Wprowadzenie inwestycji deweloperskiej do oferty jest równoznaczne z rozpoczęciem sprzedaży mieszkań. Nie jest ono tożsame z rozpoczęciem prac budowlanych. W latach boomu mieszkaniowego typową sytuacją była sprzedaż mieszkań (niejednokrotnie z dużym sukcesem) na długo przed rozpoczęciem budowy. Zahamowanie popytu w latach 2009 – 2011 sprawiło, że realizowana podaż nie znajdywała nabywcy i wiele mieszkań osiągało etap zakończenia budowy zanim zostało sprzedane. W ten sposób rozwinął się rynek mieszkań gotowych do odbioru. Jednocześnie kurczy się oferta mieszkań sprzedawanych jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych.

Fot. Emmerson
Z danych Działu Badań i Analiz Emmerson zagregowanych dla pięciu miast: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania oraz Gdańska wynika, że około 12% oferowanych mieszkań deweloperskich znajduje się na etapie dziury w ziemi. Dla porównania rok temu rynkowy udział dziury w ziemi wynosił 18%.

Taki stan rzeczy wynika po części z faktu, że klienci z dużą dozą ostrożności zaczęli podchodzić do inwestycji będących na etapie „dziury w ziemi”. Dzieje się tak ponieważ w latach 2011-2012 doszło do istotnego wzrostu ryzyka prowadzenia działalności deweloperskiej, które z punktu widzenia klienta oznacza ryzyko, że budowa nie zostanie zakończona.

Zważywszy na duży wybór mieszkań gotowych do odbioru lub na etapie zaawansowanej budowy, nie znajdują oni racjonalnych argumentów, aby wybierać mieszkania, których budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Takim argumentem mogłaby być niższa cena, ale na to nie zawsze chcą się godzić deweloperzy takich inwestycji.

Zdarza się nawet tak, że deweloperzy zwlekają z rozpoczęciem sprzedaży mieszkań do momentu zaawansowanej budowy wychodząc z założenia, że szanse na skomercjalizowanie mało zaawansowanej inwestycji są niewielkie.