Mogło by się wydawać, że sytuacja lokatorów komunalnych/najemców, a tym bardziej właścicieli wyodrębnionych lokali nie jest najlepsza, w sytuacji gdy nowy, większościowy współwłaściciel nabył pozostałą część nieruchomości w celach inwestycyjnych.

W pierwszej kolejności przyjrzyjmy się sytuacji lokatorów komunalnych/najemców. Ustawodawca w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) gwarantuje najemcom dużą ochronę. Właściciel może żądać opuszczenia lokalu tylko przez takiego lokatora, z którym nie łączy już go umowa najmu. W przypadku umów na czas określony będzie to miało miejsce po upływie czasu, na który została ona zawarta. Należy pamiętać, iż nowy właściciel nabywając współwłasność budynku „wchodzi” w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela. Właściciela łączy więc z lokatorem stara umowa najmu i do czasu jej wypowiedzenia lub zmiany w formie aneksu mają zastosowanie wszystkie jej postanowienia. W przypadku umów na czas nieokreślony niezbędne będzie wcześniejsze jej wypowiedzenie. Warto pamiętać, że może to nastąpić tylko w ściśle określonych przypadkach wskazanych w art. 11 wspomnianej Ustawy. Jeżeli po wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy najmu lokator nie opuścił dobrowolnie lokalu, właściciel lokalu jest uprawniony do wystąpienia do sądu z powództwem o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu.

Sytuacja właścicieli wcześniej wyodrębnionych lokali przedstawia się inaczej. Należy pamiętać, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r Nr 80, poz. 903 ze zm.), stanowi, że „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową (…)” – art. 6 Ustawy. Wszelkie istotne sprawy dot. nieruchomości zapadają w postaci uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, albo na oba sposoby. Warto zaznaczyć, iż uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali (wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08).

Co do zasady „uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów”. Ustawodawca przewidział taką sytuację, w której właściciel większościowy będzie narzucał swoją wolę pozostałym współwłaścicielom nieruchomości. W tym celu został wprowadzony do art. 23 ust. 2a. „jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.” Przyjęte w ustawie o własności lokali zasady głosowania mają na celu zapewnienie właścicielom lokali wpływu na losy ich współwłasności. Warto zaznaczyć, że zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r. (sygn. akt II CSK 83/09) „niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły "jeden właściciel - jeden głos". Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.”

Nadto, warto wspomnieć, że każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu (w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały) z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.