Firmy działające na końcu łańcucha inwestycyjnego już dziś funkcjonują pod silną presją finansową. Już w 2026 r. zaległości przedsiębiorstw zajmujących się produkcją wyrobów stolarskich i ciesielskich przekroczyły 155 mln zł, a w branży meblarskiej sięgnęły niemal 381 mln zł. Jednocześnie rynek pokazuje wyraźny proces selekcji: ubywa słabszych podmiotów, a ciężar zobowiązań koncentruje się w coraz mniejszej liczbie firm.
W takim otoczeniu spory budowlane przestają być wyłącznie konfliktem o zakres prac czy rozliczenia. Dla mniejszych uczestników rynku stają się często bezpośrednim zagrożeniem dla płynności i dalszego funkcjonowania.
Od 1 marca 2026 r. sądy w sprawach gospodarczych wynikających z umów o roboty budowlane mają obowiązek kierować strony do mediacji. To sygnał, że ustawodawca dostrzega skalę i złożoność konfliktów w branży. Problem polega jednak na tym, że mediacja porządkuje etap sporu, ale nie usuwa jego głównej przyczyny: nierównowagi sił między uczestnikami procesu inwestycyjnego.
Spór zaczyna się dużo wcześniej niż w sądzie
Formalnie strony sporów budowlanych są równorzędnymi uczestnikami obrotu gospodarczego. W praktyce ich pozycja negocjacyjna często jest zupełnie różna.
Największe napięcia powstają zwykle na styku dużych wykonawców i mniejszych podwykonawców, firm wykończeniowych lub dostawców. To właśnie te podmioty, mimo że realizują konkretny etap prac, najczęściej mają najmniejszy wpływ na warunki współpracy.
– W teorii mamy do czynienia z równorzędnymi przedsiębiorcami. W praktyce branża budowlana działa często w modelu silnej asymetrii kontraktowej, w którym mniejszy uczestnik procesu inwestycyjnego ma ograniczoną możliwość realnego negocjowania warunków współpracy – mówi Andrzej Hantke, partner zarządzający w Kancelarii Hantke & Piskor.
Jak w praktyce powstaje spór – najczęstsze scenariusze
Choć każdy projekt jest inny, mechanizmy konfliktów w branży budowlanej są zaskakująco powtarzalne. Najczęściej zaczynają się od pozornie niewielkich przesunięć lub decyzji operacyjnych:
1. „Dodatkowe prace”, które nie są formalnie rozliczone
Zakres inwestycji zmienia się w trakcie realizacji – pojawiają się prace dodatkowe lub modyfikacje projektu. Wykonawca je realizuje, bo presja czasu jest duża, ale formalne aneksy i wyceny nie nadążają za rzeczywistością. Na etapie rozliczenia pojawia się spór o to, co było w zakresie, a co nie.
2. Wstrzymana płatność jako narzędzie nacisku
Część wynagrodzenia jest zatrzymywana do czasu „wyjaśnienia kwestii spornych” – często niezależnych od danego podwykonawcy. Dla większego podmiotu to element negocjacji. Dla mniejszego – realny problem z płynnością.
3. Odpowiedzialność „przesuwana w dół”
Opóźnienia wynikają z wielu czynników: decyzji inwestora, zmian projektowych, koordynacji prac. W praktyce odpowiedzialność często kumuluje się na podwykonawcy, który jest najłatwiejszy do rozliczenia kontraktowego.
4. Rozliczenia zależne od odbiorów wyższego poziomu
Podwykonawca wykonał swoją część prac, ale nie otrzymuje płatności, bo inwestor nie odebrał całości inwestycji lub pojawił się spór na poziomie generalnego wykonawcy.
– W wielu przypadkach spór jest tylko końcowym etapem dłuższego procesu. Problemy zaczynają się wcześniej – od sposobu konstruowania umów i praktyki ich realizacji. Jeżeli ryzyko jest przerzucane jednostronnie, konflikt jest naturalną konsekwencją – wskazuje Andrzej Hantke.
Dla dużych to spór. Dla małych – walka o płynność
Duży uczestnik rynku zwykle może potraktować konflikt jako element procesu rozliczeniowego. Ma zaplecze finansowe, zasoby prawne i czas.
Mniejsza firma działa inaczej. Finansuje ludzi, materiały i operacje na bieżąco. Wystarczy jedno wstrzymanie płatności, by pojawiły się problemy.
– Największym kosztem sporów budowlanych bardzo często nie są koszty prawne, tylko czas. W sytuacji, gdy firma przez kilka miesięcy nie otrzymuje należnych środków, traci zdolność do regulowania własnych zobowiązań. To jest moment, w którym spór przestaje być problemem prawnym, a staje się problemem egzystencjalnym dla przedsiębiorstwa – podkreśla Andrzej Hantke.
Mediacja nie wyrównuje pozycji stron
Nowe przepisy mają usprawnić rozwiązywanie sporów i ograniczyć koszty procesów. W wielu przypadkach mogą przyspieszyć dojście do porozumienia. Nie zmieniają jednak podstawowej rzeczy: mediacja odbywa się już po powstaniu konfliktu, kiedy jedna ze stron często jest w znacznie trudniejszej sytuacji finansowej. To ogranicza realną równowagę negocjacyjną, nawet jeśli formalnie strony są równe.
W praktyce oznacza to zmianę struktury rynku: coraz więcej projektów trafia do podmiotów, które mają kapitał i zdolność do absorpcji ryzyka. Mniejsze firmy, nawet jeśli mają zlecenia, często nie są w stanie finansowo „wytrzymać” konfliktu.
Konflikt to nie wyjątek. To efekt modelu
Wprowadzenie obowiązkowego kierowania do mediacji pokazuje, że spory budowlane są zjawiskiem systemowym. Nie są incydentem, ale elementem funkcjonowania rynku. Ich źródło leży jednak nie w samym sporze, ale w konstrukcji relacji biznesowych. Dopóki model współpracy będzie przenosił znaczną część ryzyka na słabszych uczestników łańcucha inwestycyjnego, konflikty pozostaną nie tyle wyjątkiem, co naturalną konsekwencją działania branży.
O kancelarii:
Kancelaria Hantke&Piskor – kancelaria tworzona przez kilkunastoosobowy zespół doświadczonych adwokatów i radców prawnych. Specjalizuje się w sporach z instytucjami finansowymi – w szczególności w sprawach dotyczących WIBOR oraz kredytów walutowych – skutecznie reprezentując interesy klientów zarówno w sądach, jak i w negocjacjach. Wspiera osoby prywatne oraz przedsiębiorców, w tym firmy z branży kreatywnej. Zajmuje się także prawem karnym, w tym oszustwami związanymi z phishingiem. Założycielami kancelarii są adwokaci: Robert Piskor i Andrzej Hantke.
Biuro kancelarii znajduje się w Poznaniu, natomiast firma obsługuje klientów z całej Polski.
Warto przeczytać
