W przypadku gdy wyjdą na jaw wady nieruchomości takie jak pęknięcia ścian, grzyb na ścianach, nieszczelne okna, nie domykające się drzwi, etc., właściciel nieruchomości może skorzystać między innymi z instytucji rękojmi, która uregulowana jest w kodeksie cywilnym.

Instytucja rękojmi za wady fizyczne uregulowana jest w art. 556 § 1 KC. „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupujący albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.” Wskazać przy tym należy, że dla oceny istnienia wady we wspomnianej postaci decydujące znaczenie ma subiektywne wyobrażenie kupującego (wyroki SN z 10 lipca 2002 r., II CKN 111/01 i z 27 listopada 2003 r., I CK 267/02). Zgodność więc produktu z normą polską sama przez się nie oznacza, że nie jest dotknięty wadą fizyczną (uchwała SN z 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88 i wyrok SN z 20 maja 1997 r., II CKN 115/97).

W przypadku nieruchomości lokalowej uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają dopiero po trzech latach. W odniesieniu do wad, które pojawiły się w mieszkaniu, bieg rękojmi rozpoczyna się od dnia odbioru lokalu, a więc od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Zgodnie z art. 568 § 2 upływ terminu trzy letniego nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli deweloper wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być skutecznie podniesiony przez właściciela nieruchomości również po upływie trzyletniego terminu, jeżeli zawiadomił dewelopera o wadzie przed upływem ustawowego terminu. Warto zaznaczyć, że wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi należy zgłaszać bezpośrednio deweloperowi, ponieważ to on jest stroną umowy – sprzedającym. Wielu właścicieli lokali popełnia błąd i wady lokalu z tytułu rękojmi zgłasza zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, czy też zarządcy nieruchomości.
Z tytułu rękojmi właścicielowi wadliwej nieruchomości przysługują szerokie uprawnienia:
1) prawo odstąpienia od umowy (jednakże nie można od umowy odstąpić jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni wadliwą rzecz albo niezwłocznie wady usunie);
2) żądanie obniżenia ceny – obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (art. 560 § 3 KC). Jeżeli natomiast sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty, jakie poniósł kupujący (art. 560 § 4 KC);
3) roszczenie o naprawienie szkody. Zgodnie z art. 566 § 1 K.c., jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Z tym przepisem związany jest ogólny przepis dotyczący odpowiedzialności kontraktowej dłużnika, a mianowicie art. 471 K.c. – „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

Po stwierdzeniu wad fizycznych lokalu należy zadbać o dowody, które przydadzą się w ewentualnym postępowaniu cywilnym. Jeżeli są to wady widoczne należy wykonać serwis zdjęciowy. Właściciel nieruchomości może również zlecić wykonanie odpowiedniej ekspertyzy rzeczoznawcy, który oceni i ewentualnie wyceni wady lokalu. Zaleca się również sporządzenie protokołu wad lokalu. W protokole powinien wziąć udział przedstawiciel dewelopera, a także przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy nieruchomości.

Kolejnym krokiem jest wystąpienie do dewelopera z odpowiednim żądaniem, które powinno mieć formę pisemną. W przypadku braku reakcji ze strony dewelopera należy skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej i wystąpić na drogę postępowania cywilnego.