Nie wszystkie prospekty informacyjne są kompletne

Podczas ostatniej kontroli UOKiK zbadał aż 565 prospektów informacyjnych, które zostały przekazane przez 84 deweloperów. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 29 kwietnia 2012 roku takie dokumenty mają pomagać klientowi w ocenie powstającej inwestycji.

Po sprawdzeniu dostarczonych prospektów Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zgłosił zastrzeżenia dotyczące dziewięciu deweloperów. Siedmiu z nich nie podało prawidłowego harmonogramu planowanych prac. Pozostałe uchybienia były związane z brakiem informacji o:
- inwestycjach planowanych w pobliżu osiedla
- prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych
- prawie nabywcy do odstąpienia od umowy

Jedno z gdańskich przedsiębiorstw w swoim prospekcie informacyjnym nie zamieściło nawet rzutu kondygnacji z wyróżnieniem oferowanego lokalu.

Unikanie odpowiedzialności to częsty „grzech” deweloperów

Znacznie więcej nieodpowiednich praktyk zostało wykrytych w trakcie badania umów deweloperskich. Po przeanalizowaniu 1162 wzorców i 1239 faktycznie zawartych kontraktów UOKiK zakwestionował aż 470 stosowanych klauzul.

W przypadku umów głównym „grzechem” firm deweloperskich były próby uniknięcia odpowiedzialności za ewidentne pomyłki i opóźnienia prac budowlanych. Kontrolowane podmioty w różny sposób usiłowały przenieść ryzyko inwestycyjne na klienta. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyliczył, że 75 deweloperów próbowało uchylić się od odpowiedzialności za istotne błędy (m.in. zmiany w projekcie, nieprawidłową powierzchnię lokalu, widoczne wady w wykończeniu, nieterminowe ukończenie prac budowlanych).

W ramach przykładu warto podać kuriozalny zapis, który w umowie zamieściła jedna z warszawskich spółek. Jej klienci musieli z góry oświadczyć, że ewentualne zarysowania szyb, ram okiennych i tynku zostaną zaakceptowane podczas odbioru mieszkania. Inne firmy chciały, aby klienci zrezygnowali z prawa do sprzeciwu, jeżeli w ukończonym mieszkaniu będą widoczne „wady lub usterki nadające się do usunięcia”, „usterki, które nie uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu umowy” lub „niedociągnięcia jakościowe mieszczące się w granicach tolerancji użytkowej” – zauważa Andrzej Prajsnar.

Kolejny przykład „pomysłowości” deweloperów dotyczy ustawowej możliwości odstąpienia od kontraktu. Obowiązujące przepisy wskazują, że konsument odstępujący od umowy deweloperskiej nie powinien ponosić żadnych kosztów. Sześć kontrolowanych spółek postanowiło jednak zatrzymywać część środków wpłaconych przez klienta, który zrezygnował z ich usług. Jedna ze stołecznych firm prócz kary umownej chciała naliczyć sobie również odszkodowanie i karne odsetki. UOKiK zdecydowanie sprzeciwił się takim praktykom.

Ochrona środków klienta (na szczęście) nie stanowi problemu

Bardziej optymistyczne wnioski płyną z tej części raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, która dotyczy bezpieczeństwa wpłat dokonywanych przez klienta. Warto przypomnieć, że obowiązująca ustawa deweloperska przewiduje cztery możliwe warianty zabezpieczenia środków nabywcy:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz gwarancję ubezpieczeniową
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz gwarancję bankową
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Przedsiębiorcy, którzy po 29 kwietnia 2012 roku podali do publicznej wiadomości informację o rozpoczęciu sprzedaży w ramach danej inwestycji muszą zastosować przynajmniej jeden z wymienionych środków ochrony. Wyniki kontroli przeprowadzonej przez UOKiK wskazują, że właściwe zabezpieczenie pieniędzy przekazywanych przez konsumenta nie stanowi problemu. Praktycznie wszystkie analizowane podmioty zapewniły jeden z wymaganych wariantów ochrony. Naruszenie tego ustawowego obowiązku stwierdzono tylko w przypadku dewelopera działającego na terenie Piły. Można się spodziewać, że ta spółka nie uniknie poważnych problemów. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postawił jej zarzut stosowania praktyk, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Takie działanie podjęto również w stosunku do 84 innych deweloperów.