Michał cebula Prezes HRE Think Tank.. Fot. HRE InvestmentsW ostatnich tygodniach skala transakcji zawieranych na rynku mieszkaniowym spadła i dotyczy to zarówno mieszkań nowych jak i używanych. Ewidentnie dynamicznie zmieniające się otoczenie sprawia, że swoje wątpliwości na temat zakupu jak i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku. Podobnie było w 2020 roku przy okazji epidemii. W tego typu nienormalnych czasach potrzeby kupujących zaczynają się akumulować – ci, którzy w standardowych warunkach kupowaliby dziś mieszkania nie chcą lub nie mogą tego zrobić, a ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone. W efekcie rośnie nam popyt potencjalny, który wcześniej czy później zacznie się realizować. „W ostatnich latach ze starcia racji kupujących i sprzedających zwycięsko wychodzili ci drudzy. Wynika to z silnych fundamentów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim składa się na nie trwający od lat wzrost dochodów niemal dorównujący wzrostom cen mieszkań oraz ogromna luka mieszkaniowa, która w ostatnich miesiącach ponownie skokowo się powiększyła ze względu na masowy napływ migrantów.” – powiedział Michał cebula Prezes HRE Think Tank.

Po drugiej stronie mamy ograniczoną ofertę mieszkań używanych, które często „szkoda sprzedawać” wiedząc, że np. otrzymana ze sprzedaży gotówka wyraźnie traciłaby na wartości. Do tego dochodzi fakt, że wynajem mieszkań stał się w bieżącym roku zyskowniejszym niż dotychczas interesem, a posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą kosztem banków oddalić od siebie problemy ze spłatą rat dzięki Funduszowi Wsparcia Kredytobiorców czy obiecanych przez rząd darmowych wakacji kredytowych. Jeśli te ostatnie wejdą w życie w brzmieniu przyjętym przez sejm, to pomimo podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu mieszkaniowego płacona w trakcie wakacji kredytowych będzie niższa niż średnia z ostatnich 5 czy 10 lat. Problemy przeważającej większości kredytobiorców powinny więc zostać zniwelowane przynajmniej do końca 2023 roku.

„Deweloperzy w większości także nie mają powodu, aby mieszkań pozbywać się w otoczeniu mniejszego popytu. Ci, których na to stać, wycofują mieszkania ze sprzedaży lub chociaż oszczędnie zasilają ofertę swoich biur sprzedaży. Szczególnie jest to możliwe w przypadku firm, które nie korzystają z kredytów, w ramach których banki wymagają zaawansowania sprzedaży zgodnie z wcześniej założonym harmonogramem. Dlaczego deweloperzy mogą wstrzymywać sprzedaż mieszkań? Przy wysokich i szybko rosnących kosztach budowy, sprzedaż mieszkań zbyt szybko, a tym bardziej z dyskontem, może okazać się finalnie deficytowa. Ponadto wcześniej czy później nierealizowany dziś popyt na mieszkania wróci na rynek, a wtedy warto mieć w ofercie mieszkania na sprzedaż. W ocenie HRE Think Tank pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7% do 12% wyższe niż pod koniec 2021 roku. Jednak w 2022 roku nastąpi spadek liczby zawieranych transakcji względem bardzo wysokiego poziomu z 2021 roku (o około 15-25%).” – powiedział Prezes Think Tank HRE Michał Cebula.

Bez wątpienia, w najbliższym czasie lukę po klientach finansujących się kredytem zagospodarują, przynajmniej częściowo, klienci inwestujący w mieszkania, zarówno Ci indywidualni jak i instytucjonalni – to właśnie wysoka inflacja silnie stymuluje presję na zakupy wśród osób chcących uchronić kapitał przed destrukcyjnym działaniem inflacji. Liczba budowanych przez deweloperów mieszkań jest obecnie niemal najwyższa w historii (na koniec kwietnia 2022 roku było to 267 tys. lokali). Ponadto wszyscy inwestorzy budujący w Polsce (deweloperzy, osoby fizyczne, spółdzielnie czy gminy) w 2021 roku oddali do użytkowania aż 235 tysięcy domów i mieszkań. To najlepszy wynik od ponad czterech dekad.

