Kredyty hipoteczne w złotych drożeją. Przez ostatni rok marże pożyczek mieszkaniowych w złotych spadały. Niestety kolejne wzrosty rynkowych stóp procentowych rekompensowały te spadki. W rezultacie całkowite oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wzrastało, a co za tym idzie, także raty spłaty.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych to suma dwóch składowych. Pierwszą z nich jest marża banku, niezmienna w całym okresie spłaty pożyczki. Drugim składnikiem jest rynkowa stopa procentowa. W przypadku zobowiązań w złotych decyduje o niej zmienny wskaźnik WIBOR 3M. To współczynnik informujący o tym, na jaki procent banki pożyczają sobie wzajemnie środki.

Rosnące z WIBOR-em koszty pożyczek

Od początku 2011 roku stopa rynkowa WIBOR 3M wzrosła o ponad 1 proc. I w takim samym stopniu zdrożały kredyty hipoteczne. W ubiegłym roku WIBOR rósł czterokrotnie (w styczniu, kwietniu, maju i czerwcu), za każdym razem o 0,25 p. proc. Zwyżkującego WIBOR-u nie zdołał zrekompensować spadek marż bankowych oferowanych kredytów hipotecznych. Średnie marże pożyczek mieszkaniowych w minionym roku poszły w dół, ale nie na tyle, żeby wyrównać wzrost stóp procentowych.

Z zestawień analityków porównywarki finansowej Comperia.pl wynika, że na początku 2011 roku marże dla kredytów w PLN zaciąganych w wysokości 300 tys. zł z 20-procentowym wkładem własnym wynosiły średnio ok. 2,40 proc. W drugiej połowie ubiegłego roku spadły jedynie o 0,4 p. proc., do poziomu 2 proc. Od początku 2012 roku banki znów zaczęły podwyższać marże. Przeciętna marża dla kredytów hipotecznych w złotych wynosi teraz już 2,15 proc. W związku z tym, w ciągu ostatniego roku średnia rata wspomnianego wyżej kredytu wzrosła o ok. 150 zł, z 1 875 zł do 2 025 zł (dane Comperia.pl).

Wyższe koszty kredytu powodują że nabywcy weryfikują swoje plany zakupowe. - Dla osób, które zadłużają się na mieszkanie bardzo ważna jest wysokość comiesięcznej raty spłaty. Wielu kupujących wybiera teraz tańsze mieszkania niż wcześniej zaplanowali.

Obawiają się, żeby rata kredytu nie obciążyła zbyt mocno domowego budżetu. To powód, dla którego w ostatnim czasie więcej osób interesuje się mieszkaniami w Rezydencji Kościuszki, którą właśnie oddaliśmy do użytkowania w sąsiadującym z Warszawą Piastowie – tłumaczy Wojciech Stisz, specjalista ds. sprzedaży i marketingu w Barc Warszawa S.A. – Dwa pokoje w naszej inwestycji można kupić już za ponad 257 tys. zł, a dojazd do centrum stolicy jest szybszy niż z wielu warszawskich dzielnic - wyjaśnia.

Szansa na niższą marżę

Jest jednak sposób na obniżenie marży. Osoby, które zaoszczędziły część pieniędzy na mieszkanie mogą wnieść wyższy wkład własny. Pożyczając mniej niż 100 proc. wartości nieruchomości, można wiele zyskać. Poza tym, że niższe będzie saldo zadłużenia, bank zaproponuje korzystniejsze warunki kredytu. Jak podają analitycy Comperia.pl, marże standardowych kredytów na 300 tys. zł z 20-procentowym wkładem własnym są średnio niższe o 0,15 proc. w porównaniu z podobnym kredytem bez udziału środków własnych.
W przypadku ofert promocyjnych różnica wynosi jeszcze więcej, bo ok. 0,25 proc. Jeśli więc na zakup nieruchomości wartej 300 tys. zł pożyczymy od banku całość tej kwoty, to miesięczne raty 30-letniego kredytu wyniosą ok. 2 050 zł. Wnosząc 20-procentowy wkład własny i pożyczając 240 tys. zł, rata wyniesie ok. 1 610 zł. Co ważne, odsetki wpłacane do banku w ciągu całego czasu trwania umowy będą mniejsze aż o 100 tys. zł.

Wpłacając przynajmniej 20 proc. wartości nieruchomości nie musimy także ponosić kosztów ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które pochłonęłoby dodatkowe kilka tysięcy złotych. Dla kredytów na 300 tys. zł bez wkładu własnego całkowity koszt takiego ubezpieczenia, według kalkulacji analityków Comperia.pl, wynosi w zależności od banku od ok. 1,5 tys. zł nawet do 9 tys. zł.