Niekoniecznie zresztą to my musieliśmy popełnić błędy podczas prowadzenia inwestycji. Wystarczy, że kupiliśmy dom od kogoś, kto postawił go bez pozwolenie na budowę. To na nas spoczywa obowiązek wyjaśnienia całego zamieszania. A jest o co walczyć, ponieważ najsurowszą karą jaką nakłada prawo za samowolę jest nakaz rozbiórki.

Samowola bez definicji

- Przepisy nie wprowadzają definicji samowoli budowlanej i oficjalnie nie istnieje takie pojęcie. W praktyce za nielegalną uznaje się budowę, przebudowę lub rozbiórkę obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu przez urząd, istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę oraz przystąpienie do użytkowania obiektu bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Niedopuszczalna jest również zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, czyli np. zrobienie kawiarni z budynku mieszkalnego – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości.

Samowola samowoli nierówna

- To, czy uda nam się zalegalizować samowolę, zależy od wielu czynników. Inaczej rozpatrywane są sprawy dotyczące budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. (czyli przed wejściem w życie nowego prawa budowlanego) inaczej postawionych po tym terminie, a jeszcze inaczej nielegalnych zmian w projekcie podczas trwającej inwestycji. W wielu wypadkach legalizacja nie jest taka prosta, często też trzeba za nią słono zapłacić – podkreśla Krzysztof Jóźwiak.

Opłaty legalizacyjne ominą nas wyłącznie w pierwszym przypadku, czyli jeśli sprawa dotyczy obiektu wybudowanego przed 1 stycznia 1995 r. Zastosowanie mają wtedy przepisy prawa budowlanego z 1974 r. Pozwalają one na legalizację samowoli, pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia obiekty znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju oraz nie stanowią zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia. - Aby zalegalizować taką samowolę, trzeba wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt nadaje się do użytku – mówi analityk rynku nieruchomości Jarosław Jędrzyński.

- Największą trudnością może być udowodnienie, że budowa zakończyła się co najmniej 17 lat temu. Nie zawsze zachowały się bowiem archiwalne dokumenty w urzędach. Warto odszukać stare rachunki za prace i materiały budowlane, zeznania świadków, jako dowód mogą też posłużyć archiwalne zdjęcia lotnicze – zauważa Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.

Legalizacja samowoli budowlanej, której budowę zakończono po 1994 r., możliwa jest tylko wtedy, gdy spełnione są łącznie dwa warunki: zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Gdy te warunki nie są spełnione budynek czeka rozbiórka.
Jeśli budowa jest w toku, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych i rozpocznie się procedura legalizacyjna. Aby zakończyła się dla nas pozytywnie, musimy skompletować szereg dokumentów. Niezbędne będzie przede wszystkim zaświadczenie o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. Jeśli planu nie ma, musimy postarać się o decyzję o warunkach zabudowy, która może być dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego także w trakcie postępowania. Potrzebne również będą cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Trzeba płacić

Warunkiem sine qua non procesu legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Wylicza się ją według następującego wzoru: stawkę 500 zł mnożymy przez 50 i przez odpowiedni współczynnik, który zależy od kategorii obiektu i jego wielkości. Opłaty nie są małe, dla przykładu w przypadku domu jednorodzinnego będzie to kwota 50 tyś zł, legalizacja garażu lub budynków gospodarczych kosztuje 25 tys. zł.

- Zasadnicza różnica pomiędzy legalizacją budowy wymagającej pozwolenia a budowy na zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia opłaty są dużo niższe i wynoszą 2,5 lub 5 tys. zł. – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu.

Po wniesieniu opłaty legalizacyjnej nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót budowlanych (jeśli samowolna budowa nie została zakończona). Naszym obowiązkiem jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jeśli obiekt jest ukończony, nadzór budowlany ograniczy się do zatwierdzenia projektu.

Zmiany projektu podczas budowy

Za samowolę budowlana może być także uznane dokonanie daleko idących zmian w projekcie podczas budowy lub przebudowy domu, bez podjęcia starań o uzyskanie lub zmianę pozwolenia na budowę. Niestety, przepisy prawa nie definiują precyzyjnie i jednoznacznie granicy między istotnym a nieistotnym odstępstwem od projektu. Upraszczając można przyjąć, że istotne zmiany to te, które wymagają pozwolenie na budowę.

W takiej sytuacji musimy wstrzymać inwestycję (jeśli jeszcze się toczy), złożyć wniosek o legalizację, dołączyć do niego nowy projekt zamienny i czekać na decyzję o zatwierdzeniu projektu i wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Na koniec inwestor musi dodatkowo uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu – podsumowuje Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.