Po kilku latach hossy na rynku mieszkaniowym, na którą duży wpływ miało rekordowo niskie oprocentowanie kredytów, dziś sytuacja wygląda już zupełnie inaczej. Po ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej podstawowa stopa procentowa NBP wynosi aktualnie 4,5 proc., a przeciętne oprocentowanie kredytu wraz z marżą ponad 7 proc. Jeszcze jesienią zeszłego roku kredyty były oprocentowane średnio na poziomie 2,5 - 3 proc. Taki stan rzeczy musi oczywiście rzutować na popyt na mieszkania. Część kupujących wstrzyma się z decyzją, widząc coraz większe koszty, inni mogą już nie spełniać wymogów dotyczących zdolności kredytowej i możliwości regulowania rosnących rat.

Już w styczniu 2022 widać było wyraźny spadek akcji kredytowej. Liczba udzielonych kredytów zmniejszyła się wówczas co prawda o 2,4 proc. , ale w lutym wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała aż o 29,2% r/r , a liczba zapytań zmalała o 36,3%r/r.

Czy to oznacza, że mieszkania będą tanieć? Niekoniecznie. Eksperci PKO BP podkreślają, że spadki cen mogą być wyhamowane poprzez ograniczenie podaży nowych mieszkań, które z kolei będzie skutkiem drożejącej ziemi, materiałów budowlanych i robocizny. Spodziewają się, że w tym roku mieszkania podrożeją średnio o 3 proc. Czynnikami, które będą ciągle wpływać na atrakcyjność inwestycji mieszkaniowych są: wysoki popyt na rynku najmu i atrakcyjność nieruchomości jako lokaty kapitału w niepewnych czasach i w obliczu wysokiej inflacji.

Ceny ofertowe i transakcyjne

Ile da się utargować u dewelopera? Sporo na ten temat mówi różnica między cenami ofertowymi, a tymi po których rzeczywiście dochodzi do transakcji. Różnice cen ofertowych i transakcyjnych są uzależnione od popytu i podaży mieszkań na lokalnych rynkach, oraz polityki cenowej deweloperów. Czasem mogą być wyraźne.

Z ostatnich danych na temat średnich cen mieszkań, publikowanych przez NBP wynika, że wśród czterech najmocniejszych rynków mieszkaniowych (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk), na największe upusty mogą liczyć kupujący we Wrocławiu i Krakowie. Z informacji banku centralnego wynika, że w przypadku stolicy Dolnego Śląska różnica średnich cen w ofercie i transakcji wynosi blisko 7 procent, natomiast w Krakowie jest to nieco ponad 5 procent. W przypadku Warszawy i Gdańska różnice są minimalne, sięgają nie więcej niż 2 proc.

Wykres 1 - ceny ofertowe i transakcyjne nowych mieszkań, na podstawie danych NBP za IV kw. 2022|Źródło - GetHome.pl
Jak widzimy możliwości ewentualnego targowania się uzależnione są w dużym stopniu od specyfiki lokalnego rynku. Powyższe dane dotyczą jeszcze IV kw. 2022, do tej pory bank centralny nie upublicznił nowych - za I kw. 2022. Tak więc znamy póki co obraz sytuacji z początku serii podwyżek stóp procentowych NBP.

Promocje deweloperskie

Pewnym prognostykiem dotyczącym możliwości uzyskania lepszej ceny, są promocje i rabaty deweloperskie. Z początkiem wiosny nie brak tego typu ofert. Z przeglądu tych umieszczonych na RynekPierwotny.pl wynika, że rzeczywista skala możliwości wypracowania niższej ceny jest znacznie większa, niż wynikałoby to z danych NBP.

Przykładowo - we Wrocławiu jeden z deweloperów mieszkań na osiedlu Jagodno oferuje promocje o wartości do 70 tys. zł, na którą - przy zakupie mieszkania z puli promocyjnej, oprócz rabatu składają się też dwa miejsca postojowe gratis, system smart home i ubezpieczenie opłacone przez dewelopera. Ta sama firma realizuje również projekty w Gdańsku. Tu wartość rabatu sięga nawet 82 tys. zł, do tego są również bonusy w postaci miejsc parkingowych. Także w Krakowie, deweloper budujący na Prądniku Białym oferuje rabat o wartości nawet do 79 tys. zł plus bonusy. W Warszawie jeden z deweloperów realizujących inwestycję na Mokotowie oferuje 5 procentowy rabat na wybrane mieszkania. Wśród popularnych form promocji są również garaże, czy miejsca parkingowe za darmo, lub w obniżonej cenie, albo korzystne dla klientów systemy płatności - 10/90, czy też 20/80.

Dla kogo lepsza cena?

Kto może liczyć na lepszą cenę u dewelopera? Z całą pewnością klient, który kupuje mieszkanie za gotówkę, lub też płaci większą kwotę z góry. Taki klient będzie potraktowany priorytetowo i może walczyć o atrakcyjny upust. To samo dotyczy klientów pakietowych, a więc osób które kupują kilka mieszkań od danej firmy. Taki kupujący to cenny klient, duża wartość transakcji pozwala wynegocjować korzystniejsze warunki cenowe.

Nie bez znaczenia jest też termin podejścia do zakupu i negocjacji. Firmy deweloperskie będą w większym stopniu skłonne do upustów na początkowym etapie inwestycji, gdy jeszcze pod znakiem zapytania stoi ewentualne “rozkręcenie” sprzedaży. Drugim dogodnym momentem będzie końcowy etap inwestycji, gdy już większość bądź duża część mieszkań się sprzedała. Te - które pozostały, mogą sprzedawać się wolniej. Takie oferty mogą być przecenione, lub też firma deweloperska będzie w większym stopniu skłonna do przeceny.

Generalnie każdy, niezależnie czy dysponuje większą kwotą do zapłacenia “na start”, może i powinien podjąć się negocjacji cenowych. Dobrze jednak przed ich rozpoczęciem po pierwsze sprawdzić popularność inwestycji, ceny w okolicy, sytuację rynkową dewelopera, dokładnie obejrzeć mieszkanie, które ma być przecenione, określić cel negocjacji (czy chodzi o niższą cenę, czy np. bonusy w cenie) i przygotować zestaw argumentów, który mógłby przekonać drugą stronę (np. wskazać na mankamenty nieruchomości, jej słabsze strony, konkurencyjne oferty itp.).

W aktualnym czasie w związku z szeregiem dynamicznych procesów, które dzieją się na naszych oczach, ciężko jednoznacznie określić, w którą stronę pójdzie rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - niewykluczone jednak, że klienci będą mieli większe niż w czasach hossy możliwości negocjacji cenowych.