Przeczytaj pierwszą część artykułu: Prawo do lokalu na wypadek śmierci (1)

Osoba, która za życia uporządkowała swoje sprawy dotyczące przysługującego jej tytułu prawnego do lokalu i posiada możliwość rozporządzania nim według własnego uznania, może w zasadzie zupełnie swobodnie dokonać rozporządzeń na wypadek śmierci i tym samym zapewnić przejście lokalu na wybraną osobę.
Najpewniejszym rozwiązaniem wydaje się być dokonanie odpowiedniego zapisu w testamencie. Jest to opcja tym korzystniejsza, że od października 2011 roku w polskim systemie prawnym funkcjonuje instytucja tak zwanego „zapisu windykacyjnego”, która daje spadkodawcy swobodę dysponowania konkretnymi składnikami jego majątku. Przepisy obowiązujące do czasu wejścia w życie nowelizacji nie pozwalały na zapisanie wybranych przedmiotów wchodzących w skład majątku spadkodawcy określonej osobie.

Spadkodawca mógł jedynie zobowiązać spadkobiercę (ustawowego lub testamentowego) do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby. Następnie osobie tej przysługiwało w stosunku do spadkobiercy roszczenie o wydanie przedmiotu zapisu, którego mógł dochodzić na drodze sądowej. Na podstawie nowych przepisów spadkodawca może natomiast zdecydować wprost w testamencie sporządzonym obligatoryjnie w formie aktu notarialnego, że oznaczona przez niego osoba nabywa prawo do zapisu w chwili otwarcia spadku, tj. w chwili śmierci spadkodawcy. Nie ma w takiej sytuacji potrzeby przeprowadzania często długotrwałego postępowania sądowego. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego przedmiotem zapisu windykacyjnego mogą być także nieruchomości.

Jeśli właściciel mieszkania nie sporządził testamentu, wówczas zastosowanie mają przepisy prawa spadkowego mówiące o dziedziczeniu ustawowym. Kodeks cywilny reguluje zasady, którymi rządzi się dziedziczenie w przypadku, gdy spadkodawca nie przygotował testamentu. Wówczas jego majątek dziedziczą jego najbliżsi, w kolejności i w proporcjach określonych przepisami prawa spadkowego (zwykle są to małżonek i dzieci, choć oczywiście zleży to od indywidualnej sytuacji rodzinnej spadkodawcy). Wszyscy spadkobiercy dziedziczą majątek spadkodawcy w całości, udział każdego z nich określony jest ułamkowo, zgodnie z przepisami prawa. Dopiero później sąd, po przeprowadzeniu postępowania o stwierdzenia nabycia spadku oraz dokonaniu działu spadku, orzeknie o przypisaniu konkretnych składników majątku spadkobiercom.

Warto pamiętać o obowiązku podatkowym w przypadku dziedziczenia. Wprawdzie wprowadzona kilka lat temu nowelizacja prawa podatkowego zniosła obowiązek podatkowy osób najbliższych w przypadku przyjęcia darowizny czy spadku, ale pamiętać należy o obowiązku zgłoszenia takiego przysporzenia urzędowi skarbowemu na odpowiednim formularzu. W przeciwnym razie zwolnienie podatkowe nie obowiązuje. Ci spadkobiercy (wlicza się w to także zapisobiorców), których zwolnienie ustawowe nie obejmuje, zaleczeni zostali przez ustawodawcę do trzech grup podatkowych, różniących się wysokością podatku należnego, w zależności od stopnia pokrewieństwa.

Warto także wspomnieć o możliwości rozporządzenia swoim lokalem, którą uzyskają właściciele po wejściu w życie przygotowywanej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Jej uchwalenie planowane jest na 2012 rok. Odwrócony kredyt hipoteczny ma być instytucją skierowaną przede wszystkim do osób starszych – emerytów czy rencistów. Ma być traktowany jako sposób na uzyskanie dodatkowego dochodu oraz poprawę sytuacji materialnej kredytobiorcy. W przeciwieństwie jednak do zwykłego kredytu, w przypadku kredytu hipotecznego to bank spłaca kredyt klientowi. Zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka na nieruchomości lub prawie do niej. W zamian za okresowe wpłaty dokonywane przez bank na rzecz klienta, mające miejsce przez określony w umowie okres, nieruchomość lub prawo do niej przechodzi na rzecz banku. Strony umowy mogą także ustalić, że wpłata ze strony banku będzie jednorazowa.

Główną zaletą odwróconej hipoteki jest fakt, że nieruchomość, stanowiąca zabezpieczenie kredytu, pozostaje własnością kredytobiorcy do końca życia. Nie musi on, choć może, spłacać zaciągniętego kredytu za życia. Projekt ustawy przewiduje dodatkowo ochronę spadkobierców kredytobiorcy. Jeśli będą oni chcieli po śmierci kredytobiorcy zachować nieruchomość, która stanowiła zabezpieczenie kredytu, będą mogli w uzgodnionym z bankiem terminie spłacić pozostałą do spłaty kwotę kredytu. Spłata będzie mogła być dokonana jednorazowo bądź w uzgodnionych z bankiem ratach.

Ważne by odwróconego kredytu hipotecznego nie mylić z umową dożywocia, czyli tzw. rentą dożywotnią, proponowaną przede wszystkim przez spółki prywatne. Odwróconych kredytów hipotecznych będzie mógł udzielać jedynie bank. Natomiast renta dożywotnia oferowana jest przez podmioty prywatne. Ponadto, nieruchomość przechodzi na własność instytucji udzielającej renty dożywotniej w momencie podpisania stosownej umowy, natomiast w przypadku odwróconej hipoteki – po śmierci beneficjenta umowy kredytowej. Z renty dożywotniej coraz chętniej korzystają starsi i samotni ludzie, którym brakuje środków utrzymania. Odwrócona hipoteka z pewnością będzie jednak formą bezpieczniejszą, gdyż obciążone nią mieszkanie będzie mogło powrócić do kredytobiorcy lub jego spadkobierców.