Fot. Kancelaria Prawna Rafał KufietaJak tłumaczy Rafał Kufieta, prawnik z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta, w tego typu sprawach właściciel może starać się o naprawę szkody lub odszkodowanie, korzystając z kilku różnych dróg.

„Sytuacje wystąpienia wady budowlanej nie należą niestety do rzadkości. Przykładem może być dom jednorodzinny, którego właściciel odkryje – już po wykonaniu umowy – pękniętą ścianę. W takim przypadku można skorzystać z kilku możliwości. Podstawową jest okres gwarancji, który wynosi z reguły kilka lat. Kodeks cywilny zawiera natomiast przepisy odnoszące się do rękojmi za wady fizycznych nieruchomości. Z tego rozwiązania można skorzystać w ciągu 5 lat od wydania rzeczy” – mówi Rafał Kufieta.

Kolejną możliwością jest dochodzenie naprawy na zasadach ogólnych, czyli na podstawie regulacji dotyczących odpowiedzialności kontraktowej. Terminy przedawnienia tego rodzaju roszczeń wynoszą obecnie: – 10 lat (termin standardowy); – 3 lata (sprawy związane z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Możliwość skorzystania z tej ścieżki jest uzależniona od spełnienia ściśle określonych warunków – wykonanie umowy jest nienależyte (wadliwe) i powstaje szkoda (np. wydatki związane z naprawą), a między oboma tymi faktami występuje bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Kiedy można ubiegać się o odszkodowanie?
Przez lata termin przedawnienia roszczenia liczono od momentu wykonania umowy, czyli zakończenia prac budowlanych. Zazwyczaj była to w praktyce data podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Sytuację zmieniła dopiero uchwała Sądu Najwyższego z 22 listopada 2013 r. (sygn. akt – III CZP 72).
„Sąd Najwyższy wskazał wtedy, że termin przedawnienia roszczenia dotyczącego odszkodowania z tytułu niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania zaczyna swój bieg od daty wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z owym zdarzeniem. Oznacza to, że w niektórych przypadkach odszkodowania można dochodzić np. nawet po ponad 20 latach od wybudowania obiektu” – wyjaśnia Rafał Kufieta.

Zgodnie z interpretacją przedstawioną przez Sąd Najwyższy, największe znaczenie ma powstanie samej szkody – do tego dojść może zarówno w chwili wykonania zobowiązania, jak i później. Ustalając początek biegu terminu przedawnienia, należy więc ustalić, kiedy dana szkoda w rzeczywistości powstała. Bieg terminu przedawnienia dochodzenia odszkodowania z tytułu wady budowlanej powinien być liczony właśnie od daty powstania szkody.

„Zakończenie samej budowy to jedno, ale kluczowe jest w praktyce ujawnienie szkody budowlanej. Może się zdarzyć, że wada ujawni się kilka lat po zakończeniu budowy – np. dom jednorodzinny oddano do użytku w 2000 r., a w 2005 r. zaczął przeciekać dach. Jeśli ta konkretna wada powstała w efekcie zaniedbań w trakcie prac budowlanych, czyli doszło do nienależytego wykonania umowy na roboty budowlane, to termin biegu przedawnienia powinno liczyć się od 2005, a nie od 2000 r.” – dodaje Rafał Kufieta.

Jak zaznacza prawnik z Kancelarii Prawnej Rafał Kufieta, w efekcie właściciele nieruchomości mogą ubiegać się o odszkodowanie nawet wtedy, gdy dana wada ujawniła się dopiero po wielu latach od zakończenia robót budowlanych.