Jak podsumowałby Pan rok 2012 na polskim rynku mieszkaniowym?

Ten rok upłynął pod znakiem obaw związanych z licznymi zmianami, których zapowiedzi słyszeliśmy już rok temu, a w tym roku stały się faktem. Te najbardziej istotne spowodowane były działaniami rządu i parlamentu – mam tu na myśli wejście w życie ustawy deweloperskiej oraz finał programu „Rodzina na swoim”. Kolejna rzecz - banki znacząco ograniczyły akcję kredytową. Z pewnością było to wynikiem dostosowania się do wymagań rekomendacji wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Osoby, które z różnych względów nie mogły skorzystać z rządowych dopłat, miały przez to, większe niż przed rokiem problemy z otrzymaniem kredytu. Kończący się program „Rodzina na swoim” stymulował sprzedaż, zwłaszcza w ostatnich miesiącach jego trwania. Wejście w życie ustawy deweloperskiej przyniosło rekordową liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, już teraz ich liczba jest znacząco wyższa od liczby nabywanych jednostek.

Popyt na kredyty hipoteczne zmalał, zdolność kredytowa Polaków również, zlikwidowano program dopłat „Rodzina na swoim”… Czy branżę deweloperską czeka w nowym roku kryzys?

Nie ma powodów do paniki. Popyt na nieruchomości rzeczywiście spadł, a zadziałał tu najmocniej fakt trudniejszego dostępu do kredytów mieszkaniowych. Od nowego roku zapowiadane jest rozluźnienie restrykcyjnych rekomendacji nałożonych na banki, co oznacza, że o kredyt może być łatwiej. Kolejna rzecz – dzięki łatwiejszemu dostępowi do kredytów pula mieszkań do sprzedaży powinna się powoli zacząć kurczyć. Po ustaniu programu „Rodzina na swoim” szybko uwidoczni się również potrzeba wprowadzenia nowych rozwiązań systemowych, które ułatwią młodym ludziom realizowanie marzeń o własnym mieszkaniu. Rząd ma w zanadrzu wiele pomysłów: program „Mieszkanie dla młodych”, czy Kasy Mieszkaniowe. Większość z tych projektów znajduje się jednak wciąż w fazie konsultacji i nic nie wskazuje, że wraz z początkiem nowego roku wejdą w życie. Wyjątkiem jest program NFOŚiGW: dopłaty do domów i mieszkań energooszczędnych, który ma zacząć obowiązywać już w pierwszym kwartale 2013 roku. Ze wszystkich propozycji mających w założeniu zastąpić „Rodzinę na swoim” moim zdaniem ten program ma największą szansę na powodzenie.

Jak wyglądał ostatni rok z programem „Rodzina na swoim”?

Choć program rządowych dopłat wygaśnie wraz z końcem roku, dla wielu województw zakończył się już kilka miesięcy temu. Jeszcze dotkliwiej obniżono limity cen mkw. mieszkań więc w wielu miastach z trudem można było znaleźć lokal dostępny w programie. Deweloperzy, którym w największym stopniu zależało na stymulowaniu popytu, najczęściej sami oferowali programy poprawiające warunki finansowania nieruchomości. W ostatnich tygodniach to właśnie „Rodzina na swoim” nadała dynamikę sprzedaży. Mogliśmy zaobserwować dużą mobilizację nabywców chcących skorzystać z dopłat rządowych tuż przed ostateczną likwidacją programu.

Jaki wpływ na rynek miała przyjęta przez sejm „ustawa deweloperska”?

Od wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej minęło już kilka miesięcy. W założeniu miała ona zagwarantować nabywcom większe bezpieczeństwo transakcji. W praktyce jednak wciąż wiele problemów i kontrowersji budzą niedostateczne uregulowania przepisów przejściowych - głównie chodzi o rozgraniczenie inwestycji podlegających staremu porządkowi od przedsięwzięć objętych wymogami nowej ustawy. Zgodnie z ustawą wymóg prowadzenia przez dewelopera rachunku powierniczego obowiązuje tylko te inwestycje, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po wejściu ustawy w życie. Klienci wciąż mają problemy ze zrozumieniem założeń ustawy. Aby dokładnie ocenić funkcjonowanie ustawy deweloperskiej przyjdzie nam więc jeszcze zaczekać do czasu, aż ta zacznie obowiązywać wszystkie inwestycje. Jedno jest pewno – wymóg podpisywania umów w formie aktu notarialnego faktycznie zwiększył poczucie bezpieczeństwa nabywców. Sami często nam o tym mówią.

