Minęła pierwsza rocznica ogłoszenia pandemii – wydarzenia, którego nikt nie zdołał uwzględnić w żadnym ze scenariuszy rozwoju rynku nieruchomości. Tym bardziej nikt też nie potrafił przewidzieć krótko i długoterminowych konsekwencji ekonomicznych towarzyszących turbulencjom na rynku mieszkań i kredytów hipotecznych. – Większość prognoz, o ile ktokolwiek próbował w tym czasie oceniać możliwe następstwa tej sytuacji, dotyczyła możliwego osłabienia koniunktury, a wręcz zapaści na rynku mieszkaniowym. Rzeczywiście marzec i kwiecień 2020 r. upłynął pod znakiem spadków w sprzedaży i oczekiwania na rozwój sytuacji. Jednak już kolejne miesiące to gwałtowne nasilenie popytu, które urzeczywistniło się pojawieniem na rynku nowych grup inwestorów lokujących swój kapitał na rynku nieruchomości, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse, współautor kwartalnego raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wzmożone zainteresowanie rynkiem widoczne jest do dziś. Deweloperzy odnotowują rekordową sprzedaż, a rynek wtórny cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem klientów i to nie tylko w segmencie mieszkań oddanych do użytkowania w ostatniej dekadzie, ale co ciekawe także w relatywnie tańszej wielkiej płycie, czy wybudowanych w innych starszych technologiach.

Poza stolicą wszędzie wzrosty cen

W stolicy na rynku wtórnym średnia cena m kw. spadła do poziomu 10662 zł i jest niższa o 2,3 proc. niż w IV kw. 2020 r. Liderami wzrostów są Gdańsk i Wrocław, gdzie średnie wzrosty kw./kw. wyniosły odpowiednio 6,8 i 6,2 proc. W porównaniu do sytuacji sprzed 12-stu miesięcy, w więc jeszcze sprzed pandemii, najwyższe, bo ponad 13 proc. wzrosty widoczne są w Łodzi i Gdańsku, zaś najniższe (7,2-7,3 proc.) w Warszawie i Krakowie. Interesującą kwestią dla przyszłych nabywców mieszkań jest poziom negocjacji cen. – W raporcie Barometr, mierzymy ten wskaźnik w dwóch rożnych kontekstach. Pierwszy z nich to różnica pomiędzy pierwszą a ostatnią ceną ofertową, która obecnie wynosi od 2 do 4 proc. Drugi kontekst to klasyczne negocjacje stron transakcji, gdzie można dodatkowo osiągnąć od 0,9 do 2,6 proc. ostatniej ceny ofertowej, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Wśród nabywanych mieszkań na rynku wtórnym nadal przeważa segment lokali o popularnych metrażach. Są to mieszkania między 35 a 50 m kw. W Warszawie sprzedaż takich lokali na rynku wtórnym to aż 38 proc. wszystkich transakcji, a w innych największych miastach 36 proc. Warto jednak podkreślić, że ostatnie transakcje przynoszą nam coraz więcej sprzedaży w grupach powyżej 80 m kw.


Podobnie jak przed kwartałem, największy odsetek zakupów został przeprowadzony w celach inwestycyjnych. Wprawdzie odnotowujemy nieco niższy udział takich transakcji (34 proc. vs. 35 proc. w IV kw. 2020 r.), ale jednak cały czas Polacy bardzo chętnie lokują swoje nadwyżki finansowe na rynku nieruchomości. Wśród nabywców cały czas przeważają osoby w wieku 30-40 lat stanowiący 41 proc. wszystkich kupujących mieszkania.

W Łodzi za metr nowego mieszkania już prawie 7000 zł

Tymczasem na rynku pierwotnym w ostatnim kwartale portal RynekPierwotny.pl odnotował kolejne wzrosty średnich cen ofertowych za 1 m kw. Najmniejsza zmiana, bo jedynie o 0,3 proc. dotyczy Poznania. W stolicy za 1 m kw. płaciliśmy średnio 10602 zł (o 1 proc. więcej niż przed kwartałem) i była to kwota niemal identyczna jak na rynku wtórnym. Najwięcej, bo o 3,5 proc. więcej płaciliśmy za zakupy mieszkaniowe w Łodzi, gdzie średnia cena zbliża się do 7000 zł. – Uwagę zwracają duże kwartalne zmiany dotyczące Łodzi, Krakowa oraz Wrocławia. Na terenie Stolicy Małopolski trudno jest już znaleźć nowe mieszkania z ceną ofertową poniżej 7000 zł za m kw., które stanowią jedynie 4 proc. rynku. Analogiczny wynik z Warszawy okazuje się dwukrotnie mniejszy. Najtańsze lokale są o wiele bardziej popularne we Wrocławiu (udział rynkowy: 13 proc.), Gdańsku (9 proc.) i Poznaniu (26 proc.). Analizowane mieszkania stanowią niemal dwie trzecie oferty łódzkich deweloperów, ale warto podkreślić, że chodzi przede wszystkim o „M” z ceną od 6000 zł do 7000 zł za 1 m kw., mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Rośnie popyt na kredyty mieszkaniowe

W marcu 2021 Polacy złożyli najwięcej zapytań kredytowych od 10 lat. – Wyraźnie widać to po ilości wniosków kredytów, jakie nasi eksperci procesują aktualnie w bankach oraz po coraz bardziej wydłużającym się czasie, w którym musimy czekać na decyzje kredytowe, mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance. Mimo wciąż trwającej pandemii, Polacy cały czas chętnie kupują mieszkania i nie boją się zaciągać nowych zobowiązań kredytowych. Nic nie wskazuje, żeby ten trend miałby się zatrzymać. Pomogły też powracające do oferty kredyty na 90 proc. LTV.

Początek roku to utrzymanie ofert kredytów hipotecznych na podobnym poziomie jak to było w IV kwartale 2020, jednak koniec I kwartału 2021 to w większości banków początek podwyżek marż. W tym momencie przy kredycie z 20 proc. wkładem własnym będziemy musieli się liczyć z marżami na poziomie 2,0-2,2 proc. a przy kredycie z 10 proc. wkładem własnym będzie to poziom nawet powyżej 3,0 proc.

Wyniki banków udzielających kredyty hipoteczne w I kw. 2021 r. mogą być więc nawet nieco lepsze niż z IV kw. 2020 r. Autorzy raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance szacują, że wolumen udzielonych w pierwszych trzech miesiącach 2021 r. kredytów mieszkaniowych może wynieść ok. 17,5 mld zł.