W tym roku Sejm dużo później niż zwykle zajmie się corocznym raportem ministra spraw wewnętrznych i administracji w kwestii nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Interesujące są zwłaszcza informacje dotyczące liczby transakcji mieszkaniowych zawartych przez osoby z obcym paszportem. Od przeszło 20 lat nasz rynek mieszkaniowy jest dla nich niemal całkowicie otwarty. Zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) wymaga jedynie zakup nieruchomości w strefie nadgranicznej. Ograniczenie obejmuje więc m.in. Trójmiasto, Szczecin, Świnoujście oraz Zakopane. Oczywiście takiego zezwolenia nie potrzebują obywatele UE, których część polityków obawiała się najbardziej, kiedy otwieraliśmy nasz rynek mieszkaniowy.

Okres spekulacji mamy za sobą

Przed przystąpieniem Polski do UE chętnych na mieszkania w naszym kraju nie było wielu. Z prowadzonego przez resort rejestru transakcji wynika, że 20 lat temu cudzoziemcy kupili łącznie (z zezwoleniem i bez) ok. 500 lokali. Przy czym kupującymi byli głównie obywatele Niemiec, w tym Polacy z niemieckim paszportem.

Po roku naszego członkostwa w UE MSWiA odnotowało już 1368 transakcji mieszkaniowych.

Wśród kupujących wciąż przeważali Niemcy, na których przypadło blisko 20% powierzchni wszystkich kupionych przez cudzoziemców mieszkań. Na drugim miejscu byli obywatele Wielkiej Brytanii, a na trzecim – Irlandii. Mieszkania chętnie kupowali też Włosi i Hiszpanie, ale nie po to, żeby zamieszkać w naszym kraju. To byli inwestorzy liczący na zarobek będący efektem szybko rosnących cen mieszkań. Niektórzy kupowali od deweloperów całe pakiety. Najczęściej nie trafiały one do rejestru MSWiA, bo były odsprzedawana z zyskiem jeszcze przed zakończeniem budowy. Jednak światowy kryzys finansowy, który wybuchł w 2008 r., wymiótł w Polski inwestorów spekulacyjnych.

Ukraińcy wyprzedzili Niemców

Wprawdzie MSWiA wciąż rejestrowało wzrost liczby transakcji mieszkaniowych z udziałem cudzoziemców, ale np. w 2012 r. na drugie miejsce – po kupujących z Niemiec - wysunęli się obywatele Ukrainy. W kolejnych latach coraz więcej Ukraińców zaczęło przyjeżdżać do Polski za pracą i – co powinno cieszyć w sytuacji kryzysu demograficznego – coraz częściej decydowali się na pozostanie w naszym kraju. Według MSWiA w 2015 r. – po raz pierwszy – to właśnie Ukraińcy kupili w Polsce najwięcej mieszkań.

Każdy kolejny rok przynosił nowy rekord w liczbie transakcji mieszkaniowych z udziałem cudzoziemców, a największą grupę kupujących z obcym paszportem stanowią w dalszym ciągu obywatele Ukrainy.

Kateryna i Oleksandr podjęli decyzję, że zostaną w Polsce na stałe. Sprzedali już swoje mieszkanie w Kijowie oraz daczę pod miastem. Uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczą na zakup mieszkania w Warszawie. Mają ok. 70% ceny. Czekają już tylko na decyzję w sprawie stałego pobytu dla Oleksandra, aby móc zaciągnąć w banku kredyt hipoteczny.

Fot. GetHome.pl
Podobnych historii są tysiące. Jeszcze trzy lata temu tylko 13% pracujących w Polsce Ukraińców deklarowało w badaniach, że zostanie u nas na dłużej niż 3 lata. W tym roku podobną deklarację złożyła ponad połowa badanych.

Dyrektor zarządzający warszawską agencją Alfa Home Nieruchomości Jan Czajkowski zaobserwował ciekawe zjawisko. Polacy, którzy przenoszą się do stolicy zwykle przez kilka lat najmują mieszkanie zanim zdecydują się na zakup własnego. Natomiast obywatele Ukrainy podejmują decyzję o zakupie dużo szybciej, najczęściej niedługo po uzyskaniu karty stałego pobytu, czyli średnio po kilkunastu miesiącach.

