Przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane jednoznacznie przesądzają o losie obiektu budowlanego realizowanego samowolnie: jest to przymusowa rozbiórka.

Ustawa wprowadza jednak regulacje, umożliwiające legalizację samowoli budowlanej i odstąpienie od przymusowej rozbiórki obiektu. Na mocy obecnie obowiązujących przepisów ustawy Prawo budowlane, obiekt powstały pomimo naruszenia przepisów tej ustawy można uchronić przed rozbiórką, niezbędne jest jednak spełnienie określonych przepisami warunków. Po pierwsze budowa musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po drugie nie może naruszać przepisów, w tym przepisów techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Oba te warunki, zawarte w przepisie art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, muszą być spełnione łącznie.

Ocena czy budowa lub obiekt ukończony spełniają wymienione wyżej warunki należy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli stwierdzi on, że warunki te są spełnione, wskaże także formalności, jakie powinien spełnić inwestor, a także termin, w którym należy tego dokonać. Jeśli roboty budowlane są w trakcie realizacji, organ wyda postanowienie o wstrzymaniu budowy. Od takiego postanowienia rozpoczyna się faktyczna procedura legalizacji samowoli budowlanej. Organ nie może jednak wydać postanowienia o wstrzymaniu budowy jeśli nie są spełnione wymienione wyżej warunki. Wówczas jedyną prawną możliwością jest nakazanie rozbiórki obiektu.

Po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego zobowiązuje inwestora do złożenia w określonym terminie dokumentów, które wskazane są w art. 48 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, tj. m.in. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganą prawem dokumentacją oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ może zobowiązać inwestora do dostarczenia dodatkowych dokumentów. Przedłożenie wymaganych dokumentów w terminie wyznaczonym przez inspektora nadzoru budowlanego traktowane jest jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Niezłożenie dokumentów w terminie oznacza niespełnienie obowiązków nałożonych na inwestora i wiąże się z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli.

Należy pamiętać, że warunkiem legalizacji samowoli jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość ustala organ nadzoru budowlanego w postanowieniu, na które służy zażalenie. Wysokość ta obliczana jest według przepisów prawa budowlanego i zależy od kategorii obiektu budowlanego oraz wielkości obiektu budowlanego. Nie jest możliwe przeprowadzenie legalizacji samowoli bez uiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej.

W przypadku złożenia przez inwestora wymaganych dokumentów organ nadzoru budowlanego przystępuje do dalszego etapu procedury legalizacyjnej. Sprawdza przede wszystkim zgodność projektu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane oraz czy inwestor uiścił opłatę legalizacyjną w terminie i w odpowiedniej wysokości.

Następnie, jeśli ocena powyższych czynników jest pozytywna, organ nadzoru budowlanego, na podstawie art. 49 ust. 1,2 i 3 ustawy – Prawo budowlane, wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo też decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona. Jednocześnie w decyzji tej organ nakłada obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Procedura uzyskania takiego pozwolenia regulowana jest przepisami art. 55 – 60 ustawy – Prawo budowlane.