W zeszłym roku tak naprawdę tylko w drugim kwartale dało się odczuć wyraźne wyhamowanie koniunktury na rynku mieszkaniowym, co miało oczywiście związek z lockdownem. Obrót nieruchomości został nieomal fizycznie zablokowany, podobnie jak wyhamowało życie społeczne i - w dużej mierze - gospodarcze.

Jednak już latem sektor nieruchomościowy zaczął odczuwać odbicie. Szybko też politykę kredytową złagodziły banki. Na początkowym etapie pandemii mocno zaostrzyły one rygory dotyczące wkładu własnego kredytów (wówczas minimum 30 procent), zmniejszono także możliwość uzyskania finansowania dla przedstawicieli branż narażonych na skutki pandemii, ale już na przełomie lata i jesieni sytuacja się unormowała, a banki zrezygnowały z większości tych rozwiązań.

W efekcie - choć rok 2020 zamknął się gorszymi niż rok wcześniej wynikami w zakresie sprzedaży mieszkań i akcji kredytowej, to jednak nie były one drastycznie, a jedynie nieznacznie gorsze. Rynek więc „uciekł spod topora”.

Z danych Amron-Sarfin, z raportu za IV kw. 2020 wynika, że wartość umów zawartych wyniosła ponad 60 mld zł i zmniejszyła się rok do roku tylko o nieco ponad 3 proc., a liczba udzielonych kredytów w analizowanym okresie spadła o 9,3 proc. Jak podkreślają autorzy raportu - mimo tak trudnego czasu – „z kwotą ponad 60 mld złotych sektor bankowy osiągnął drugi w okresie po transformacji wynik akcji kredytowej”.

O tym, że na rynku nie widać było ostrego hamowania świadczą również ceny. Wg Amron-Sarfin, metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie w zeszłym roku podrożał rok do roku o blisko 12 proc. Średnia stawka wynosi niecałe 11 tysięcy zł. Największe wzrosty średnich cen rok do roku odnotowano natomiast w aglomeracji katowickiej - o ponad 15,5 proc. i w Łodzi - o 12,19 proc.

Coraz wyższe kredyty

Z raportu Amron-Sarfin za ostatni kwartał ubiegłego roku wynika również, że rośnie przeciętna wysokość kredytów mieszkaniowych zaciąganych przez Polaków. W zeszłym roku - na przestrzeni 12 miesięcy średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła ponad 295 tysięcy złotych i była o ponad 6 proc. wyższa niż rok wcześniej. W rozbiciu na poszczególne kwartały ten wzrost był jeszcze wyższy. W IV kw. 2019 przeciętna wysokość kredytu złotowego wyniosła ponad 284 tys. Zł. W IV kw. 2020 było to już 305 tys. zł, co daje wzrost o 7,4 proc.

Wzrost wartości zaciąganych kredytów przełożył się na wartość udzielonych kredytów w sumie tylko o nieco ponad 3 proc. niższą niż w niekryzysowym 2019 roku , podczas gdy liczba nowoudzielonych kredytów spadła o ponad 9 proc. Można zakładać, że wpływ na taki stan rzeczy miały nie tylko drożejące mieszkania, ale także fakt, że w „kryzysowych” czasach wielu posiadaczy kapitału szukało dla niego bezpiecznej przystani i ochrony przed inflacją. To mogło się przełożyć w większym stopniu na zakupy mieszkań większych, lepiej zlokalizowanych, o wyższym standardzie - a więc droższych. Nieruchomości w dobrych lokalizacjach lepiej opierają się wahaniom koniunktury i lepiej „przechowują” wartość.

Coraz więcej z własnej kieszeni

Być może zakupy w celu zainwestowania i ochrony kapitału, przełożyły się też na wyraźniejszy spadek udziału kredytów z najniższym wymaganym wkładem własnym. Większa chęć do inwestowania w nieruchomości może oznaczać więcej zakupów za duże środki, np. wyprowadzone z banków. Takie zakupy inwestycyjne często tylko „posiłkują się” kredytem, by sfinansować resztę ceny. Z całą pewnością również na mniejszy udział kredytów z najniższym możliwym wkładem przełożyło się też czasowe zaostrzenie polityki w tym zakresie ze strony banków.

Z danych Amron-Sarfin wynika, że w IV kw. zeszłego roku tylko 34,6 proc. kredytów mieszkaniowych miało wskaźnik LTV (loan to value) na poziomie od 80 proc. w górę, czyli z maksymalnie 20 procentowym wkładem własnym.

Dobra informacja jest taka, że udział kredytów z najniższym możliwym wkładem sukcesywnie maleje. Jeszcze w IV kw. 2019 odsetek takich kredytów wynosił 42 procent, co oznacza, że w ciągu roku ich udział zmniejszył się wyraźnie - o 7,43 punktów procentowych.

W ostatnim kwartale zeszłego roku najwięcej kredytów - blisko 45 proc. - udzielonych zostało z wkładem własnym na poziomie od 50 do 80 proc. Jeśli natomiast chodzi o kredyty z bardzo wysokim udziałem środków własnych, ponad 14 proc. zostało przyznanych przy wkładzie własnym na poziomie 70 proc. lub większym (LTV do 30 proc.). Z kolei, jeśli chodzi o zobowiązania z wkładem własnym na poziomie od 30 do 50 proc., ich udział w całości kredytów przyznanych w ostatnim kwartale 2020 roku wyniósł 6, 47 proc.

Podsumowując - fakt, że zmniejsza się odsetek kredytów udzielonych z najniższym możliwym wkładem to oczywiście dobra wiadomość. Im większe zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy, tym bezpieczniejszy i tańszy kredyt. Malejąca liczba kredytów z najniższym wkładem potwierdza również większą skłonność kupujących do inwestowania środków finansowych w nieruchomości, co z pewnością wynika z postrzegania tego rynku jak atrakcyjnej, alternatywnej wobec banków, lokaty kapitału w niepewnych czasach.

Autor: Marcin Moneta, ekspert GetHome.pl – portalu z ofertami nieruchomości na sprzedaż w Gdyni