Istnieje kilka istotnych powodów dla których kredytobiorcy decydują się na refinansowanie kredytu. Jednym z głównych jest redukcja miesięcznego obciążenia, czyli realne zmniejszenie wysokości raty. Kolejny powód to chęć przewalutowania kredytu związana z niekorzystną wysokością kursu waluty w jakiej zaciągnięty został pierwotny kredyt. No i ostatni to pojawienie się na rynku korzystniejszej oferty kredytowej proponującej lepsze warunki niż te na jakich zaciągnięte było dotychczasowe zobowiązanie. W każdym z tych przypadków pamiętać należy jednak o wymienionych w poniższym artykule kosztach. Optymalnym i najbardziej opłacalnym rozwiązaniem jest takie, które pozwala na zmniejszenie miesięcznych rat i maksymalne pomniejszenie całkowitego kosztu kredytu – wyjaśnia Agnieszka Grotkowska – Dyrektor ds. Projektów Specjalnych Domiporta.pl.
Wszystko zależy od marży. Kto płaci wyższą, temu refinansowanie kredytu może się opłacać. Może, ale nie musi. Obliczenia Haliny Kochalskiej z Open Finance dają do myślenia. Osoba, która zaciągnęła trzydziestoletni kredyt hipoteczny (na 210 tys. zł) w 2009 roku, gdy marże były wysokie, może na refinansowaniu zaoszczędzić prawie 200 zł miesięcznie. Pod warunkiem, że dotychczasowa marża wynosiła 3 proc., a nowa będzie niższa niż 1,5 proc.
O tym, że tak wcale być nie musi wiedzą ci, którzy zaciągali kredyty choćby na końcu 2011 r. czy początku 2012 r. Wówczas marże były niższe niż dziś i nie przekraczały 1 proc. Tymczasem, im mniejsza różnica między wysokością marży przed i po refinansowaniu kredytu, tym mniejsza opłacalność całej operacji. Wystarczy ponownie spojrzeć na wyliczenia ekspertki Open Finance. Jeśli ktoś ma kredyt z lat 2009/2010 z marżą 2 proc., po zmianie może zaoszczędzić około 700 zł. Nie miesięcznie jednak, a rocznie. I tu pojawia się pierwsza zagwozdka.
W przypadku przykładowego kredytu na 210 tys. zł jednorazowo trzeba by wydać nawet 4 tys. zł. Oszczędność związana z niższą marżą zwróciłaby się dopiero po kilku latach spłacania. Na tym jednak nie koniec dodatkowych kosztów związanych z refinansowaniem.
Dodatkowe koszty, z którymi muszą liczyć się refinansujący kredyt związane są także z uzyskaniem zaświadczenia z banku, wpisem do księgi wieczystej czy ubezpieczeniem mieszkania. Do tego dochodzi opłata za ponowną wycenę lokalu.
Wycena znacznie mniej korzystna I tu kryje się prawdziwa pułapka związana z refinansowaniem. Ponieważ ceny mieszkań są od kilku lat coraz niższe, może się okazać, że w przypadku kredytu zaciągniętego na 100 proc. wartości nieruchomości kwota do spłaty jest wyższa niż wycena lokalu. Co skutecznie uniemożliwi refinansowanie.
Jest też inny problem. W większości przypadków kredytobiorcy spłacają w pierwszym okresie przede wszystkim odsetki. Trzy lub czteroletni czas spłaty nie wpłynął więc zbytnio na kwotę zadłużenia.
Z faktu, że w przeszłości bank udzielił komuś kredytu hipotecznego nie wynika, że osoba taka otrzymałaby go dzisiaj. Zmiany w regulacjach KNF, zmiany w podejściu banków do ryzyka związanego z kredytowaniem i zmiany stóp procentowych sprawiają, że dziś znacznie trudniej o kredyt hipoteczny niż np. w 2008 roku.
Zdaniem Haliny Kochalskiej nie musi być jednak tak źle. - Sprzymierzeńcem zaciągających kredyty mieszkaniowe są obecnie spadające stopy procentowe - uważa ekspertka Open Finance. W efekcie zaostrzenie do jakiego doszło pod wpływem Komisji Nadzoru Finansowego zostało zneutralizowane przez niższe oprocentowanie kredytów. Kredyty z niższą ratą są po prostu bardziej dostępne.
Jeśli ktoś uzna, że mimo wszystko chciałby refinansować kredyt, warto podejść do sprawy z namysłem. Zdobyć ofertę refinansowania i iść do własnego banku. Być może w takiej sytuacji uda się wynegocjować obniżkę marży i uniknąć konieczności ponownego przechodzenia całej procedury kredytowej. I chociaż banki nie afiszują się dziś z takimi ofertami, wielu klientów z nich korzysta. Albo przynajmniej próbuje.
Michał Świech
Według najnowszych wyników badania Megapanel PBI/Gemius serwis zajmuje czwarte miejsce w swojej kategorii. Z październikowych danych wynika, że obecnie z Domiporta.pl miesięcznie korzysta prawie 532 tyś. użytkowników, którzy generują prawie 26 mln odsłon.