„Biorąc ponadto pod uwagę wzmożoną inflację, zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym ze strony inwestorów, rosnące potrzeby mieszkaniowe wywołane masową migracją do Polski połączone z zatrzymaniem wielu inwestycji deweloperskich oraz akumulowaniem się popytu odciętego od kredytów mieszkaniowych, spodziewam się, że za około 2 lata ceny mieszkań w Polsce mogą być o 20% wyższe niż dziś. W kontekście społecznym oznacza to zmierzanie w złym kierunku i odchodzenie od własności mieszkań w kierunku ich najmu. Krótkoterminowo może się to wydawać bezpiecznym i tanim rozwiązaniem, ale historia uczy nas, że w dłuższym terminie najem jest znacznie droższy niż zakup. W przyspieszonym tempie będziemy ponadto dążyć do realizacji negatywnego scenariusza, którego efekty możemy obserwować dziś w Amsterdamie, Berlinie czy Londynie.” – powiedział Prezes HRE Think Tank Michał Cebula.
W gronie obszarów monitorowanych w ramach indeksu HRE Think Tanku najsłabszy wynik zanotowaliśmy w obszarze rynku kredytów mieszkaniowych. To ważne, bo przecież w Polsce za nawet około 30-40% pieniędzy trafiających na rynek nieruchomości odpowiadają kredyty mieszkaniowe. Kluczem do sformułowania perspektyw dla rynku mieszkaniowego na najbliższe miesiące i kwartały wydaje się dziś nie to czy podstawowa stopa procentowa osiągnie poziom 6,7 czy 8%, ale kluczem tym jest czas. Według aktualnych prognoz już za kilkanaście miesięcy stopy procentowe mają zacząć być obniżane, co zwykło pozytywnie oddziaływać na popyt na mieszkania. Póki co konsekwencje cyklu podwyżek stóp procentowych wyraźnie ograniczają popyt na większe mieszkania zgłaszany przez nabywców posiłkujących się kredytem, a premiują deweloperów mających w ofercie relatywnie tańsze mieszkania (np. kompaktowe i na obrzeżach miast).

„Negatywnie oceniamy ponadto ostatnie procykliczne działania KNF zmierzające do utrudnienia dostępu do kredytów mieszkaniowych. W naszej ocenie wyższy bufor na podwyżki stóp procentowych powinien być wprowadzony wtedy, gdy oprocentowanie kredytów było najniższe w historii. Teraz – gdy zgodnie z prognozami koniec cyklu podwyżek stóp procentowych jest coraz bliżej – wspomniany bufor powinien być raczej obniżany niż podwyższany. Opowiadamy się za liberalizacją zasad udzielania kredytów – szczególnie w przypadku osób chcących kupić pierwsze relatywnie tanie mieszkanie, np. poprzez zmniejszenie wspomnianego wcześniej buforu – szczególnie w momencie, w którym Rada Polityki Pieniężnej przyzna, że doszła do kresu cyklu podwyżek stóp procentowych. Wcześniej zmniejszenie buforu na podwyżki stóp procentowych mogłoby dotyczyć osób wybierających kredyt ze stałą stopą procentową.” – zauważył Michał Cebula, prezes HRE Think Tank.

Inwestorzy instytucjonalni wciąż mają dostęp do bardzo taniego kapitału i mają znaczny apetyt na sektor mieszkań na wynajem w Polsce. Problem w tym, że inwestorzy instytucjonalni wymagają sprzedaży mieszkań po stałej cenie i najlepiej jeszcze z dyskontem. Przy rosnących kosztach budowy, deweloperzy mają świadomość, że sprzedaż mieszkań na warunkach oczekiwanych przez inwestorów instytucjonalnych może okazać się deficytowa, co już dotknęło część firm, które podpisywały w Polsce spektakularne kontrakty na sprzedaż pakietową mieszkań dużym funduszom inwestycyjnym.