O kredycie hipotecznym słyszeli (prawie) wszyscy – nawet te osoby, które nigdy nie starały się o środki na zakup własnych „czterech kątów”. Podwyżki stóp procentowych, wysoka inflacja, nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej – te i inne wydarzenia sprawiły, że w ostatnich miesiącach o wspomnianym rodzaju finansowania było szczególnie głośno. Zupełnie inna sytuacja dotyczy pożyczki hipotecznej. Stosunkowo niewiele osób dokładanie zna ten produkt. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśniają, kiedy warto zdecydować się na pożyczkę hipoteczną, jakie są zasady jej udzielania i czy z kredytem hipotecznym wiąże ją tylko nazwa, czy zbieżności jest więcej.

Pożyczka hipoteczna – o co w tym chodzi?

W przypadku pożyczki hipotecznej, jak i kredytu hipotecznego zabezpieczeniem spłaty zobowiązania jest nieruchomość (a dokładnie wpis hipoteki w Dziale IV Księgi Wieczystej tej nieruchomości), stąd nazwa produktu. Aby otrzymać środki, należy posiadać na własność dom czy mieszkanie (a nawet nieruchomość gruntową), ponieważ pożyczka udzielana jest pod zastaw nieruchomości. Co ważne, nie może być ona zadłużona.

– Okres kredytowania może być rozciągnięty na wiele lat i możemy starać się o stosunkowo wysoką sumę – to kolejne podobieństwa między pożyczką hipoteczną i kredytem mieszkaniowym. Różnica między tymi produktami dotyczy celu przeznaczenia otrzymanych środków. Kredyt hipoteczny możemy przeznaczyć na cele tzw. mieszkaniowe, np.: zakup mieszkania/domu, sfinansowanie powstania nieruchomości, np. budowę domu, w tym zakupu działki budowalnej, refinansowanie wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe czy remont mieszkania lub domu. Z kolei pożyczkę hipoteczną możemy przeznaczyć na dowolny cel, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Co ważne, w jej przypadku nie musimy zbierać faktur, by potwierdzić bankowi, na co były wydane pieniądze – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Warunki przyznawania pożyczki hipotecznej

Ponieważ zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest nieruchomość, bank będzie wymagać od wnioskodawcy operatu szacunkowego, który pomoże ocenić wartość zabezpieczenia – dokładnie tak samo, jak przy kredycie hipotecznym. Bank będzie również weryfikować prawo własności do nieruchomości, która zostanie obciążona hipoteką. Istnieje możliwość zabezpieczenia się na nieruchomości, która jest własnością innej osoby, ale ta nie będzie przystępować do długu jako pożyczkobiorca.  

Bank oczywiście przeanalizuje zdolność i historię kredytową osoby starającej się o środki. W pierwszym przypadku kluczowa jest wysokość i źródło otrzymywanych dochodów (forma zatrudnienia) oraz suma miesięcznych wydatków. Pożyczkodawca sprawdzi również, jak wcześniej wnioskodawca radził sobie ze spłatą kredytów, pożyczek, itp. i jakie zobowiązania spłaca aktualnie.

Kolejna ważna kwestia – pożyczki hipoteczne przeważnie są udzielane w wysokości zdecydowanie niższej niż sama wartość zabezpieczenia – do 60-70% wartości nieruchomości.

Uwaga – jest łatwiej o środki, ale jest drożej 

Większość ofert pożyczek hipotecznych dostępnych na naszym rynku pozwala zaciągnąć zobowiązanie na 20, a nawet 3 lat, z 5-letnim oprocentowaniem okresowo stałym albo oprocentowaniem zmiennym. RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania, czyli całkowity koszt kredytu/pożyczki) ponoszony przez konsumenta) wynosi od 11 do nawet ponad 15%[1].