O tym, że tak wcale być nie musi wiedzą ci, którzy zaciągali kredyty choćby na końcu 2011 r. czy początku 2012 r. Wówczas marże były niższe niż dziś i nie przekraczały 1 proc. Tymczasem, im mniejsza różnica między wysokością marży przed i po refinansowaniu kredytu, tym mniejsza opłacalność całej operacji. Wystarczy ponownie spojrzeć na wyliczenia ekspertki Open Finance. Jeśli ktoś ma kredyt z lat 2009/2010 z marżą 2 proc., po zmianie może zaoszczędzić około 700 zł. Nie miesięcznie jednak, a rocznie. I tu pojawia się pierwsza zagwozdka.
REKLAMA:
Za wcześniejszą spłatę trzeba zapłacić
Bank, w którym kredytobiorca ma kredyt, najprawdopodobniej pobierze (zgodnie z umową) prowizję za wcześniejszą spłatę (a do tego sprowadza się refinansowanie). - W wielu przypadkach trzeba wydać co najmniej od 1 do 2 proc. kwoty za spłatę w ciągu pierwszych trzech lat od zaciągnięcia kredytu - tłumaczy Halina Kochalska. - Gdzie indziej karna opłata jest pobierana przez pięć lat, a w niektórych bankach przez cały okres trwania kredytu - dodaje. Ile to konkretnie?W przypadku przykładowego kredytu na 210 tys. zł jednorazowo trzeba by wydać nawet 4 tys. zł. Oszczędność związana z niższą marżą zwróciłaby się dopiero po kilku latach spłacania. Na tym jednak nie koniec dodatkowych kosztów związanych z refinansowaniem.
Refinansowanie kredytu z kontem
Wiele banków oczekuje, że wraz z podpisaniem umowy klient wykupi dodatkowe usługi. Przykładem najprostszym może być konieczność otwarcia rachunku. Co kosztuje od kilku do kilkunastu złotych miesięcznie.Dodatkowe koszty, z którymi muszą liczyć się refinansujący kredyt związane są także z uzyskaniem zaświadczenia z banku, wpisem do księgi wieczystej czy ubezpieczeniem mieszkania. Do tego dochodzi opłata za ponowną wycenę lokalu.
Wycena znacznie mniej korzystna I tu kryje się prawdziwa pułapka związana z refinansowaniem. Ponieważ ceny mieszkań są od kilku lat coraz niższe, może się okazać, że w przypadku kredytu zaciągniętego na 100 proc. wartości nieruchomości kwota do spłaty jest wyższa niż wycena lokalu. Co skutecznie uniemożliwi refinansowanie.
Jest też inny problem. W większości przypadków kredytobiorcy spłacają w pierwszym okresie przede wszystkim odsetki. Trzy lub czteroletni czas spłaty nie wpłynął więc zbytnio na kwotę zadłużenia.
Z faktu, że w przeszłości bank udzielił komuś kredytu hipotecznego nie wynika, że osoba taka otrzymałaby go dzisiaj. Zmiany w regulacjach KNF, zmiany w podejściu banków do ryzyka związanego z kredytowaniem i zmiany stóp procentowych sprawiają, że dziś znacznie trudniej o kredyt hipoteczny niż np. w 2008 roku.
Trudniej o kredyt, trudniej o refinansowanie
Przykładowo, w ostatnim kwartale 2012 roku aż jedna trzecia banków zaostrzyła warunki przydzielania kredytów hipotecznych. Jak podaje NBP także nowe rekomendacje KNF sprawiają, że o finansowanie z banku jest trudniej.Zdaniem Haliny Kochalskiej nie musi być jednak tak źle. - Sprzymierzeńcem zaciągających kredyty mieszkaniowe są obecnie spadające stopy procentowe - uważa ekspertka Open Finance. W efekcie zaostrzenie do jakiego doszło pod wpływem Komisji Nadzoru Finansowego zostało zneutralizowane przez niższe oprocentowanie kredytów. Kredyty z niższą ratą są po prostu bardziej dostępne.
Jeśli ktoś uzna, że mimo wszystko chciałby refinansować kredyt, warto podejść do sprawy z namysłem. Zdobyć ofertę refinansowania i iść do własnego banku. Być może w takiej sytuacji uda się wynegocjować obniżkę marży i uniknąć konieczności ponownego przechodzenia całej procedury kredytowej. I chociaż banki nie afiszują się dziś z takimi ofertami, wielu klientów z nich korzysta. Albo przynajmniej próbuje.
Michał Świech
Według najnowszych wyników badania Megapanel PBI/Gemius serwis zajmuje czwarte miejsce w swojej kategorii. Z październikowych danych wynika, że obecnie z Domiporta.pl miesięcznie korzysta prawie 532 tyś. użytkowników, którzy generują prawie 26 mln odsłon.
REKLAMA:
REKLAMA:
Źródło: Domiporta.pl
Warto przeczytać
