Po zaledwie dwóch pierwszych miesiącach roku zazwyczaj dość trudno jest na podstawie GUS - owskich danych wyciągać jakieś wiarygodne i daleko idące wnioski co do perspektyw pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w bliższej czy dalszej perspektywie. W początkowych tygodniach każdego roku rynek mieszkań z pierwszej ręki inwestycyjnie przygotowuje się do wiosennego ożywienia, mniej lub bardziej odbijając w statystykach po okresie ich osłabienia w końcówce poprzedniego roku. Tym samym trudno jest w tym okresie oczekiwać jakiś większych niespodzianek o znaczącej dla koniunkturalnych rokowań wymowie.

Tym razem jest nieco inaczej, a bardzo ciekawym elementem GUS – owskiej informacji jest wyraźnie zarysowana dywergencja, która wystąpiła na wykresach mieszkań rozpoczętych oraz uzyskanych od początku roku nowych pozwoleń na budowę.

Jak się okazuje tych pierwszych ogółem było 30,1 tys., a więc aż o 8,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Ale to nie wszystko. Co bardzo ciekawe, jest to absolutnie najlepszy początek roku (styczeń - luty) w historii krajowego rynku pierwotnego pod względem ilości mieszkań rozpoczętych. W dwóch pierwszych miesiącach br. doskonale wypadli pod tym względem zarówno inwestorzy indywidualni (9,3 tys.), jak i deweloperzy z wynikiem 20,1 tys. rozpoczętych lokali. Czyżby więc euforii inwestycyjnej ciąg dalszy?

Tymczasem przedmiotowa dywergencja polega na tym, że dynamicznej zwyżce nowych inwestycji towarzyszył w omawianym dwumiesięcznym okresie równie dynamiczny spadek nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W okresie styczeń – luty ich wolumen wyniósł ogółem 37,5 tys., co oznacza wynik gorszy r/r o blisko jedną dziesiątą. Co więcej, wynik ogółem za miesiąc luty na poziomie 16,7 tys. jest najgorszy od stycznia 2017 roku, a więc od dokładnie 2 lat. Za tak silną zniżkę w całości odpowiadają deweloperzy, którzy w lutym br. pozyskali zaledwie 10 tys. nowych pozwoleń, czyli 22 proc. mniej niż przed rokiem i aż 28 proc. mniej niż w poprzednim miesiącu styczniu.

Statystyki pozwoleń na budowę i zgłoszeń z projektem budowlanym są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez inwestorów, zwłaszcza tych budujących mieszkania na sprzedaż. Tak słaby wynik deweloperów może więc świadczyć o tym, że zaczyna im brakować gruntów pod kolejne inwestycje lub wiary w kontynuację sprzedażowej prosperity, albo - co gorsza - i jednego i drugiego. Sama zaś dywergencja dotychczas mocno skorelowanych wskaźników aktywności inwestycyjnej pierwotnego segmentu mieszkaniówki, to prawdopodobny, acz wymagający jeszcze potwierdzenia sygnał zmiany trendu z rosnącego na spadkowy.

Natomiast wciąż bardzo dobrze prezentują się statystyki mieszkań oddanych do użytkowania, choć i tu pojawiają się pierwsze symptomy słabnięcia dotychczasowej tendencji. Oto bowiem w styczniu i lutym oddano ogółem aż 32,3 tys. lokali, co daje wynik lepszy r/r o blisko 8 proc. Sami deweloperzy oddali w tym okresie prawie 20 tys. mieszkań, poprawiając wynik analogicznego okresu ub. roku o blisko 17 proc. Tymczasem tak optymistyczną wymowę tej kategorii danych zdecydowanie zakłócają inwestorzy indywidualni, którzy z wynikiem 11,6 tys. domów uzyskali wynik wyraźnie gorszy rok do roku o 4,4 proc.

Już za dwa tygodnie, a więc w pierwszych dnach kwietnia poznamy wyniki sprzedażowe deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW za pierwszy kwartał br. Jeżeli okażą się ponownie choćby tylko nieco słabsze od uzyskanych w analogicznym okresie 2018 roku, czy też w okresie poprzedniego kwartału, wejście pierwotnego rynku mieszkaniowego w fazę cyklicznego spowolnienia zyska ostateczne potwierdzenie. A to niestety powinno spowodować dalszą eskalację regresu jego statystyk inwestycyjnych.

Rynekpierwotny.pl