazać się nieco niższa, niż zakładamy, na przykład minus 2% – zwraca uwagę Barbara Bugaj.

W opinii specjalisty, inwestowanie w nieruchomości premium może nie być na tyle rentowne, co kupowanie lokali z tzw. segmentu popularnego. Wynika to z bardzo wysokiej ceny zakupu apartamentu. Inwestycji na poziomie kilku milionów złotych nie zwrócą nam lokatorzy. Trzeba też mieć na uwadze to, że poziom pustostanów jest dużo wyższy wśród luksusowych mieszkań, ponieważ z reguły nie wynajmuje się ich zbyt często i szybko. Należy liczyć się także z tym, że możemy nie znaleźć klienta przez klika miesięcy, a nawet przez rok.

Jeżeli już zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania pod wynajem, to powinniśmy właściwie ocenić, czy nasz produkt jest atrakcyjny na tle innych mieszkań w okolicy. Chodzi przede wszystkim o standard wykończenia i wysokość czynszu najmu. Należy przeanalizować lokalny rynek pod kątem konkurencji, chociażby na podstawie ofert zamieszczonych w serwisach internetowych. Najważniejsze jest to, aby proponowana przez nas odpłatność za używanie lokalu była rynkowa i dopasowana do warunków, jakie oferujemy klientowi – podsumowuje ekspert.