Zapowiedzi zmian dotyczących opodatkowania prywatnego najmu w ramach ryczałtu, mogą budzić pewne zdziwienie, bo przez poprzednie lata mieliśmy do czynienia z dynamicznym wzrostem wartości czynszów objętych ryczałtową stawką 8,50% . Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl szybkie zmiany w tym zakresie, zaczęły się od stycznia 2010 r. Właśnie wtedy zaczęła obowiązywać jedna stawka ryczałtowa 8,50%, stosowana niezależnie od wielkości przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą. Wcześniej obowiązywały dwie stawki takiego nieruchomościowego ryczałtu, czyli podatku naliczanego od przychodów z najmu lub dzierżawy (do 4000 euro przychodu w 2009 r. - stawka 8,50%, nadwyżka powyżej 4000 euro przychodu w 2009 r. - stawka 20,00%).

Przykład dotyczący ryczałtowego opodatkowania najmu oraz dzierżawy, bywa często przytaczany przez osoby optujące za obniżką i uproszczeniem podatków. Trudno się temu dziwić, gdyż przez siedem lat obowiązywania jednolitej stawki ryczałtowej, przychody z tytułu najmu oraz dzierżawy (objęte właśnie taką formą opodatkowania) wzrosły o 274% (z 2,57 mld zł w 2009 r. do 9,61 mld zł w 2016 r.).

Dane Ministerstwa Finansów wskazują również na bardzo wyraźny wzrost liczby osób rozliczających prywatny najem lub prywatną dzierżawę w ramach ryczałt. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W ostatnim roku obowiązywania dwóch stawek ryczałtowych (2009 r.), z opisywanej formy opodatkowania skorzystało prawie 191 000 podatników (płacących ryczałt tylko od czynszów). Analogiczna liczba podatników z 2016 r. zbliżyła się już do 510 000. Taka zmiana oznacza wzrost liczby „ryczałtowców” o 167%.

Fot. Rynek Pierwotny
Ministerstwo Finansów deklaruje, że planowane zmiany z zasadach ryczałtowego opodatkowania wynajmu, nie będą dotyczyły typowych właścicieli mieszkań. Wspomniany resort planuje wprowadzenie limitu przychodów z najmu lub dzierżawy, objętych preferencyjną stawką 8,50%. Dostępność ryczałtowej formy opodatkowania prywatnego najmu lub prywatnej dzierżawy, będzie zależała od osiągniecia w poprzednim roku przychodów z tego tytułu o wartości nieprzekraczającej 100 000 zł. Jeżeli zmiany forsowane przez resort finansów wejdą w życie, to przekroczenie limitu przychodów (100 000 zł), pozbawi podatnika możliwości ryczałtowego opodatkowania w kolejnym roku. O sposobie opodatkowania, ma decydować już wartość przychodu z 2018 roku.

Praktyczne znaczenie opisywanej zmiany prawdopodobnie będzie mniejsze, niż sądzi wiele osób. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że w tym kontekście, kluczowe wydają się dwie kwestie. Po pierwsze, przeciętny przychód podatnika korzystającego z ryczałtowego opodatkowania najmu lub dzierżawy wciąż nie przekracza 20 000 zł rocznie. W 2016 r. taka opodatkowana suma czynszów średnio wynosiła 18 882 zł. Warto również zdawać sobie sprawę, że osoby osiągające z wynajmu/dzierżawy przychody na poziomie 100 000 zł rocznie lub wyższym, bardzo często rejestrują działalność gospodarczą i tym samym tracą prawo do korzystania ze stawki ryczałtowej (8,50%). Taka dobrowolna rejestracja najmu o większej skali (np. dotyczącego kilku mieszkań) jako działalności gospodarczej, pozwala na uniknięcie zarzutów ze strony fiskusa. Zgodnie ze stanowiskiem sądów i organów podatkowych, zorganizowany najem kilku nieruchomości, posiada już cechy działalności gospodarczej.

Można przypuszczać, że zapowiadane zmiany w zasadach ryczałtowego opodatkowania najmu i dzierżawy, nie będą miały bardzo dużego wpływu na przychody fiskusa z tego tytułu i wielkość szarej strefy podatkowej. Skala nieopodatkowanego najmu na pewno by się zmniejszyła, gdyby fiskus częściej kontrolował właścicieli nieruchomości. Takie osoby w najbliższym czasie raczej nie muszą się obawiać wzmożonych kontroli. Obecnie to podatek VAT pozostaje priorytetem fiskusa. Poza tym kontrole dotyczące opodatkowania wynajmu wiążą się z koniecznością sprawdzania dużej liczby pojedynczych podatników i potencjalnie mniejszymi wpływami podatkowymi, niż tropienie przedsiębiorców wyłudzających VAT.