Informacje wstępne

Swobodny dostęp jest naturalnym warunkiem korzystania z nieruchomości; w klasycznym ujęciu oznacza możliwość dojścia i dojazdu do nieruchomości, a w stosunkach wiejskich także możliwość przegonu (przepędu) bydła. Pojęcie "dostęp" ewoluuje jednak; dostosowuje się do zmiany stosunków społeczno-gospodarczych oraz rozwoju cywilizacji i potrzeb człowieka. Jest to szczególnie wyraźne przy pojmowaniu "dojazdu", tj. dostawania się (dojeżdżania) do nieruchomości za pomocą środków lokomocji, a w szczególności samochodów.

Zgodnie z art. 145 § 1 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności gruntowej.

Przyjmuje się, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jeśli nie można z tej drogi korzystać w zakresie koniecznym do prawidłowego sposobu użytkowania tej nieruchomości. Innymi słowy chodzi o taką sytuację w której nie możemy samochodem dojechać do domu, nie korzystając przy tym z gruntu sąsiada.

Warto wiedzieć, że użytkowanie nieruchomości jest prawidłowe, gdy odpowiada jej charakterowi (właściwości gleby, wielkości), jej otoczeniu i gdy sposób użytkowania jej jest racjonalny. Przy ocenie prawidłowego sposobu użytkowania nieruchomości chodzi nie tylko o dotychczasowe użytkowanie, lecz także o to, czy w ogóle określone używanie nieruchomości pozwala uznać za konieczne posiadanie dostępu do drogi publicznej.

Przy ustanowieniu drogi koniecznej trzeba zaś mieć na uwadze wzajemne interesy stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przechodzić.

Jeśli szkoda grożąca właścicielowi nieruchomości, mającej zostać obciążoną drogą konieczną, jest większa niż korzyści, które uzyska żądający drogi, a tak byłoby w przypadku aprobowania rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego, to nie można orzec ustanowienia drogi koniecznej.

Ustanowienie dostępu do drogi publicznej

Służebność drogi koniecznej najczęściej jest ustanawiana orzeczeniem sądowym w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 k.p.c.), może być także ustanowiona w umowie między właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, i właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości, przez którą będzie prowadzić droga.

W przypadku, gdy nieodpowiedni dostęp danej nieruchomości do drogi publicznej jest następstwem wywłaszczenia, służebność zapewniająca dostęp może być ustanowiona w decyzji wywłaszczeniowej.

W szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może zamiast wynagrodzenia pieniężnego ustanowić służebność gruntową na nieruchomości wnioskodawcy, polegającą na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu tej nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, na której ustanawia się służebność drogową.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie zawsze polega na urządzeniu drogi w ścisłym tego słowa znaczeniu, w szczególności może się wyrażać w zezwoleniu na przejeżdżanie przez grunty obciążone, a w wypadku konieczności przejazdów przez pojazdy o szerszym nadwoziu aniżeli istniejąca droga - w obowiązku tolerowania przez właścicieli gruntów przylegających do tej drogi takiego stanu, że w czasie przejeżdżania nadwozia tych pojazdów będą się znajdować w przestrzeni powietrznej nad tymi przylegającymi gruntami, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów).

Droga konieczna jest służebnością

W zasadzie jest to służebność gruntowa, ale może nią być także służebność osobista (art. 146 k.c.). W danym wypadku chodzi o służebność gruntową. Żadna służebność nie wpływa na stosunki własnościowe co do nieruchomości czy to władnącej czy obciążonej. Ustanowienie drogi koniecznej w żadnym więc razie nie może polegać na dokonaniu "wymiany gruntów", o jakiej mowa w przedstawionym zagadnieniu, jeżeli miałaby ona oznaczać zamianę przenoszącą własność.

W razie dokonania takiej zamiany odpadłaby zresztą potrzeba ustanowienia drogi koniecznej, skoro nieruchomości pozbawione dotychczas odpowiedniego dostępu uzyskałyby go przez przyłączenie części gruntu. Przyłączenie takie mogłoby nastąpić, ale tylko w drodze umowy.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Pojęcie wynagrodzenia jest tu szersze niż odszkodowanie przewidziane w poprzednio obowiązującym prawie. Przesłanką, bowiem tego ostatniego było powstanie szkody na skutek ustanowienia drogi koniecznej, natomiast wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie drogi koniecznej, chociażby nie wynikła stąd żadna szkoda dla właściciela nieruchomości obciążonej. Niemniej jednak fakt powstania takiej szkody musi być brany pod uwagę przy określaniu wysokości i rodzaju wynagrodzenia.

W myśl ogólnych zasad naprawienie szkody powinno nastąpić - według wyboru poszkodowanego - bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź też przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej, przy czym gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, to roszczenie poszkodowanego ogranicza się tylko do świadczenia w pieniądzu.

Szkoda sąsiada a ustanowienie drogi

Jeśli chodzi o naprawienie szkody wywołanej przez ustanowienie drogi koniecznej, to w pewnym sensie przywrócenie stanu poprzedniego mogłoby polegać na umożliwieniu właścicielowi nieruchomości obciążonej korzystania z takiego samego areału gruntu jak poprzednio. Wynagrodzenie pieniężne zazwyczaj może wyrównać uszczerbek, jaki na skutek ustanowienia drogi koniecznej ponosi właściciel gruntów, przez które droga ta ma prowadzić, i powinno to być dokonane z najmniejszym obciążeniem tych gruntów.

W niektórych jednak sytuacjach wyrównanie w ten sposób tego uszczerbku praktycznie nie jest możliwe, a wzgląd na interes społeczno-gospodarczy, którym zawsze należy się tu kierować w myśl art. 145 § 3 k.c., przemawiać może mimo to za ustanowieniem drogi koniecznej w zamian za umożliwienie właścicielowi nieruchomości obciążonej korzystania z określonego pasa ziemi z nieruchomości władnącej w postaci odpowiedniej służebności.

W szczególności może za tym przemawiać wzgląd na niewielki obszar nieruchomości obciążonej, dla której ubytek części areału pod drogę konieczną stanowiłby zbyt duże obciążenie.

W takich właśnie szczególnie uzasadnionych wypadkach dopuszczalny może być ten sposób wynagrodzenia także w braku zgody ze strony uprawnionego do żądania ustanowienia drogi koniecznej.

Konkluzja

Zgodnie z art. 145 § 3 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Wymieniony przepis ustanawia klauzulę generalną odsyłającą do reguł pozaprawnych, obejmujących nie tylko interesy właścicieli sąsiadujących nieruchomości, ale także interes publiczny.
Podstawa prawna:
Ustawa kodeks cywilny ( Dz. U. z 2014 poz. 121 ze zm.)

Autor:
Przemysław Gogojewicz
Kancelaria Usług Prawnych