– Możemy skorzystać z oferty, wedle której bank oferuje środki w wysokości nawet 80% wartości nieruchomości, jednak w większości przypadków jest to 60-70%. Warto też zwrócić uwagę na górne limity dostępnej kwoty przyszłego zobowiązania. Przykładowo, pożyczkodawca może określić, że maksymalna kwota, o jaką może się ubiegać wnioskodawca, nie może przekroczyć 500 tys. zł, ale dostępne są również kwoty siedmiocyfrowe. Przy składaniu wniosku o pożyczkę warto również zwrócić uwagę na minimalną kwotę pożyczki, bo tu w ofertach mamy dużą rozpiętość – od 20 do 100 tys. zł – podpowiada Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass.

Wiele osób może zadawać sobie pytanie, czy pożyczka hipoteczna może stanowić „alternatywę” dla kredytu hipotecznego i w jakiś sposób pomóc zrealizować marzenie o posiadaniu nowego mieszkania albo jakiś cel związany z nowym lokum (np. wykończenie mieszkanie)? Pytanie szczególnie zasadne w obecnej rzeczywistości, która nie jest łatwa dla osób starających się o kredyt mieszkaniowy. A jaka będzie odpowiedź?

– Należy pamiętać o tym, że jeżeli chcemy starać się o pożyczkę hipoteczną, musimy być już właścicielem jakiejś nieruchomości, a bank wypłaci środki w wysokości 60-70% tej nieruchomości. Jeżeli więc dysponujemy, przykładowo, domem otrzymanym w spadku po babci czy cioci, którego nie chcemy się pozbyć i w dodatku, który posiada dużą wartość rynkową, pieniądze otrzymane w ramach pożyczki hipotecznej mogą nam, chociażby częściowo pomóc sfinansować zakup nowego mieszkania. Warto być jednak świadomym faktu, że RRSO pożyczki hipotecznej wynosi obecnie średnio ponad 11%, a na rynku znajdziemy i takie oferty, gdzie RRSO dobiega do 15%. W przypadku kredytów hipotecznych mówimy o RRSO na poziomie na poziomie 9,4-11% [2] – wyjaśnia Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Wniosek: pożyczka hipoteczna nie stanowi „zamiennika” kredytu hipotecznego i przy dzisiejszych wysokich cenach nieruchomości otrzymane środki prawdopodobnie nie pozwolą na pełne pokrycie kosztu związanego zakupem nowego mieszkania lub budowy domu. Jednak w pewnych okolicznościach (część z nich została wspomniana powyżej) może znacząco ułatwić ten proces.

Przede wszystkim pożyczkę hipoteczną możemy przeznaczyć na dowolny cel – to jedna z ważniejszych cech tego produktu – np. na zakup nowego samochodu, drogiego sprzętu IT potrzebnego nam do pracy czy na wykończenie mieszkania. W tym przypadku pożyczka hipoteczna jest atrakcyjniejszym produktem niż kredyt gotówkowy czy konsumencki, bo jest od nich tańsza – oprocentowanie pożyczek hipotecznych jest niższe. Przeważnie kredyt gotówkowy możemy zaciągnąć na 10 lat, a w przypadku pożyczki hipotecznej tej okres jest zdecydowanie dłuższy – 20-25 lat. Nie można zapominać również o najważniejszym: wnioskując o pożyczkę hipoteczną, możemy liczyć na pożyczenie większej kwoty niż w przypadku kredytu gotówkowego.

Podsumowując – dla kogo pożyczka hipoteczna? Przede wszystkim dla osób, które potrzebują gotówki, dzięki której zrealizują konkretny zakup, spłacą inne zobowiązania, a chcą otrzymać środki na atrakcyjniejszych warunkach, niż jest to w przypadku np. kredytu gotówkowego. – Jeżeli nasze potrzeby mieszkaniowe są większe – chcemy np. wybudować od podstaw i wykończyć dom na kredyt, a w dodatku nie posiadamy innej nieruchomości – wtedy najlepszym rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny – uzupełnia Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

[1] Stan na przełom kwietnia i maja.
[2] Stan na przełom kwietnia i maja.