Pochodząca z początku ubiegłej dekady Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy dopiero w tym roku, a więc po 12-tu długich latach obowiązywania, ma szansę doczekać się gruntownej nowelizacji, która zapewni jej racjonalną wymowę, ale przede wszystkim wyeliminuje ewidentne wady i braki. Jeżeli podobne perypetie staną się udziałem Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, to z pewnością krajową mieszkaniówkę czekają „ciekawe czasy”.

Ustawa niejasności

W powszechnej opinii przepisy ustawy deweloperskiej są w wielu punktach niejasne, nieścisłe, niedoprecyzowane, a nawet sprzeczne, co stwarza zagrożenie ich interpretacji na wiele sposobów. W praktyce trudno wyobrazić sobie coś bardziej kuriozalnego niż regulację prawną w randze ustawy, która nie pozwala się w sposób jednoznaczny zrozumieć, a co za tym idzie zastosować w jeden konkretny dla wszystkich zainteresowanych sposób – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Natomiast bezpośrednie zastrzeżenia środowiska deweloperskiego, reprezentowanego głównie przez Polski Związek Firm Deweloperskich, odpowiadające kolejnym paragrafom ustawy deweloperskiej, dotyczą przede wszystkim zawartości prospektu informacyjnego, braku sankcji za brak rachunku powierniczego, braku możliwości stosowania umowy rezerwacyjnej, różnicy pomiędzy projektowaną i zrealizowaną powierzchnią mieszkania, obowiązku wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej, czy wreszcie zastąpienia kary więzienia karą grzywny za niedopełnienie niektórych ustawowych obowiązków.

Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, prawdziwym „być albo nie być” dla praktycznie połowy przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż, a reprezentujących małe i średniej wielkości firmy deweloperskie, jest sprawa rachunków powierniczych, a ściślej możliwości wprowadzenia alternatywnych wobec nich form zabezpieczenia nabywców lokali mieszkalnych.

Ustawowy „wasalizm”

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez obowiązek bankowego rachunku powierniczego daje praktycznie nieograniczoną władzę sektorowi bankowemu nad deweloperskim. W historii polskiego ustawodawstwa trudno by doszukiwać się podobnego precedensu „rynkowego wasalizmu”. W efekcie banki będą decydować o tym komu taki rachunek udostępnić, a komu nie, oraz czy rachunek powierniczy ma być otwarty czy zamknięty. Dla wielu firm deweloperskich będzie to kwestią „życia i śmierci”, bowiem dla jednych będzie oznaczało odcięcie od źródła finansowania, dla innych z kolei będzie wprost decydowało o możliwości kontynuacji działalności gospodarczej. Ostrożne szacunki przewidują, że przepisy ustawy deweloperskiej mogą wyeliminować z rynku nawet 30 proc. przedsiębiorców, którym banki odmówią podjęcia współpracy.

Ustawowe zyski i koszty

Rachunki powiernicze zamknięte, które będą z oczywistych względów zdecydowanie preferowane przez banki, staną się dla nich źródłem intratnych dochodów. Poza standardowymi opłatami za ich obsługę i prowadzenie, dadzą bankowcom sposobność podwójnego, o ile nie wielokrotnego zarabiania na tym samym kapitale. Polegać to będzie na tym, że środki z udzielanych przez banki klientom indywidualnym kredytów hipotecznych będą trafiać wprost na rachunki powiernicze zamknięte, gdzie nie zalegną odłogiem, ale będą ponownie intensywnie pracować na bankowe zyski. Za ten swoisty oscylator zapłaci nie kto inny, ale teoretycznie jedyny beneficjent ustawy deweloperskiej, a więc „nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Kosztem będzie oczywiście wyższa cena mieszkania. O ile wyższa?

- Koszty obsługi rachunku powierniczego, sporządzenia prospektu informacyjnego, czy taksy notarialnej umowy deweloperskiej to jedno. Natomiast zasadniczy koszt, który wyniknie z wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej, będzie wynikał z różnicy pomiędzy oprocentowaniem kredytu inwestycyjnego, który deweloper w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego będzie zmuszony zaciągnąć na prowadzenie inwestycji, a oprocentowaniem środków gromadzonych na rachunku powierniczym – uważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Nie wnikając jak koszty ustawy deweloperskiej wpłyną na cenę mkw. przeciętnego lokalu mieszkalnego, z dużym prawdopodobieństwem można przewidzieć, że w skali całego pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce koszty przedmiotowej regulacji będą się zamykać kwotą rzędu dziesiątek, o ile nie setek milionów złotych rocznie, z których lwia część będzie stanowiła dochód sektora bankowego. W tym miejscu samo nasuwa się pytanie, czy nie istnieją prostsze, a przede wszystkim tańsze sposoby na pewno koniecznej ochrony kupujących mieszkania z pierwszej ręki? W końcu rozwój polskiej mieszkaniówki nie zmierza w kierunku struktury „pola minowego”, ale raczej w dokładnie przeciwnym. Dziś ryzyko zakupu mieszkania od dewelopera jest nieporównywalnie mniejsze niż jeszcze dziesięć czy kilkanaście lat temu, a coraz rzadsze przypadki „nieszczęść”, które spotykają amatorów mieszkaniowego rynku pierwotnego, są raczej wyjątkami potwierdzającymi regułę postępującej poprawy jego bezpieczeństwa.

Potrzeba nowelizacji

Zasadniczą wadą ustawy deweloperskiej jest wysoki, zdecydowanie niewspółmierny do skali ryzyka które ma ona eliminować, rachunek kosztów, zarówno tych bezpośrednich-finansowych, jak i w szerszym pojęciu rynkowych, polegających głównie na wykluczeniu z działalności gospodarczej dużej części firm deweloperskich. Konsekwencją będzie nieuzasadniony wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych, już widoczny zanik inwestycji, a z czasem być może nawet poważne zaburzenie relacji popytowo-podażowych na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. W efekcie ustawa deweloperska zamiast poprawić bezpieczeństwo nabywców mieszkań z pierwszej ręki i ucywilizować krajowy rynek nieruchomości może doprowadzić do pogłębienia i utrwalenia zjawisk kryzysowych. Jedynym rozwiązaniem jest przeprowadzenie szybkiej i konstruktywnej nowelizacji ustawy z uwzględnieniem projektu zmian proponowanego przez środowisko deweloperskie – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.