Anton Bubiel – ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome

Nawet 30-krotnie większy podatek od nieruchomości mogą zapłacić przedsiębiorcy, w tym deweloperzy, posiadający puste lokale. W Katowicach urzędnicy już wysyłają wezwania do firm – właścicieli lokali, które od miesięcy stoją puste, z podwyżką podatku.  Dla samorządów to sposób na zwiększenie dochodów oraz możliwe zwiększenie popytu poprzez wywieranie wpływu na deweloperów. Dla inwestorów to potencjalnie setki tysięcy złotych dodatkowych kosztów rocznie. Czy nowe podejście do pustostanów może wymusić korektę cen na rynku mieszkaniowym?

Podstawą do takich działań są obowiązujące obecnie zasady naliczania podatku od nieruchomości, które różnicują stawki w zależności od sposobu użytkowania lokalu. W 2025 roku maksymalna stawka dla lokali mieszkalnych wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, natomiast dla lokali wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej stawka maksymalna to aż 34 zł za metr. Różnica między tymi wartościami jest ogromna – lokal mieszkalny, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, może kosztować właściciela zaledwie kilkadziesiąt złotych rocznie, podczas gdy mieszkanie, które tej potrzeby nie zaspokaja generuje nawet trzydziestokrotnie wyższe obciążenia. To właśnie ta przepaść sprawiła, że niektóre miasta zaczęły szukać sposobów, aby zakwalifikować puste lokale mieszkalne jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i tym samym podnieść wysokość podatku.

Kiedy pusty lokal mieszkalny staje się „gospodarczy”

Definicja lokalu mieszkalnego zajętego na działalność gospodarczą od lat budziła spory. Właściciele mieszkań będący przedsiębiorcami nierzadko otrzymywali wezwania do zapłaty znacznie wyższej stawki, nawet jeśli w długim terminie wynajmowali je wyłącznie na cele mieszkaniowe. Praktyki te miała ujednolicić uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku, w której wskazano, że kluczowy jest faktyczny cel użytkowania lokalu. Jeżeli mieszkanie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, także w ramach najmu długoterminowego, powinna obowiązywać stawka mieszkalna, niezależnie od tego kto jest właścicielem. Natomiast w przypadku lokalu pustego, wykorzystywanego w najmie krótkoterminowym lub w inny sposób niezwiązanego z celami mieszkaniowymi, w przypadku firmy można zastosować stawkę dla działalności gospodarczej.

Na fali tego orzecznictwa niektóre samorządy zaczęły działać bardziej zdecydowanie. W Katowicach urzędnicy już wysyłają firmom właścicielom mieszkań wezwania z niemal trzydziestokrotną podwyżką podatku w sytuacjach, gdy lokale te stoją puste. Rada Miasta w Krakowie przyjęła uchwałę kierunkową, która jest instrukcją dla prezydenta miasta, ale na razie nie oznacza automatycznej zmiany stawek. Gminy dostrzegają w tym rozwiązaniu potencjalne źródło dodatkowych dochodów i jednocześnie próbują wpłynąć na przedsiębiorców posiadających mieszkania, zwłaszcza na deweloperów. Samorządy szczególnie przyglądają się firmom, które utrzymują zapasy niesprzedanych lokali, licząc na poprawę popytu i bardziej sprzyjające warunki rynkowe. Lokalne władze uznają, że to dobry moment, aby sięgnąć po dodatkowe środki do budżetów, a jednocześnie wpisać takie działania w politykę mieszkaniową. W dyskusji pojawiają się nawet postulaty, aby możliwość podwyższonego opodatkowania rozciągnąć wstecz na okres sięgający nawet pięciu lat. 

Dla przykładu: podatek za mieszkanie o powierzchni pięćdziesięciu metrów kwadratowych w Warszawie przy stawce mieszkalnej 1,19 zł za metr wynosi około 60 złotych rocznie, natomiast przy stawce 34 zł za metr obciążenie za ten sam lokal to już 1700 złotych rocznie. Różnica wynosi zatem około 1640 zł rocznie, czyli około 150 zł miesięcznie. W mojej opinii dla dewelopera, który sprzedaje mieszkanie za 750 tysięcy złotych, taki koszt jest nieznaczący i nie skłoni go do obniżania cen. Sytuacja zmienia się jednak przy większej skali działalności. Deweloper posiadający sto podobnych lokali zapłaciłby dodatkowo 164 tysiące złotych rocznie, a jeśli gmina zastosowałaby nowe zasady wstecz za pięć lat, obciążenie może sięgnąć nawet około ośmiuset tysięcy do miliona złotych. To już poziom kosztów, o wyeliminowanie których warto walczyć, dlatego można spodziewać się licznych sporów sądowych dotyczących tego, czy niesprzedane mieszkania faktycznie są pustostanami inwestycyjnymi.

Spory, zmiana strategii deweloperów i ryzyko dla podaży

Nawet znaczne wzrosty kosztów kredytów w ostatnich latach nie spowodowały załamania rynku, więc dodatkowe kilkaset tysięcy złotych rocznie dla dużego dewelopera prawdopodobnie nie zmieni zasadniczo sytuacji cenowej. Zmiany mogą natomiast nastąpić w strategiach biznesowych. Firmy mogą zacząć ostrożniej planować inwestycje, bardziej etapować projekty i unikać nadprodukcji mieszkań bez pewności sprzedaży. Możliwe jest również przekierowanie części lokali na wynajem długoterminowy, aby utrzymać status mieszkalny i uniknąć wyższej stawki podatku. Najmniejsi inwestorzy mogą być w tej sytuacji najbardziej narażeni na straty, ponieważ nie dysponują zapleczem prawnym ani finansowym, by walczyć z decyzjami gmin czy dostosowywać strategię w trakcie realizacji inwestycji.
Podsumowując, obecne działania samorządów, choć dla deweloperów i inwestorów mogą oznaczać realne koszty i ryzyko sporów, nie powinny znacząco wpłynąć na ceny mieszkań dla kupujących. Moim zdaniem znacznie poważniejsze skutki dla rynku miałoby wprowadzenie podatku katastralnego, który objąłby szeroką grupę właścicieli i generowałby dużo większe roczne obciążenia niż nawet wyższa stawka podatku stosowana wobec lokali uznanych za gospodarcze.

---

O firmie SonarHome
SonarHome to nowoczesna platforma, która zmienia sposób sprzedaży mieszkań w Polsce. Wykorzystuje zaawansowaną technologię i wiedzę agentów nieruchomości, aby dostarczać właścicielom aktualne informacje o wartości ich mieszkań. Jeśli klient jest zdecydowany na sprzedaż, SonarHome rekomenduje partnerskie agencje, aby zapewnić wsparcie doświadczonych specjalistów na każdym etapie transakcji. Dzięki SonarHome klienci podejmują świadome decyzje oparte na danych, a agenci zyskują dostęp do narzędzi, które zwiększają ich skuteczność. Firma wspiera sprzedających od analizy wartości mieszkania, po finalizację transakcji.

Anton Bubiel
Dyrektor Operacyjny w SonarHome, odpowiedzialny za zarządzanie całością usług skierowanych do sprzedających oraz kupujących mieszkania. Założyciel i pomysłodawca platformy analitycznej Rentier.io. Absolwent Uniwersytetu Jagiellońskiego, doktor nauk ekonomicznych w Szkole Głównej Handlowej, gdzie wykłada na studiach podyplomowych. Specjalizuje się w obszarze rynku nieruchomości, finansów i kryptowalut. Prywatnie inwestor i pasjonat nowych technologii.