– Są mieszkania, które sprzedają się w jeden dzień lub nawet kupujący licytują się, podbijając cenę ofertową. Są też jednak i takie, które spędzają sen z powiek pośrednikom – przyznaje Joanna Puchalska z agencji Freedom Nieruchomości, oddział Warszawa Śródmieście. Podobne spostrzeżenie mają wszyscy pośrednicy, którzy wzięli udział w sondzie GetHome.pl. W agencji Metrohouse podają, że 27% mieszkań czekało na swojego nabywcę krócej niż miesiąc. Jednak w przypadku 2% mieszkań czas sprzedaży przekraczał rok.

Fot. GetHome.pl

Cena nieadekwatna do realiów rynkowych

– Jak można się spodziewać barierą w zakupie najczęściej jest cena – mówi ekspert Metrohouse Marcin Jańczuk. I dodaje, że emocjonalny stosunek do lokalu powoduje, że właściciele podchodzą do jego wyceny w sposób daleki od rynkowego. Przekonanie o niepowtarzalności mieszkania i jego wyjątkowości to częsty motyw, z którym muszą zderzać się pośrednicy. Ponadto sprzedający przeceniają wartość pozostawionych stałych elementów mieszkania, sądząc, często niezgodnie z prawdą, że podwyższają one znacząco jego wartość. – Jeśli klient jest zdecydowany wystawić ofertę po nierynkowej cenie, to powinien zdawać sobie sprawę, że na sprzedaż będzie musiał długo poczekać – komentuje Marcin Jańczuk.

Zły stan techniczny mieszkania i budynku

– Potencjalnych kupujących odstrasza także bardzo zły stan mieszkania, szczególnie grzyb i wilgoć. Klienci często boją się takich mieszkań, gdyż nie znają się na remontach i obawiając się problemów w przyszłości – tłumaczy Katarzyna Ciosińska z agencji Partnerzy Nieruchomości.

Piotr Jaskółka z agencji Idea-Invest Nieruchomości dodaje, że ważnym czynnikiem jest też stan budynku. – Spękane ściany, zdewastowana klatka schodowa, zniszczona elewacja, pleśń i wilgoć sprawiają, że choćby wnętrze samego mieszkania było pięknie wykończone, ciężko będzie znaleźć chętnego na mieszkanie w rozpadającym się budynku – uważa ten pośrednik. – Miałam takie mieszkanie w kamienicy w Nowym Porcie. Mieszkanie było ładne, przytulne ale zapach na klatce odstraszał klientów – dodaje Katarzyna Ciosińska.

Grzegorz Stryjas z agencji Partnerzy Nieruchomości zauważa, że często klienci życzą też sobie wejście na wspólny strych, żeby sprawdzić, czy dach nie ma ubytków, co mogłoby spowodować zacieki na suficie. – Klienci obawiają się takich nieruchomości, wieszcząc im rychłe zawalenie się albo co najmniej bezustanne naprawy – mówi Grzegorz Stryjas.

Brak windy i zły rozkład mieszkania

– Gdy trzeba wnieść zakupy, wózek dziecięcy, poruszać się o kulach, nawet trzecie piętro bez windy staje się problemem, a co dopiero czwarte – przyznaje Stryjas. Iwona Kowalska z agencji Top Brokers niezbyt dobrze wspomina sprzedaż mieszkania, które znajdowało się na trzecim piętrze w budynku bez windy.

– Mimo okazyjnej ceny, brak windy skutecznie zniechęcał potencjalnych nabywców. Komfort posiadania dużego mieszkania był nie do pogodzenia z koniecznością codziennego pokonywania kilkudziesięciu schodów – odpowiada Iwona Kowalska. Do grupy mieszkań trudno sprzedawalnych pośrednicy zaliczają też takie, które zaaranżowane są w sposób nietuzinkowy.

– Im więcej pracy zostało włożone przy dopasowanie mieszkania pod indywidualne gusta, tym mniej potencjalnych klientów podzielających takie preferencje – mówi Dariusz Czajka z Freedom Nieruchomości, oddział Warszawa Śródmieście. Także nietrafione projekty architektoniczne są przeszkodą w sprzedaży.

– Mam w ofercie mieszkanie, które ma jedną wadę: z okna kuchni widać elewację budynku, a z okien pokoju widać okna drugiego pokoju. Wynika to z konstrukcji budynku. Wizja architekta projektującego ten budynek w latach 90-tych była nietrafiona, bo choć mieszkanie oglądało wielu klientów, żaden nie zdecydował się na zakup. I to mimo atrakcyjnej ceny – opowiada Patrycja Barczyńska z Expander Nieruchomości.

