Mgr inż. arch. Maria Jankowska – Olbratowska, współwłaścicielka bydgoskiego Biura Projektów Moduł

Na co początkujący inwestor powinien zwrócić uwagę, wybierając działkę pod budowę wymarzonego domu?

Zanim podejmie się ostateczną decyzję o zakupie konkretnej działki, należy sprawdzić, czy dla danej gminy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Taką informację uzyskamy w Wydziale Architektury Urzędu Gminy. Jeśli taki plan istnieje dowiemy się z niego, czy teren, którym jesteśmy zainteresowani na pewno przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, a nie na przykład pod przedszkole, albo infrastrukturę handlową (w takiej sytuacji budowa domu mieszkalnego w tej konkretnej lokalizacji nie będzie możliwa). Studiując plan zagospodarowania przestrzennego, dowiemy się także, czy przypadkiem część działki nie podlega szczególnym warunkom zagospodarowania terenu w zakazie zabudowy, wynikającym z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego, kulturowego, zdrowia ludzi czy prawidłowego gospodarowania zasobami przyrody oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych. Ograniczeniu mogą podlegać między innymi: procent powierzchni działki który będziemy mogli zabudować, ilość kondygnacji domu, jego wysokość, linia zabudowy, kąt nachylenia formy dachu i wiele innych. Wszystkie te ograniczenia musimy uwzględnić w projekcie domu. W przeciwnym razie nie uda nam się uzyskać pozwolenia na budowę.

A co, jeśli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jakie warunki należy wówczas spełnić, by móc uzyskać pozwolenie na budowę?

Jeśli dla gminy w której chcemy wybudować dom nie obowiązuje plan, powinniśmy dokładnie sprawdzić zawartość studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to uchwała rady gminy (rady miasta) obejmująca cały teren gminy (miasta), o charakterze bardziej ogólnym niż plan miejscowy, wyznaczająca generalne przeznaczanie zwartych obszarów. Studium, podobnie jak plan miejscowy, jest jawne i dostępne dla wszystkich. Można z niego uzyskać również wyciąg dotyczący konkretnej działki. Przyjrzenie się zawartości tego dokumentu jest o tyle ważne, że jeżeli w wybranej przez nas gminie powstanie w przyszłości miejscowy plan zagadnienia przestrzennego, to podstawą do jego sporządzenia będą właśnie założenia zawarte w studium. Znając te założenia zorientujemy się dość dokładnie, jaka zabudowa może w przyszłości powstać w naszym bezpośrednim sąsiedztwie.

Skoro studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest tak szczegółowe jak plan miejscowy, skąd wziąć informacje, które zwykle zawiera plan? Jak dowiedzieć się o ewentualnych ograniczeniach związanych z zabudową działki?

W sytuacji braku planu miejscowego należy wystąpić do lokalnego wydziału architektury o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek o decyzję można złożyć nie będąc właścicielem gruntu. Warto więc zrobić to jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej działki. Po uzyskaniu dokumentu będzie już jasne, czy daną posesję będziemy mogli zagospodarować zgodnie z naszą koncepcją.

Jak w takim razie wygląda procedura uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?

Do wniosku o decyzję o warunkach zabudowy należy dołączyć kopię mapy zasadniczej z zaznaczonym obszarem planowanej zabudowy, oraz techniczny opis planowanej inwestycji. Organ wydający decyzję przeprowadzi wówczas analizę urbanistyczną polegającą na zbadaniu zabudowy posesji sąsiadujących z interesującą nas działką.. W efekcie wydana zostaje opinia, czy nasza przyszła inwestycja spełnia tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli przynajmniej jedna posesja dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Innymi słowy warunki zabudowy można uzyskać wyłącznie dla przedsięwzięcia, które jest spójne z zabudową sąsiednią. Organ bada też m.in. czy teren ma dostęp do drogi publicznej oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W zależności od charakteru nieruchomości weryfikacji mogą podlegać też inne okoliczności, np. w zakresie ochrony konserwatorskiej, ochrony przyrody czy przekształcenia gruntów rolnych.

Jeżeli wszystkie warunki zostaną spełnione, przyszły inwestor otrzymuje decyzję o warunkach zabudowy, w której znajdują się szczegółowe informacje, takie jak: procent powierzchni działki, który można przeznaczyć pod zabudowę, rodzaj dachu, wymiary i kubatura budynku, liczba kondygnacji, sposób dostępu do drogi publicznej itp.

Jakie dokumenty powinniśmy uzyskać zanim zajmiemy się projektem przyszłego domu?

Na tym etapie formalności musimy zwrócić się do dostawców gazu, wody i elektryczności o wydanie technicznych warunków dostawy mediów. Konieczne jest także uzyskanie oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną. Takie oświadczenie uzyskamy w lokalnym zarządzie dróg. Zanim przejdziemy do samego projektu należy także zwrócić się do geodety o sporządzenie tzw. mapy sytuacyjno – wysokościowej dla działki budowlanej. Taka mapa jest niezbędna właśnie do celów projektowych.

