Wprowadzenie inwestycji deweloperskiej do oferty jest równoznaczne z rozpoczęciem sprzedaży mieszkań. Samo rozpoczęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w tzw. ustawie deweloperskiej jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Powszechnie przyjmuje się, że znamiona takiej czynności spełnia zamieszczenie przez dewelopera stosownej informacji na własnej stronie internetowej lub dowolnym portalu nieruchomościowym. Koszt takiej operacji jest znikomy, jeśli w ślad za nią nie idzie faktyczne rozpoczęcie budowy, natomiast korzyści z tego tytułu były do niedawna znaczące.

W świetle ustawy deweloperskiej inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie tej ustawy, zostały wyłączone z obowiązku posiadania rachunków powierniczych. Dla deweloperów ma to duże znaczenie, gdyż rachunek powierniczy eliminuje z rynku, a w przypadku rachunków otwartych ogranicza, proceder finansowania budowy ze środków wpłaconych przez klientów. Właśnie tym czynnikiem należy tłumaczyć gorączkę podażową, jaka miała miejsce w II kwartale br. Wiele z inwestycji, które właśnie zostały wprowadzone do oferty, to tzw. „pieśń przyszłości”. Z danych Działu Badań i Analiz Emmerson wynika, że około 25% mieszkań deweloperskich oferowanych w jednym z siedmiu miast: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Łodzi oraz Katowic póki co pozostaje na etapie wizualizacji. Niektóre z tych mieszkań zostaną wybudowane dopiero w 2016 roku! Istnieje uzasadnione ryzyko, że cześć z nich w ogóle nie powstanie.

Podział oferty mieszkań deweloperskich ze względu na etap realizacji, stan na koniec II kw. 2012 r.

Źródło: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A
Co ciekawe etap wizualizacji nie odstrasza już tak bardzo klienta jak to miało miejsce jeszcze dwa-trzy lata temu. Niejednokrotnie zdarza się, że atrakcyjne inwestycje, które nie są jeszcze w budowie, cieszą się większą popularnością, niż te wybudowane lub tuż przed zakończeniem budowy. Nabywcy mieszkań będących póki co wizualizacją przedkładają możliwość większego wyboru i relatywnie korzystniejsze parametry lokali (niższe ceny, bardzo funkcjonalne układy pomieszczeń) nad znacznie krótszy czas oczekiwania na lokal, który z kolei charakteryzuje już wybudowane osiedla.