Oksana A. Żendarska. Fot. Novotel Living

Duże zmiany na rynku nieruchomości w 2022 roku

- Zasady inwestowania zmieniają się na naszych oczach pod wpływem nie tylko czynników makroekonomicznych, ale także politycznych. Pamiętajmy, że świat nie zdążył jeszcze podnieść się po kryzysie wywołanym pandemią, gdy nadszedł kolejny cios. Kluczowym globalnym wydarzeniem i szokiem był wybuch działań wojennych na Ukrainie i następujące po nim procesy tj. migracja, międzynarodowe sankcje wobec Rosji, globalna inflacja, kryzys energetyczny w Europie itd.. Wpływ tych czynników jest odczuwalny na wielu zagranicznych rynkach nieruchomości – mówi Oksana A. Żendarska.

Włochy

- Przykładowo w 2022 roku trwał rozpoczęty w 2021 boom inwestycyjny we Włoszech. Spowodowany jest on jednak ulgą Superbonus 110 na renowację i poprawę efektywności energetycznej budynków wprowadzoną w maju 2020 roku przez rząd Giuseppe Contego i rozszerzoną przez rząd Maria Draghiego. Działanie to całkowicie odblokowało branżę budowlaną, która w ostatnich latach znajdowała się w stagnacji. Drugim pozytywnym działaniem na poziomie prawnym były ulgi na zakup nieruchomości dla młodych rodzin. Jednak brak kontynuacji tych ulg poskutkuje natychmiastowym zatrzymaniem popytu i podaży – tłumaczy O. A. Żendarska.

Cypr

- W porównaniu do roku 2021 wyniki sprzedaży są 5-6 razy lepsze. Ogólnie wzrosła liczba zagranicznych nabywców nieruchomości, szczególnie rosyjskojęzycznych. Na Cypr przybyło wiele osób – Ukraińcy, Rosjanie. W większości są to pracownicy firm informatycznych. Ceny nieruchomości poszybowały w górę na fali popytu. Mieszkania i domy podrożały o 20-30%. Stawki czynszu wzrosły 2-3 razy – mówi ekspertka.

Turcja

- Na sytuację na rynku nieruchomości w 2022 roku wpłynęły dwa czynniki: inflacja, która zachęciła ludzi do inwestowania w mieszkania oraz rozwój wydarzeń między Rosją a Ukrainą. Neutralna rola Turcji w tej sytuacji skłoniła wielu obywateli Rosji do poszukiwania nieruchomości na terenie Turcji. Rosnący popyt zarówno ze strony lokalnych, jak i zagranicznych nabywców ostatecznie spowodował wzrost cen. O ile wcześniej (w ciągu ostatnich czterech lat) największy udział wśród zagranicznych nabywców można przypisać ludziom z Bliskiego Wschodu (w 2021 r. – głównie z Iranu), o tyle w 2022 r. na czele stanęli Rosjanie i obywatele Europy Wschodniej. Sprzedaż do odbiorców z Europy Zachodniej jest stabilna i od sześciu lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Europejczycy nadal kupują, ale nie dominują nad innymi inwestorami – mówi Oksana A. Żendarska.

Zainteresowanie zakupem nieruchomości zagranicą w 2022 roku wzrosło około 30%. W tym Wśród krajów, które poprawiły swoje wyniki w porównaniu do 2021 r., są Turcja, Bułgaria, Cypr, Gruzja, Hiszpania, Zjednoczone Emiraty Arabskie, Tajlandia.

Zjednoczone Emiraty Arabskie

- Rok 2022 w Zjednoczonych Emiratach Arabskich był rokiem silnego wzrostu popytu i cen nieruchomości. W 2022 roku w Dubaju sprzedano około 70 000 nieruchomości mieszkalnych o wartości transakcji 138,9 mld AED. Mistrzostwa Świata FIFA 2022, których gospodarzem był sąsiedni Katar, pozytywnie wpłynęły również na rynek nieruchomości (np. na wynajem krótkoterminowy w Dubaju). Średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o 27,7% w porównaniu z 2021 r. Masowe przenoszenie firm z Rosji i innych krajów WNP znacząco wpłynęły zarówno na segment luksusowych nieruchomości, jak i średni segment cenowy i segment mieszkań ekonomicznych. Do kraju napływają inwestycje z całego świata. Według Departamentu Gruntów większość transakcji zakupu nieruchomości została zawarta przez inwestorów z Rosji. Tuż za nimi plasują się obywatele Wielkiej Brytanii, Indii, Niemiec i Francji. – przybliża sytuację w ZEA Żendarska.

