W czwartym kwartale 2021 roku deweloperzy, których papiery są notowane na giełdzie, sprzedali razem 5,6 tys. mieszkań. Są to dane, które po zakończeniu kwartału pojawiają się najszybciej. I choć mamy tu do czynienia tylko z wycinkiem całego rynku mieszkaniowego, to jest to wycinek, który stanowi pewnego rodzaju papierek lakmusowy.

Warto więc odnotować, że dane za 4 kwartał pokazują spadek sprzedaży o 17% względem analogicznego okresu 2020 roku. Pod koniec 2020 roku sprzedano bowiem 6,7 tys. lokali. Nie wszyscy zanotowali jednak spadki. Części firm udało się poprawić wynik sprzedaży z końcówki 2020 roku.

Wyniki sprzedaży deweloperów

Opracowanie HRE Investments. Fot. HRE Investments

Końcówka roku z niższym wynikiem

Jest to sytuacja dość niecodzienna. Regułą jest bowiem to, że ostatni kwartał roku zwykł być okresem największej sprzedaży mieszkań. Tym razem się to jednak nie udało, a przynajmniej nie udało się to większości firm. Powodów jest co najmniej kilka.

Fot. HRE Investments

RPP walcząc z inflacją schładza mieszkaniówkę

Zacząć wypada od głośnego tematu - podwyżek stóp procentowych. Tych w Polsce nie było od maja 2012 roku, więc już sama ta zmiana mogła wywołać pewne zaniepokojenie. Do tego skala podwyżek spowodowała, że wyraźnie wzrosły raty kredytów hipotecznych (póki co o około 25%), co wywołało adekwatny spadek zdolności kredytowej. Drożejące kredyty i niepewna perspektywa dalszych zmian skutecznie zniechęciły do korzystania z wieloletnich zobowiązań – przynajmniej w ostatnim kwartale 2021 roku. Potwierdzają to dane BIK. W czwartym kwartale o kredyt zawnioskowało łącznie prawie 108 tys. potencjalnych kredytobiorców. Oznacza to najmniejszą kwartalną liczbę wniosków spośród wszystkich kwartałów ubiegłego roku.

Brakuje mieszkań do sprzedaży

Problemy mamy też po stronie podaży. Chodzi o to, że deweloperzy nie są w stanie zaproponować odpowiedniej liczby mieszkań w swoich biurach sprzedaży. Gdy oferta jest przebrana, to i gorzej idzie sprzedaż. Do tego dramatycznie wykupiona jest oferta mieszkań tańszych. To realny problem szczególnie w obliczu zmian wynikających z podwyżek stóp procentowych (spadek zdolności kredytowe) czy regulacji Polskiego Ładu (zmiany w opodatkowaniu, start programu kredytów bez wkładu własnego). Częściowo można było te zmiany przewidzieć, a więc racjonalnie zarządzane firmy deweloperskie powinny przez ostatnie miesiące stawiać szczególny nacisk na rozwój oferty z segmentu popularnego.

Powodów zbyt małej oferty znowu jest kilka. Winne są po części urzędy, które nie wydają odpowiedniej liczby pozwoleń na budowę mieszkań. Brakuje też działek pod budowę.

Pozornie gdybyśmy spojrzeli na dane GUS na temat pozwoleń na budowę, to wydaje się, że problem nie istnieje, bo przez 11 miesięcy 2021 roku (urząd nie podsumował jeszcze wyników za cały rok) deweloperom w całym kraju wydano pozwolenia na budowę prawie 190 tysięcy mieszkań. To o prawie 30% więcej niż w przez 11 miesięcy 2020 roku i ponad 20% więcej niż od stycznia do listopada 2019 roku. Problem w tym, że pozwolenia te niekoniecznie są wydawane tam, gdzie najbardziej brakuje mieszkań w ofercie.

Opracowanie HRE Investments. Fot. HRE Investments
Na przykład w ubiegłym roku wydano znacznie mniej pozwoleń na budowę niż wydawano przed epidemią we Wrocławiu (spadek o 40%), w Warszawie (spadek o prawie 20%), czy Gdańsku (spadek o ponad 10%). Działo się to w otoczeniu rekordowego popytu na mieszkania – znacznie większego niż ten, który obserwowaliśmy przed epidemią. Dość mało pozwoleń wydano też w Krakowie czy Gdyni. Dobra sytuacja jest natomiast w Łodzi i Poznaniu. Tam podaż mieszkań miała szanse podążać za rosnącym popytem.

Jak dodamy do tego fakt, że w największych miastach koncentrują się też zakupy generowane przez inwestorów instytucjonalnych, którzy potrafią wtłaczać na rynki największych miast nawet po kilka miliardów złotych kwartalnie (przy popycie generowanym przez indywidualnych nabywców na poziomie 8-10 miliardów), to mamy prosty przepis na rosnące ceny mieszkań. Te w oczywisty sposób też przekładają się na mniejszy popyt, bo coraz mniej osób stać na zakup mieszkania, jeśli ceny rosną nawet o kilkanaście procent rocznie.

Rekordowy rok 2021

Trzeba jednak mieć świadomość, że dane za czwarty kwartał są de facto słabszą końcówką rekordowego roku. Bez wątpienia 2021 rok przejdzie do historii jako deweloperska hossa. W całym roku 14 firm, których papiery są notowane na giełdzie sprzedały łącznie ponad 25,5 tys. mieszkań. Jest to wynik o 22% lepszy niż w 2020 roku. Wtedy łączna sprzedaż opiewała na prawie 21 tys. lokali. Do tego w górę poszły ceny mieszkań. W sumie więc wartość sprzedanych w 2021 roku mieszkań może być nawet o kilkadziesiąt procent wyższa niż rok wcześniej.

W ujęciu rocznym padły również rekordy u pojedynczych deweloperów. Pierwszy raz w historii przekroczony został próg rocznej sprzedaży na poziomie 4 tys. mieszkań i to od razu przez 4 firmy. Takim wynikiem pochwalić się mogą: Dom Development, Atal, Robyg czy Murapol. Ten ostatni sprzedał najwięcej bo aż 4,5 tys. lokali.

Rekordy sprzedaży także dzięki zagranicznym funduszom

Wysokim wynikom sprzedaży sprzyjało potężne zainteresowanie mieszkaniami „nad Wisłą” ze strony wspomnianych zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Doceniają oni zdrowe fundamenty naszego rynku i widzą szanse na znacznie wyższe zyski niż w krajach zachodniej Europy. W efekcie już od kilku kwartałów kupują oni coraz więcej mieszkań, ale też całe osiedla czy nawet całe firmy deweloperskie. Część z tych transakcji uwzględniana jest w podsumowaniach rocznych ogłaszanych przez giełdowe podmioty. Skala jest potężna, bo gdyby znowu wziąć pod uwagę tylko 14 firm, których papiery są notowane na giełdzie, to okaże się, że w 2021 roku funduszom PRS sprzedały one około 5 tysięcy mieszkań. To prawie tyle ile wynosi łączna sprzedaż tych firm za czwarty kwartał 2021 roku.