Pod koniec września Sejm jednogłośnie przyjął nowelizację Prawa geodezyjnego i kartograficznego, która znosi opłaty za udostępnianie danych z rejestru cen nieruchomości. Chociaż ustawa czeka jeszcze na zatwierdzenie przez Senat i Prezydenta, już dziś widać, że jej wejście w życie może oznaczać fundamentalną zmianę w funkcjonowaniu rynku mieszkaniowego.

Dotychczas dane transakcyjne były dostępne, ale trzeba było za nie płacić znaczne kwoty. Sam proces ich zamawiania był określany jako kłopotliwy i czasochłonny. Nowelizacja ustawy usuwa co prawda barierę kosztową, ale nie oznacza jeszcze powstania jednolitego systemu, gdzie dane będą łatwo dostępne do przeglądania. Nadal obowiązywać będą proceduralne ograniczenia, które mogą utrudniać korzystanie z rejestru.
Środowisko geodezyjne i rząd sygnalizują, że docelowo dane mają być udostępniane w ramach usługi sieciowej. – Takie rozwiązanie wiąże się jednak z określonymi kosztami. Według szacunków utrata przychodów starostw powiatowych z tytułu odpłatnego udostępniania danych wyniesie około 8,4 mln zł rocznie, a stworzenie ogólnokrajowego systemu sieciowego to dodatkowy wydatek rzędu 19 mln zł – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego SonarHome.

Dlaczego to ważne dla Kowalskiego?

Zniesienie opłat to bardzo ważna zmiana dla przeciętnego Kowalskiego, ale pod warunkiem, że dane nie tylko staną się darmowe, lecz także będą dostępne w przystępnej formie. – Obecnie obowiązuje wysoka bariera proceduralna, przez którą tylko najwytrwalsi – ci, którym bardzo zależy – są w stanie przejść. Sam proces zapytania, otrzymania i odczytania danych bywa dla przeciętnego konsumenta niemal nieosiągalny. Jeżeli jednak poza zniesieniem opłat dane będą udostępniane w prostszy sposób, to wpływ dla konsumentów będzie ogromny. Transparentność i ograniczenie asymetrii informacji przełożą się na realne zmiany w codziennych transakcjach – uważa Anton Bubiel.

Obecnie kupujący w analizie rynku najczęściej posługują się cenami ofertowymi, czyli kwotami, których oczekują sprzedający. Dzięki rejestrowi cen transakcyjnych będzie można skonfrontować je z rzeczywistymi wartościami. Sprzedający i kupujący dowiedzą się, ile naprawdę warte są mieszkania w konkretnych lokalizacjach i o zbliżonych parametrach. Negocjacje staną się krótsze, a skrajne odchylenia – zarówno zawyżone ogłoszenia, jak i zaniżone oferty – zostaną ograniczone.
Zdaniem eksperta SonarHome kupujący zyskają też możliwość łatwiejszego odsiewania rzekomych okazji od lokali przeszacowanych jedynie marketingiem. Sprzedający natomiast będą mogli konfrontować swoje oferty z rzeczywistymi transakcjami i lepiej dostosować ceny do realiów rynkowych.

Nowe możliwości dla rynku i instytucji

Zniesienie opłat wpłynie również na funkcjonowanie rzeczoznawców, firm proptechowych i branży bankowej. Ułatwi i obniży koszty pozyskiwania danych porównawczych, co umożliwi tworzenie bardziej rzetelnych i systemowych wycen nieruchomości.

Mechanizmy automatycznej wyceny istnieją już dziś. Łatwy, tani i terminowy dostęp do danych pozwoli modelom bazującym na AI dostarczać bardzo rzetelne odpowiedzi. Dzięki temu branża bankowa i rynek proptech zyskają solidne podstawy do budowania narzędzi do wyceny.

Jak podkreśla Anton Bubiel, nowelizacja zmieni także układ sił na rynku. – Mniejsza będzie, jak to ujęto, sekretna przewaga usługodawców, pośredników i podmiotów, którzy dotąd bazowali na dostępie do danych niejawnych, niedostępnych dla konsumentów. W nowym otoczeniu wygrają ci, którzy będą w stanie dostarczać ogólnodostępne dane w przystępnych zestawieniach, a ich siłą stanie się dodatkowa wartość – wyjaśnianie, opowiadanie i tłumaczenie danych, a nie sam fakt posiadania do nich dostępu – podkreśla ekspert SonarHome.

Jakość i kompletność danych

Zniesienie opłat nie rozwiązuje problemów jakościowych. Proces wprowadzania danych do rejestru różni się między starostwami. W jednych akty wprowadzane są szybko, w innych wolniej, w zależności od ludzkich możliwości. Zdarzało się, że zamawiając w tym samym czasie dane z kilku powiatów, otrzymywano informacje obejmujące różne okresy. Dlatego nierzadko trzeba było potem wnioskować o uzupełnienie części danych.
Opóźnienia w dostępie do danych są normą. Nie można kupić informacji o akcie notarialnym z dnia poprzedniego. Realnie opóźnienia wynoszą od 3 do 6 miesięcy, a w czasach większego natężenia transakcji w niektórych lokalizacjach, jak w Warszawie, sięgały nawet 9 miesięcy. Dane bywają też trudne do porównania. Część transakcji uwzględnia VAT, inne nie. Bywa także, że cena uwzględnia miejsce garażowe lub wyposażenie mieszkania. Największym problemem pozostaje jednak brak informacji o standardzie mieszkań. W praktyce zdarza się, że w tym samym budynku mieszkania o podobnym metrażu różnią się ceną o kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy i nie wiadomo, czy powodem jest wyjątkowa okazja, czy różnice w standardzie wykończenia.

- Wprowadzenie darmowego dostępu do danych transakcyjnych to kolejna zmiana prokonsumencka. Razem z obowiązkiem publikowania cen ofertowych przez deweloperów tworzy spójny kierunek, którego celem jest transparentność, lepszy obieg informacji i adresowanie asymetrii, na których część podmiotów budowała swoją przewagę. Teraz zaistniała szansa, że tych nierówności będzie znacznie mniej – podsumowuje Anton Bubiel.