Historyczny precedens

Jak wynika z analiz danych spółek giełdowych, większości firm deweloperskich pieniędzy na bieżące wydatki wystarczy przynajmniej na kilka miesięcy. Jeśli po ich upływie sytuacja na rynku nie zacznie się normować, będzie to dla nich istotny problem. Scenariusz, w którym cała branża deweloperska będzie zagrożona jest jednak mało prawdopodobny. Jak zwykle, emocjonalne prognozy lepiej zastąpić spokojną analizą dotychczasowych zdarzeń.

Historia największych epidemii XXI wieku pokazuje, że wywołany przez nie gospodarczy szok miał jedynie krótkotrwały charakter, a rynki nieruchomości szybko wracały do równowagi. Jak wynika z opracowania Zillow Economic Research już po 9 miesiącach od wybuchu epidemii SARS, wskaźniki zatrudnienia oraz ceny nieruchomości w Hong Kongu (kraju, który najmocniej odczuł skutki SARS) wróciły do trendów sprzed kryzysu. Podobny rozwój sytuacji można było zaobserwować w przypadku epidemii MERS oraz wirusa H1N1. W zależności od źródła danych – obie doprowadziły do kilku procentowego spadku PKB oraz silnego tąpnięcia produkcji przemysłowej w większości wysokorozwiniętych gospodarek świata. Mimo tego, już 12 miesięcy później po spowolnieniu nie było ani śladu.

Aktualne dane napływające do nas z Chin, Japonii oraz Korei Południowej pokazują, że sytuacja stabilizuje się. W pierwszym państwie z powodu rozprzestrzeniania się wirusa doszło do niemal całkowitego zatrzymania wszelkiej aktywności gospodarczej. Obecnie, już 9 tygodni po wybuchu epidemii sytuacja zaczyna się jednak normalizować. Produkcja przemysłowa i zatrudnienie w wielu miejscach osiągnęły już poziom sprzed nadejścia wirusa. Oznaki poprawy widoczne są także na rynku nieruchomości. Jak wynika z opracowania Capital Economics liczba transakcji w największych chińskich miastach sięgnęła już blisko 50% tych zeszłorocznych (dla porównania w połowie lutego obroty stanowiły niespełna 2% tych z 2019 roku). W przypadku Korei Południowej i Japonii, sytuacja prezentuje się podobnie. Po gwałtownym spadku aktywności gospodarczej, obserwujemy pierwsze oznaki normalizacji. Widać ją chociażby w rosnącej liczbie transakcji na rynku nieruchomości.

W przypadku Polski wciąż jest za wcześnie na wyciąganie wniosków. Dotychczasowa historia uczy nas jednak, że do tej pory światowa gospodarka poradziła sobie z każdym kryzysem – zarówno tym wywołanym przez groźne wirusy, jak i mającym inne podłoże. Gdyby więc teraz miało okazać się, że światu nie uda się wrócić do formy, byłby to istny historyczny precedens.

Tarcza antykryzysowa a inflacja i wzrost cen

Polska w ramach tzw. tarczy antykryzysowej zamierza wesprzeć gospodarkę kwotą ponad 200 miliardów złotych, z czego prawie 50 miliardów ma bezpośrednio obciążyć budżet państwa. Pieniądze mają trafić głównie na wypłaty wynagrodzeń dla pracowników oraz opłacenie im obowiązkowych składek ubezpieczeniowych. Firmy mogą ponadto liczyć na preferencyjne podejście w kwestii podatków oraz kredytów bankowych.

Naszego kraju na tak duży i nieprzewidziany wydatek zwyczajnie nie stać, więc rząd musi te fundusze zdobyć. W „normalnych” warunkach podniósłby podatki, ale wtedy zamiast pomóc przedsiębiorcom, zaszkodzi im jeszcze bardziej. Kolejnym sposobem jest pożyczka pieniędzy poprzez emisję obligacji. W dobie pandemii nie będzie to jednak ani łatwe, ani tanie.