Ukraińcy kupują oni nie tylko mieszkania, ale także grunty, na co wciąż muszą mieć zezwolenie MSWiA. Resort podał, że w 2019 r. wydał im 270 takich zezwoleń na zakup 53,3 hektarów. Jako główny cel nabycia nieruchomości wnioskodawcy wskazywali zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Fot. GetHome.pl
Ponadto w 2019 r. Ukraińcy kupili w naszym kraju przeszło 3,2 tys. mieszkań. Wśród cudzoziemców kupujących u nas mieszkania jest też coraz więcej Białorusinów i Rosjan.

Łącznie nasi wschodni sąsiedzi kupili w ubiegłym roku – głównie w największych miastach – blisko 4 tys. mieszkań o łącznej powierzchni przeszło 204 tys. kw. Gdyby przyjąć, że średnia cena metra kwadratowego wynosi 9 tys. zł, to oznaczałoby, że w ubiegłym roku wydali oni na mieszkania w naszym kraju łącznie ponad 1,8 mld zł.

W 2019 r. wszyscy cudzoziemcy kupili w Polsce 8,5 tys. mieszkań. To mniej więcej tyle, ile deweloperzy wybudowali ich w Łodzi i Poznaniu razem wziętych. Co ciekawe przeciętne powierzchnia tych mieszkań wynosiła 57,5 m kw.

Fot. GetHome.pl

Warszawa ulubionym miastem cudzoziemców

Widać też wyraźnie, że cudzoziemcy najchętniej kupują mieszkania tam, gdzie najłatwiej jest o pracę, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku.

– W naszej firmie średnio w co szóstej transakcji brali udział cudzoziemcy – mówi warszawski pośrednik.

Z kolei właściciel gdańskiego biura Estate Polska Paweł Koronkiewicz zauważa, że kupujący, którzy nie są obywatelami krajów UE, najczęściej decydują się na mieszkanie spółdzielcze z własnościowym prawem do lokalu. Takie transakcje nie wymagają bowiem zezwolenia MSWiA.

Paweł Koronkiewicz potwierdza, że ok. 95% nabywców zza wschodniej granicy kupuje mieszkania na własne potrzeby. Inaczej jest w przypadku obywateli Niemiec oraz krajów skandynawskich – większość nabywców traktuje mieszkania jako lokatę kapitału. - Zdarza się, że przez prawie cały rok mieszkanie stoi puste, a właściciel przyjeżdża jedynie na krótki urlop dwa lub trzy razy w roku – opowiada gdański pośrednik. Przyznaje, że mniej więcej jedna czwarta nabywców z Niemiec lub Skandynawii kupuje mieszkania typowo inwestycyjnie, czyli pod wynajem.

– Także w Warszawie zdecydowana większość obcokrajowców zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe. Jednak coraz częściej kupują oni mieszkania, aby czerpać dochód z najmu – potwierdza Jan Czajkowski.

Fot. GetHome.pl
Dane MSWiA nie w pełni odzwierciedlały skalę transakcji, bo niektórzy notariusze przesyłają informacje o nich z dużym opóźnieniem, albo zapominają o tym obowiązku. W 2019 r. (MSWiA wystąpiło z wnioskami dyscyplinarnymi wobec sześciu notariuszy).

Jedno wydaje się raczej pewne – tendencja wzrostowa transakcji mieszkaniowych z udziałem cudzoziemców utrzyma się także w najbliższych latach, choć 2020 r. może przynieść spadek spowodowany pandemią koronawirusa. Z danych Eurostatu wynika, że nasz kraj jest europejskim liderem pod względem liczby pierwszych zezwoleń na pobyt dla cudzoziemców spoza UE. W 2019 r. uzyskali oni u nas 724,4 tys. tego typu zezwoleń (jedna czwarta wszystkich w całej UE). Dla porównania Niemcy wydały ich 460 tys.

Eurostat zwraca przy tym uwagę, że 551 tys. zezwoleń na pobyt w Polsce wydano obywatelom Ukrainy. Widać też, że dla nich Polska jest wciąż krajem pierwszego wyboru. We wszystkich pozostałych krajach UE Ukraińcy uzyskali bowiem „tylko” 206 tys. zezwoleń na pobyt.