Kupując mieszkanie oczekujesz nowoczesnego wnętrza, atrakcyjnej lokalizacji, a przede wszystkim, bezpieczeństwa prawnego. Musisz wiedzieć, jakie prawa chronią Cię w razie ujawnienia się usterek - czy to pęknięć ścian, czy problemów z instalacją. W praktyce masz do dyspozycji dwie formy ochrony: gwarancją dewelopera oraz rękojmią. Choć oba rozwiązania brzmią podobnie, w rzeczywistości różnią się zakresem i charakterem.
Gwarancja deweloperska – co to jest i co daje kupującemu?
Gwarancja deweloperska to dobrowolne zobowiązanie, którego deweloper może, ale... nie musi udzielić. Jej warunki są określone w dokumencie gwarancyjnym i różnią się w zależności od firmy.
Warto wiedzieć:
- Co to jest? Gwarancja to deklaracja dewelopera, że przez określony czas usuwa określone usterki.
- Co obejmuje? Zakres obejmuje zazwyczaj elementy wykończeniowe mieszkania (np. drzwi, okna, instalacje), a czasem także części wspólne budynku.
- Czas obowiązywania? Obowiązuje zwykle od 1 do 5 lat, tu wszystko zależy od dewelopera i zapisów w umowie.
Dla kupującego gwarancja jest korzystna o tyle, że pozwala ona na szybkie zgłaszanie drobnych usterek i bez konieczności odwoływania się do przepisów Kodeksu cywilnego. Proces jest prosty i klarowny: zgłoszenie trafia wprost do dewelopera, który zobowiązuje się je naprawić w określonym czasie.
To znacząco przyspiesza i upraszcza proces usuwania usterek, co doceniają chyba wszyscy, a na pewno osoby młodsze i rodziny, które nie dysponują dużą ilością czasu na kontakty z administracją czy biurem dewelopera i dla których liczy się komfort oraz czas.
Rękojmia – ochrona prawna każdego kupującego
Rękojmia to instytucja prawna z bardzo długim rodowodem. Wywodzi się jeszcze z prawa rzymskiego, gdzie sprzedawca odpowiadał wobec kupującego za wszelkie wady rzeczy – niezależnie od tego, czy o nich wiedział.
W przeciwieństwie i w odróżnieniu do gwarancji, rękojmia wynika bezpośrednio z przepisów prawa i obowiązuje zawsze, niezależnie od woli dewelopera.
- Co to jest? Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy (dewelopera) wobec kupującego za wady fizyczne i prawne lokalu.
- Co obejmuje? W zasadzie swoim zakresem obejmuje wszelkie wady, które ograniczają wartość lub użyteczność mieszkania, np. nieszczelne okna, krzywe ściany, zawilgocenia, problemy z instalacjami.
- Czas obowiązywania Zgodnie z kodeksem cywilnym rękojmia trwa 5 lat od dnia wydania mieszkania.
- Podstawa prawna – art. 556 i następne Kodeksu cywilnego. Współcześnie rękojmia jest wpisana w przepisy Kodeksu cywilnego i stanowi obowiązkowy, ustawowy mechanizm ochrony kupujących, którego nie można wyłączyć ani ograniczyć w umowie na niekorzyść nabywcy.
Więcej szczegółów znajdziesz w poradniku dewelopera pod tym linkiem: https://askosa.pl/rekojmia-gwarancja-dewelopera-roznice/
Jak rękojmia działa w praktyce?
Kupujący, który stwierdzi wady mieszkania – np. nieszczelne okna, pękające ściany, zawilgocenia, źle działającą instalację elektryczną czy niedokończone elementy wykończenia – ma prawo domagać się od dewelopera usunięcia tych wad, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach nawet odstąpienia od umowy.
Rękojmia obejmuje też wady prawne, czyli sytuacje, w których np. nieruchomość obciążona jest roszczeniami osób trzecich lub nie spełnia deklarowanego w umowie statusu prawnego.
Dzięki temu rozwiązaniu kupujący zyskuje realną ochronę swoich interesów finansowych i komfortu życia. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli problem ujawni się kilka lat po odbiorze mieszkania, wciąż istnieje możliwość dochodzenia swoich praw.
Istotne jest jednak, by dokumentować usterki, składać zgłoszenia na piśmie i pilnować terminów. W ten sposób rękojmia staje się solidną „polisą bezpieczeństwa” w procesie zakupu nieruchomości – niezależnie od tego, czy mówimy o inwestycji premium w centrum miasta, czy o mniejszym lokalu na obrzeżach.
Najważniejsze różnice pomiędzy gwarancja dewelopera a rękojmią
Choć oba mechanizmy służą ochronie kupującego, różnią się charakterem i zakresem odpowiedzialności. Zestawienie obu i porównanie różnic znajduje się w poniższej tabeli:
| Gwarancja dewelopera | Rękojmia | |
|---|---|---|
| Charakter | Dobrowolna. Deweloper sam określa jej warunki. | Obowiązkowa. Wynika z przepisów prawa. |
| Okres obowiązywania | Zależny od umowy, zwykle 1–5 lat. | 5 lat od dnia odbioru mieszkania. |
| Zakres ochrony | Tylko elementy wskazane w gwarancji. | Wszystkie wady fizyczne i prawne lokalu. |
| Zgłaszanie wad | Do dewelopera, zgodnie z zapisami dokumentu. | Zawsze do dewelopera, niezależnie od umowy. |
Co wybrać? Gwarancję czy rękojmię?
Tak naprawdę kupujący nie musi wybierać. Otóż rękojmia obowiązuje zawsze, a gwarancja może ją jedynie uzupełniać. W praktyce kupujący powinien traktować gwarancję jako dodatkowe zabezpieczenie, ale swoje roszczenia opierać przede wszystkim na rękojmi.
Planując zakup, dobrze jest zweryfikować nie tylko cenę mieszkania, ale i jakość obsługi posprzedażowej oferowanej przez dewelopera. Wiele praktycznych informacji znajdziesz również na stronie askosa.pl.
Warto przeczytać
.webp)
