Do grupy podwyższonego ryzyka należą przede wszystkim firmy deweloperskie o niewielkim doświadczeniu, które pojawiły się na rynku w trakcie niedawnego boomu mieszkaniowego (lata 2005-2008). Nie oznacza to jednak, że sytuacja pozostałych przedsiębiorstw jest komfortowa. Dlatego potencjalni klienci deweloperów powinni zwrócić uwagę na status prawny każdej inwestycji. Okazuje się bowiem, że nie wszyscy nabywcy nowych mieszkań i domów są chronieni w taki sam sposób.

Ustawowe zamieszanie

Różny stopień ochrony dla klientów firm deweloperskich to konsekwencja pojawienia się nowych, znacznie bardziej restrykcyjnych przepisów, które zaczęły obowiązywać od 29 kwietnia bieżącego roku. Wprowadzono je na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). Przedstawiciele firmy Conse Doradcy Finansowi zaznaczają, że nie wszyscy potencjalni klienci firm deweloperskich mogą skorzystać z lepszej ochrony prawnej. – Nowe regulacje zmusiły deweloperów do prowadzenia rachunków powierniczych, na których lokuje się pieniądze klientów. Ta zmiana zapewnia większe bezpieczeństwo nabywców mieszkań, ale jest niekorzystna z punktu widzenia firm deweloperskich. W praktyce zostają one pozbawione możliwości swobodnego dysponowania środkami przekazanymi przez klientów. Dodatkowy problem to konieczność opłacenia usług banku, który prowadzi rachunek powierniczy. W związku z tym wiele firm deweloperskich zdecydowało się na przyśpieszenie nowych projektów i rozpoczęcie akcji sprzedażowych przed końcem kwietnia. W przypadku takich „przełożonych” inwestycji nadal stosuje się dotychczasowe przepisy, które w mniejszym stopniu chronią interes klientów – mówi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Warto dodać, że nowa ustawa deweloperska zdefiniowała datę rozpoczęcia sprzedaży jako dzień, w którym informacje na temat nowej oferty dewelopera zostały podane do publicznej wiadomości. Ten niezbyt restrykcyjny wymóg ułatwił uruchomienie dużej liczby nowych przedsięwzięć przed 29 kwietnia bieżącego roku.

Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi przypomina, że obecnie na rynku można spotkać oferty o różnym statusie prawnym. Do pierwszej grupy zalicza się mieszkania i domy, których sprzedaż rozpoczęto przed datą wdrożenia nowych przepisów. Nabywcy takich nieruchomości nie są chronieni przez zapisy ustawy deweloperskiej. Druga grupa to mieszkania podlegające nowym uregulowaniom. Osobną kategorię stanowią oferty tych deweloperów, którzy ze względu na presję klientów zdecydowali się na dobrowolne zastosowanie rachunków powierniczych.

Ochrona to nie tylko rachunek powierniczy…

Wprowadzenie ustawy deweloperskiej spotkało się ze sporym zainteresowaniem rodzimych mediów. Większość z nich skupiła swoją uwagę na obowiązkowym systemie rachunków powierniczych i gwarancji. Tylko nieliczni komentatorzy akcentowali dwa istotne rozwiązania, które obowiązują od 29 kwietnia bieżącego roku. Pierwsze z nich polega na wprowadzeniu jednolitej formy umowy deweloperskiej (obligatoryjny akt notarialny). Okazuje się, że ta zmiana ma spore znaczenie w kontekście ewentualnej upadłości dewelopera. – Umowa deweloperska zobowiązuje obydwie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży nieruchomości). Innymi słowy jest to forma umowy przedwstępnej. Osoby nabywające dom lub mieszkanie w ramach „starych” przepisów wciąż mogą wybierać formę zawarcia umowy przedwstępnej. Wielu klientów nie korzysta z pośrednictwa notariusza. Taka decyzja oznacza znacznie mniejsze szanse na odzyskanie swoich wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. W tym kontekście trzeba wspomnieć, że upadłość dewelopera nie zwalnia z obowiązków wobec kredytodawcy – ostrzega Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Forma aktu notarialnego nabiera szczególnego znaczenia, gdy dochodzi do podziału majątku dewelopera (masy upadłościowej). Klienci, którzy zawarli umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i wpisali do księgi wieczystej gruntu budowlanego roszczenie o przeniesienie prawa własności mogą zaspokoić swoje roszczenia przed pozostałymi wierzycielami (podobnie jak posiadacze hipoteki). Osoby posiadające akt notarialny w formie pisemnej muszą poczekać, aż wszyscy bardziej uprzywilejowani wierzyciele otrzymają należne sumy. Oznacza to, że nawet częściowy zwrot wpłaconej kwoty nie jest pewny. Można wskazać na sytuacje, w których pechowi klienci nie otrzymali nawet symbolicznej rekompensaty.

Klienci, które kupili lokum podlegające nowym uregulowaniom są znacznie lepiej zabezpieczeni przed skutkami upadłości dewelopera. – Dzięki wprowadzeniu dodatkowych wymogów (notarialna forma umowy przedwstępnej, obowiązkowy wpis w księdze wieczystej budynku) wszystkie osoby, które nabywają dom lub mieszkanie w danej inwestycji są traktowane w taki sam sposób – tłumaczy Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Ustawodawca w ramach nowych przepisów przewidział jeszcze jedno korzystne rozwiązanie. Polega ono na podziale majątku dewelopera i wyodrębnieniu osobnych elementów, które dotyczą poszczególnych inwestycji. Każda taka masa upadłościowa jest zarezerwowana dla osób posiadających umowy deweloperskie. W jej skład wchodzą trzy elementy:
- środki zgromadzone na rachunkach powierniczych
- dopłaty wnoszone przez nabywców
- prawo własności do gruntu budowlanego.

Omawiane rozwiązanie zapewnia klientom przynajmniej częściowy zwrot powierzonych środków. W tym kontekście warto wspomnieć o możliwości kontynuowania inwestycji pod kierownictwem syndyka. Taki wariant musi być przegłosowany przez połowę nabywców, którzy jednocześnie reprezentują przynajmniej 75% sumy wierzytelności (obliczonej dla danej inwestycji). W przypadku, gdy wierzyciele nie zdecydują się na kontynuowanie przedsięwzięcia syndyk zwraca każdemu z nich wniesiony wkład pieniężny oraz część sumy uzyskanej dzięki sprzedaży gruntu budowlanego.

Osoby planujące zakup mieszkania lub domu powinny zdawać sobie sprawę, że aktualne oferty deweloperów zapewniają różny stopień ochrony. Pod tym względem znacznie korzystniej przedstawiają się inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się po 29 kwietnia bieżącego roku. Klienci decydujący się na zakup lokum nieobjętego nowymi przepisami powinni zadbać o formę aktu notarialnego dla podpisywanej umowy przedwstępnej – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.