Jakie mieszkania będą teraz najbardziej popularne?

Ze względu na coraz mniejszą zdolność nabywczą klientów, popyt będzie nadal skierowany głównie na tanie mieszkania z segmentu popularnego. Jeśli chodzi o metraż, wciąż najbardziej popularne będą mieszkania dwupokojowe. Wciąż najsilniejszym czynnikiem decydującym o zakupie lokalu w inwestycji będzie cena. Tak jak dotąd - jeżeli ta będzie atrakcyjna - nabywcy pojawią się w biurach sprzedaży już na etapie „dziury w ziemi”. Spodziewam się również wzrostu zainteresowania budownictwem energooszczędnym. Dopłaty NFOŚiGW do kredytów hipotecznych na nieruchomości, które spełniają określone standardy energooszczędności mogą spowodować, że takie budownictwo stanie się dla Polaków bardziej dostępne i przez to bardziej popularne.

Kiedy zatem warto kupić nowe mieszkanie?

W kolejnych kwartałach roku możemy spodziewać się delikatnego wzrostu stawek – wraz z ustaniem programu „Rodzina na swoim” znikać będzie stopniowo presja na niższe ceny. Nabywcy, którzy nie zdążyli lub nie chcieli skorzystać z programu nie powinni jednak popadać w panikę. Pierwszy kwartał nowego roku to najlepszy czas na zakup nowego mieszkania. W ostatnim roku działania programu wielu deweloperów obniżało ceny dostosowując je do znacznie niższych limitów cenowych "Rodziny na swoim". Teraz ceny na jakiś czas się zatrzymają. Taniej już nie będzie – czas zmniejszonego popytu i nadwyżki ofert na rynku to moment na dobrą inwestycję. Po nowym roku Wawel Service również wchodzi z nową ofertą – wszystkie nasze nowe budynki wielorodzinne będą spełniały warunki umożliwiające uzyskanie dopłaty z NFOŚiGW. Już teraz mamy zaprojektowanych ponad 500 takich mieszkań, które dzięki dopłacie będą tanie w zakupie i tanie w eksploatacji. Modelowym przedsięwzięciem tego typu jest osiedle domów energooszczędnych, realizowane w ramach naszego Ogólnopolskiego Programu „Dom dla Każdego” w Niepołomicach i Michałowicach.

Jak wg Pana będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w 2013?

W nowym roku należy spodziewać się podtrzymania trendu, który obserwujemy już od dwóch lat, czyli rosnącego popytu na mieszkania kompaktowe – 2,3 pokoje do 55 mkw. W nowych inwestycjach będą pojawiały się jeszcze mniejsze mieszkania, które również, ze względu na możliwości finansowe nabywców oraz nastroje społeczne wywołane widmem zapaści polskiej gospodarki i kryzysem, znajdą nabywców. Dopłaty NFOŚiGW spowodują, że domy i mieszkania energooszczędne staną się tańsze w budowie i zakupie, a przez to również bardziej dostępne. Skorzystać na tym będą mogli mogą zainteresowani zakupem mieszkania od dewelopera. Rozwiązania energooszczędne są droższe, ale nie oznacza to, że klient końcowy będzie automatycznie ponosił większe koszty związane z zakupem energooszczędnego mieszkania czy domu. Budowanie tanich w zakupie i eksploatacji budynków energooszczędnych stanie się kluczowe, ponieważ jak pokazują analizy Home Broker to właśnie nabywcy mieszkań z tańszego segmentu popularnego zwracają największą uwagę na koszty utrzymania lokum.

Rozmawiała: Marta Czajka