Skoro do wniosku o warunki zabudowy musimy dołączyć opis techniczny inwestycji i zaznaczony na mapie obszarem zabudowy, to już w tym momencie warto wiedzieć jaki dom chcemy zbudować. W jaki sposób możemy uzyskać odpowiedni projekt?

W momencie składania wniosku o warunki zabudowy warto już oczywiście posiadać pewną koncepcję naszego przyszłego domu. Projekt można uzyskać na dwa sposoby: Pierwszy – nieco tańszy – to wybór i zakup gotowego projektu typowego. Gotowy projekt wymaga oczywiście adaptacji, czyli przystosowania do warunków konkretnej lokalizacji. Architekt, który podejmie się takiej adaptacji musi przystosować wybrany przez nas projekt do warunków miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy i do istniejących warunków gruntowo – wodnych. W razie potrzeby nanosi się także na projekt typowy pewne zmiany związane z dostosowaniem budynku do potrzeb inwestora. Z moich doświadczeń wynika, że rzadko kiedy realizuje się projekty powtarzalne bez żadnych zmian. Ostateczne przystosowanie projektu typowego jest kłopotliwe, ponieważ architekt siłą rzeczy jest ograniczony koncepcją autora takiego projektu. Często zdarza się więc, że inwestor musi godzić się na daleko idące kompromisy i w znacznej części zrezygnować z rozwiązań, które chciałby zastosować w swoim wymarzonym domu. Właśnie dlatego zdecydowanie lepiej jest wybrać opcję zamówienia nowego projektu. Jest to wprawdzie nieco bardziej kosztowne i wymaga sporo czasu na spotkania z architektem i konsultacje, ale daje więcej możliwości. Przede wszystkim pracując nad projektem ,,od zera”, architekt może dostosować go w stu procentach do potrzeb i gustów inwestora. Koncepcja powstaje tak długo, aż inwestor będzie zadowolony a wszystkie warunki zawarte w planie zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy zostaną spełnione. Z projektu indywidualnego, odpowiadającego naszym wizjom z pewnością będziemy znacznie bardziej zadowoleni. Architekt zajmuje się całością projektu. Uzgadnia z dostawcami mediów szczegóły związane z zagospodarowaniem działki i projektuje trasy przebiegu przyłączy. Współpracuje także z projektantami branżowymi w celu uzyskania projektów instalacji dla przyszłego budynku.

Kiedy już mamy wymarzony projekt, jaki jest kolejny krok?

Kiedy projekt jest gotowy , możemy wnioskować o wydanie pozwolenia na budowę. Do uzyskania pozwolenia potrzebne są następujące dokumenty: 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi ustaleniami, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzja o warunkach zabudowy terenu lub wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich, warunki techniczne dostawy mediów, decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeżeli jest wymagana).

Z tymi dokumentami należy udać się do wydziału architektury i budownictwa starostwa powiatowego i złożyć tam wniosek o pozwolenie na budowę. W ciągu 65 dni musimy otrzymać decyzję. Kiedy pozwolenie zostanie wydane, musimy powiadomić Starostwo Powiatowe o planowanym terminie rozpoczęcia prac najpóźniej na 7 dni przed planowanym startem. Trzeba także przedstawić oświadczenie uprawnionego kierownika budowy o objęciu obowiązków.

Gdy mamy już pozwolenie na budowę domu musimy powiadomić jeszcze Starostwo Powiatowe o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych z wyprzedzeniem 7 dni, dołączając oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków.

Wszystkie te kwestie wymagają sporej wiedzy. Czy samodzielne załatwianie wszystkich formalności to dobry pomysł?

Zdecydowanie nie! Najlepsze, co może zrobić początkujący inwestor budowlany, to zwrócić się o pomoc do architekta i to już w momencie, kiedy upatrzy sobie działkę na której chciałby budować.
Doświadczony architekt znacznie szybciej upora się ze ,,sprawdzeniem” posesji pod kątem realizacji konkretnej inwestycji. Jako przyszły autor projektu domu, dużo łatwiej uzyska także takie warunki zabudowy, które będą satysfakcjonować inwestora. Ważne, by w tego typu sprawach zwracać się do architektów, a nie do innych specjalistów sektora budowlanego jak na przykład konstruktorzy, czy projektanci instalacji. To architekt jest bowiem twórcą całościowej koncepcji budowli i w związku z tym łatwiej mu będzie załatwić wszelkie formalności pilnując przy tym wielu istotnych szczegółów. Zlecając architektowi załatwienie wszystkich formalności związanych z budową, inwestor zyskuje pewność, że cały proces przebiegać będzie sprawnie i w miarę szybko.

Dziękuję Bardzo za rozmowę

Wywiad nieautoryzowany