Czego spodziewać się w 2023 roku?

Prognozy i analizy światowe na 2023 rok są nieco mniej optymistyczne dla dewelopera ale korzystniejsze dla kupującego.
- Analizując wykres przedstawiający szwedzki indeks cen nieruchomości, który przedstawiła Agencja Bloomberg. Można spodziewać się, że ceny domów w Szwecji spadną o 20% do 2024 roku. Oczywiście mało kto interesuje się wykresami i prognozami cen nieruchomości w Szwecji. Ale szwedzki rynek mieszkaniowy jest typowy i wzorowy. Na podstawie tego wykresu możemy przypuszczać, jak będzie się kształtować sytuacja z cenami nieruchomości na świecie. Przez kilka lat rynek nieruchomości w Szwecji wspierały niedrogie kredyty hipoteczne. W związku z pandemią koronawirusa popyt na mieszkania wzrósł, co doprowadziło do nowej fali wzrostów cen. Poszły one w górę w ciągu ostatnich dwóch lat. Wpływ na to miała również wysoka inflacja, przerwy w łańcuchach dostaw, spowolnienie w budownictwie itp.

- Także w Polsce głównym powodem wzrostu cen nieruchomości była inflacja. Analitycy światowi prognozują, że poziom inflacji światowej będzie spadać z 8,9% do 6%, więc to powinno wyhamować wzrost cen. Grecja, Tajlandia oraz wiele wymienionych wcześniej przeze mnie krajów rozwija się doskonale i będzie rozwijać się, dzięki napływom inwestycji z całego świata. Jeśli chodzi o Polskę to uważam, że „model szwedzki” będzie dotyczył również Polski - prognozuje Oksana A. Żendarska. - Czeka nas spowolnienie wzrostu gospodarczego na świecie, rosnące koszty kredytów, rosnące koszty utrzymania mieszkań. W rezultacie otrzymamy odwrócenie cen na rynku mieszkaniowym po szybkim wzroście. Prawdopodobne jest, że ceny będą spadać przez cały następny rok.

Światowe spadki i wzrosty – w co i gdzie inwestować?

- Pamiętajmy, że gospodarka jest systemem naczyń połączonych i wszędzie prędzej czy później występują takie same problemy. Rosnące koszty kredytów i koszty utrzymania sprawiają, że ludzie bardziej zastanawiają się nad kupnem nieruchomości w krajach rozwijających się, w których koszty utrzymania mogą być niższe np. w Gruzji. Kraje takie jak Hiszpania, gdzie Polacy chętnie nabywali mieszkania, mogą mieć przed sobą trudne lata. Inflacja sprawia, że chcemy lokować pieniądze w mieszkaniach, apartamentach a nawet w lokalach komercyjnych, co jest bardzo dobrym posunięciem. Polecam zwrócić uwagę na rejon Machindżauri w Batumi i projekt NOVOTEL LIVING Batumi, 50 m od linii brzegowej. Bardzo ciekawa koncepcja, działająca na wszystkie zmysły pięknie zaplanowaną przestrzenia oraz lokalizacją potrafiącą uzdrowić naszą duszę i ciało. Rynek nieruchomości w Gruzji stał się bardzo konkurencyjny w stosunku do innych rynków np. Turcji, Cypru, Bułgarii, nawet Hiszpanii. Gruzja dołączyła do piątki najchętniej wybieranych krajów jeśli chodzi o zakup nieruchomości w 2022 roku wśród inwestorów zagranicznych, w tym Polaków - mówi Oksana A. Żendarska.

Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych jest zauważalny obecnie także w USA, Wielkiej Brytanii, Holandii, na Węgrzech, w Estonii, Kanadzie, Czechach i innych krajach świata. Można powiedzieć, że teraz ta sytuacja ma charakter globalny.

Istnieją jednak wyjątki od reguły. Dalszy wzrost cen nieruchomości utrzymuje się na Cyprze, we Włoszech, w Grecji i w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Mimo że w Zjednoczonych Emiratach Arabskich ceny nieruchomości w 2022 r. gwałtownie wzrosły, przewiduje się dalszy wzrost cen w roku 2023.