Mieszkania w ramach TBS i SIM zyskały na znaczeniu jako realna alternatywa dla rynku komercyjnego, ale dziś nie chodzi już o to, ile ich powstało, tylko dlaczego nie powstaje ich więcej. Brak finansowania, zablokowane ustawy i przeciągające się procedury administracyjne sprawiają, że budownictwo społeczne w Polsce – choć gotowe do działania – znajduje się w impasie.

Brak impulsu

Z danych GUS wynika, że w I kwartale 2025 roku oddano do użytku 740 mieszkań społecznych czynszowych w ramach TBS i SIM. To ponad 21 proc. więcej niż rok wcześniej i więcej niż łącznie wszystkich lokali komunalnych, spółdzielczych i zakładowych. Problem tkwi jednak w tym, że to wciąż zaledwie ułamek realnych potrzeb Polaków. Kolejka oczekujących na mieszkania z zasobów gminnych wynosi dziś ponad 126 tys. gospodarstw domowych. Co więcej, w zeszłym roku i na początku bieżącego, podmioty chcące budować mieszkania społeczne (jak TBS-y) złożyły do Banku Gospodarstwa Krajowego 374 wnioski o preferencyjne kredyty. Ile z nich ostatecznie sfinansowano? Jedynie 166. To oznacza, że mogło powstać ponad 26 tys. mieszkań, a powstanie mniej niż 10 tys. W okresie ostatnich kilku lat, czyli 1-3 tys. rocznie. - Dzisiaj system TBS-ów nie działa w skali, która mogłaby realnie odpowiedzieć na kryzys mieszkaniowy w Polsce. Mamy sytuację, w której w gminach działają TBS-y, ale  gminy nie prowadzą spójnej polityki, nie zbierają ich przy jednym stole, nie współpracują z nimi. Kraków ma np. jedenaście TBS-ów, które wybudowały prawie 5 tys. mieszkań, ale od ponad 10 lat - nic nowego. Do budowy zgodnie z zapisami ustawy potrzebna jest partnerska współpraca gminy, a tej od lat brak. TBS nie korzystają w żaden sposób z budżetu gminy, jednak bez współpracy nie mogą się ubiegać o dofinansowanie państwowe, które pozwala realizować naprawdę tanie mieszkania. Ratusz od wielu lat nie podejmuje rozmów o partnerstwie, mimo że same TBS-y od dawna domagają się tego. Liczymy, że obecna, nowa władza zdecyduję się w końcu na współpracę -  mówi Robert Grela, Prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. - Chodzi o potrzeby młodych osób, rodzin, nauczycieli, pracowników socjalnych, bibliotekarek – ludzi, których nie stać na zakup mieszkania, bo kosztuje ono dziś często milion złotych. I nie mamy tu na myśli luksusu, tylko  podstawowy standard. System TBS-ów miał odpowiadać na potrzeby tych osób, ale niestety nie jest w stanie, bo brakuje mu narzędzi i spójnej strategii. Ogromnym utrudnieniem jest również mała dostępność działek  i ich wysoka cena, a tych im nikt nie daje, dlatego tu również konieczna jest współpraca z gminą i szukanie wspólnych, długofalowych rozwiązań – dodaje.

Bariery i półprawdy

Największą przeszkodą jest dziś brak konkretnych decyzji politycznych i finansowych. Miliard złotych, który mógłby zostać uruchomiony z rezerwy budżetowej, czeka na podpis ministra. Projekt ustawy umożliwiającej ten ruch, znajduje się obecnie u Prezydenta, a każda zwłoka oznacza, że TBS-y mogą stracić ważność pozwoleń, szanse na środki z KPO i zapał do dalszych działań. – Rozwiązania są i co ważne, są to rozwiązania realistyczne. Potrzeba przede wszystkim jasnych reguł działania i współpracy z gminami, równej dla wszystkich TBS.  Takie mieszkania można budować dla różnych grup – rodzin z dziećmi, dla singli, dla seniorów. Jedni będą szukać większego lokalu z balkonem, inni - małego, bliżej centrum. Ten system daje elastyczność, możliwości jest wiele – mówi Prezes Krakowskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Wśród barier nie brakuje też błędnych przekonań – choćby tych, że wsparcie finansowe trafia wyłącznie do podmiotów publicznych, a prywatni operatorzy nie powinni uczestniczyć w systemie budownictwa społecznego. Tymczasem przykłady z zagranicy pokazują, że skuteczność tego modelu nie zależy od formy własności, ale od jakości projektu, współpracy z miastem i jasnych zasad finansowania. - Dotacja idzie za konkretnym projektem – dobrze przygotowanym, społecznym, potrzebnym. Jednak lepszy od dotacji będzie mechanizm zwrotny, pieniądze wrócą do systemu i budownictwo się samo rozkręci - mówi Robert Grela - My bardzo byśmy chcieli być takim Wiedniem, tylko nie bardzo wiemy, na czym ten ich model dokładnie polega. Opowiadamy sobie historie, wzdychamy do Austrii, a nie rozumiemy, że tam system działa dlatego, że burmistrz Wiednia współpracuje z kilkudziesięcioma różnymi podmiotami – i większość z nich to prywatni operatorzy i spółdzielnie, którzy budują mieszkania społeczne. To są konkretne, działające narzędzia. Spójrzmy prawdzie w oczy - Wiedeń tego nie robi tylko z miłości do ludzi – tylko dlatego, że to się po prostu opłaca. A u nas? U nas się mówi, że nic się nie da, że nie wyjdzie. I dlatego dalej stoimy w miejscu. W efekcie mamy sytuację, w której TBS-y mają budować 1000 mieszkań rocznie w skali kraju, a w skali Krakowa to raptem 20-30 mieszkań w ciągu roku, czyli w zasadzie nic. Tymczasem my potrzebujemy 10-20 tysięcy mieszkań rocznie w skali kraju i co najmniej 500-1000 rocznie w samym Krakowie – i to nie luksusowych, tylko prostych, tanich, społecznych lokali pod wynajem długoterminowy. Musimy myśleć o mieszkalnictwie jak o infrastrukturze społecznej, tak jak o szkołach, wodociągach, ciepłownictwie. Nie da się budować Państwa, jeśli nie ma się gdzie mieszkać. I jeśli, mimo posiadania w Krakowie jedenastu tego typu doświadczonych instytucji, nie jesteśmy w stanie tego zagwarantować, to mamy do czynienia z systemową porażką – podsumowuje.