Umowa sprzedaży nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego – zarówno dla oświadczenia sprzedającego o przeniesieniu prawa własności, jak również dla oświadczenia kupującego o przyjęciu tego prawa.

Brak formy aktu notarialnego powoduje nieważność czynności zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Innymi słowy, umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w każdej innej formie niż forma aktu notarialnego, która jest formą szczególną, powoduje, że umowa jest nieważna (nie odnosi żadnego skutku prawnego), w związku z czym przeniesienie własności nie następuje. Na marginesie rozważań należy zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego, który zważył iż ważna jest natomiast umowa zawarta za granicą, dotycząca przeniesienia własności nieruchomości położonej w Polsce, gdy czyni ona zadość formie przewidzianej dla takiej umowy prawem miejsca jej dokonania (postanowienie SN z dnia 8 stycznia 2004 r., I CK 39/03, OSNCP 2005, nr 2, poz. 33).

Jeżeli umowa sprzedaży przenosząca prawo własności nieruchomości została już w sposób wadliwy zawarta tj. bez zachowania formy aktu notarialnego, jedynym sposobem naprawy tej sytuacji, jest „ponowne” zawarcie takiej umowy, tym razem w formie aktu notarialnego. Jeżeli kwota za nieruchomość została już zapłacona w związku z zawarciem nieważnej umowy sprzedaży, w nowej umowie w formie aktu notarialnego, notariusz zawrze oświadczenie, iż kwota została już zapłacona. W przypadku niemożności zawarcia „ponownej” umowy sprzedaży, nabycie własności może nastąpić w skutek zasiedzenia.

Zasiedzenie jest to sposób nabycia określonego prawa, w tym przypadku prawa własności nieruchomości, wobec upływu czasu. Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege, dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Przesłanką niezbędną do nabycia prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel. O posiadaniu samoistnym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r. V CKN 164/00; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r. III CKN 891/00).

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 roku (SN III CZP 108/91) osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. W związku z powyższym nieruchomość można nabyć przez zasiedzenie dopiero po 30 latach.

Należy również pamiętać, iż zgodnie z art. 176 Kodeksu cywilnego „jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.” Reasumując stan posiadania jest przedmiotem dziedziczenia i w związku z tym, jeżeli było kilku spadkobierców, wszyscy spadkobiercy będą mogli łącznie dalej „zasiadywać” nieruchomość (w ramach udziałów w masie spadku).

Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 609-610. Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości należy dołączyć m.in. poniższe dokumenty:
1) odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada),
2) mapę nieruchomości (ewidencyjną),
3) wypis z rejestru gruntów i budynków,
4) zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości.
Opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności w przypadku nieruchomości wynosi 2.000 zł. Samo postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia własności nie jest proste ze względów dowodowych, ponieważ trzeba udowodnić nieprzerwane posiadanie samoistne przez 20/30 lat.