Ponadto na rynku są przykłady ofert mieszkań o nieustawnych pomieszczeniach trudnych do adaptacji, z dużymi skosami. Niesprzedawalne są też układy mieszkań niedopasowane do wielkości metrażu.

Nieuregulowany stan gruntu pod budynkiem

Iwona Kowalska na długo zapamięta próbę sprzedaży 60-metrowego mieszkania, dla którego nie można założyć księgi wieczystej ze względu na nieregulowany stan prawny gruntu. – Takie mieszkanie jest dostępne tylko za gotówkę, chyba że kupujący może zaciągnąć kredyt zabezpieczony na innej nieruchomości – wyjaśnia Iwona Kowalska.

Przy czym, o ile z popularnym segmentem mieszkań nie ma problemu, bo zakupy za gotówkę tańszych mieszkań spotykane są coraz częściej, to na większe lokale popyt jest bardzo ograniczony. Np. mieszkanie, o którym opowiada Kowalska, kosztowało nieco ponad pół miliona złotych. Cena stanowiła barierę nie do pokonania dla ówczesnych potencjalnych nabywców. – Zaproponowaliśmy więc właścicielce wynajęcie mieszkania zamiast jego sprzedaży. I taki właśnie był finał tej trudnej sprzedaży – wspomina pośredniczka z Top Brokers.

Nie dogadująca się ze sobą rodzina

Dotyczy to głównie nieruchomości spadkowych, gdzie żyjąca w niezgodzie rodzina lub nawet niespokrewniona ze sobą, ale duża liczba spadkobierców, nie potrafią się dogadać.

– Dwóch chce sprzedać, a trzeci nie. Trzeci może by i sprzedał, ale w wyższej, nierealnej cenie. Takie sprawy ciągną się miesiącami lub nawet latami, bez żadnej szansy na pozytywne zakończenie. Zawsze znajdzie się ktoś, kto wie lepiej, komu należy się więcej, kto nie jest gotowy – tłumaczy Grzegorz Stryjas. Poza tym nie zawsze oferty, które są zgłoszone do sprzedaży, są rzeczywiście przeznaczone na sprzedaż.

– Miałem przypadek, gdy klient sprzedający mieszkanie remontował je. Podnosił z tego powodu cenę, a nawet odrzucał oferty. Kiedy w końcu udało się sprzedać to mieszkanie, klient przyznał się, że starał się nie dopuścić do sprzedaży, albo możliwie maksymalnie ją opóźnić. Dopiero pod naporem małżonki ostatecznie zgodził się na sfinalizowanie transakcji – opowiada Wojciech Kubiak z Expander Nieruchomości, oddział lubelski.

Nieatrakcyjna lub hałaśliwa lokalizacja

Wśród przyczyn przedłużającej się sprzedaży są także bliskość lotniska, szpitala, kościoła czy torów kolejowych. Oczywiście ze względu na hałaśliwość tego typu miejsc. – Szczególnie bliskość torów kolejowych czy lotniska może odstraszyć nawet najbardziej zainteresowanych klientów – uważa Dariusz Czajka. Według pośredników sprzedaż utrudnia sąsiedztwo dużego hipermarketu czy zakładu produkcyjnego. Radykalnie kurczy się wtedy liczba potencjalnych nabywców. Nie jest też łatwo sprzedać mieszkanie w rejonie, które cieszy się złą lokalną sławą.

Kłopotliwi sąsiedzi oraz… duchy

Grzegorz Stryjas z Partnerzy Nieruchomości twierdzi, że w dzielnicy lub sąsiedztwie uchodzącym za niebezpieczne wielu potencjalnych nabywców rezygnuje z zakupu mieszkania, gdy podczas prezentacji dowiadują się, że sąsiaduje ono z lokalem komunalnym.

– Mieszkania komunalne kojarzą się z różnymi problemami, takimi jak np. alkoholizm, awantury, możliwość wzniecenia pożaru, imprezy kończące się wizytą policji. Nikt nie chce mieć takich doświadczeń tuż za ścianą – wyjaśnia pośrednik. Według niego trudno jest też sprzedać dom lub mieszkanie, w którym ktoś został zamordowany lub popełnił samobójstwo.

– Ludzie boją się, że mogą być nękani przez ducha zmarłej osoby – twierdzi Grzegorz Stryjas. I dodaje, że etyka zawodowa nakazuje mu poinformować klienta o mrocznej stronie sprzedawanej nieruchomości. Marcin Jańczuk uspokaja, że w ogromnej większości przypadków nieruchomość w końcu udaje się sprzedać. – Wszystko jest kwestią ceny – podsumowuje ekspert Metrohouse.