Aktualny plan zakłada więc wydruk przynajmniej części z zakładanej kwoty. Za przeprowadzone takiej operacji odpowiada Narodowy Bank Polski. Na specjalnie organizowanych aukcjach NBP dokonuje skupu obligacji skarbowych z rynku wtórnego (sprzedającymi są banki komercyjne). Za obligacje NBP płaci pieniędzmi, które można określić jako „wirtualne”. Są one generowane w formie cyfrowego zapisu, a następnie trafiają w formie przelewu na rachunek sprzedającego. To rozwiązanie proste, łatwe i przede wszystkim legalne (NBP ma w końcu monopol na tworzenie pieniądza w kraju). Choć dla wielu może być to szokujące, tego typu operacje już od wielu lat prowadzone są przez banki centralne USA, Japonii czy Strefy Euro. W polskiej rzeczywistości jest to jednak absolutna nowość. Jak na razie NBP wykreował w ten sposób nieco ponad 10 miliardów złotych. W relacji do bazy monetarnej krążącej po Polsce jest to relatywnie niewiele, bo ok. 4%. Prawdopodobnie procent ten będzie jeszcze rósł.

W tej sytuacji, inflacja jest nieunikniona. Będzie ona tym wyższa, im więcej nowych pieniędzy trafi do obiegu. Z drugiej strony, jedna z fundamentalnych zasad tzw. interwencjonizmu państwowego lub inaczej keynsizmu mówi, że w obliczu kryzysu władza musi wybierać między bezrobociem a inflacją. Jeśli nie zaaplikuje się gospodarce takiej szokowej terapii z zastrzykiem pieniędzy – ta może po prostu nie przeżyć. Z tej perspektywy mniejszym złem wydaje się inflacja. W końcu lepiej mieć w sklepach drożyznę i zachować pracę, niż mieć niskie ceny na półkach i…. pusty portfel.

Co z cenami nieruchomości?

Liczba transakcji na polskim rynku nieruchomości w marcu i kwietniu spadnie przynajmniej o połowę. Co ważne, mniejsza liczba kupujących wcale nie musi przełożyć się na obniżenie cen. Zarówno klienci jak i deweloperzy wstrzymali dalsze decyzje i żadna ze stron nie znajduje się jeszcze pod presją. Analizując lokalne i ogólnopolskie serwisy pod koniec marca, mediana cen mieszkań oferowanych na sprzedaż praktycznie niczym nie różniła się od tej sprzed miesiąca. Obniżek nie widać ani w Warszawie, ani we Wrocławiu, ani w Trójmieście.

Co będzie dalej? Oczywiście, w największym stopniu zależy to od tego, kiedy gospodarka stanie na nogi. Jeśli stanie się to w miarę szybko, żadna poważniejsza przecena nie będzie miała miejsca. Wręcz przeciwnie – ceny mogą jeszcze bardziej pójść w górę. Jeśli jednak epidemia potrwa do drugiej połowy roku, deweloperzy będą podejmować różne działania. W obliczu utraty płynności, firmy deweloperskie, jak i prywatni posiadacze nieruchomości mogą być zmuszeni do obniżenia ich cen. Jak mocno w takim scenariuszu potanieją domy i mieszkania? W tej chwili nikt nie jest w stanie tego określić.

Na tę chwilę znacznie bardziej realny wydaje się jednak scenariusz „węgierski”, gdzie stopa referencyjna została obniżona do 0,5%, łatwo o kredyt na mieszkanie, a ceny wciąż rosną. Po zawierusze, jaka czeka nas w II kwartale, drugie półrocze może zaprowadzić ceny nieruchomości na kolejne wyżyny. Przyczynią się do tego miliardy złotych wpompowane na rynek przez NBP oraz rekordowo niskie stopy procentowe. Po ich ostatniej obniżce zdolność kredytowa statystycznej polskiej rodziny zwiększyła się o ok. 15%. Jednocześnie lokaty bankowe i obligacje stały się jeszcze mniej atrakcyjne niż dotychczas. Jest więc bardzo prawdopodobne, że część osób – w obliczu taniego kredytu, wysokiej inflacji i braku alternatywy – zainwestuje w nieruchomości, windując tym samym ich cenę. Czy ta prognoza się sprawdzi? Przekonamy się o tym pewnie za kilka miesięcy.