Nowoczesny biurowiec może sam dopasować wentylację do liczby osób w sali, przygasić światło przy dużej ilości słońca i wskazać, gdzie nocą niepotrzebnie zużywana jest energia. Czy takie rozwiązania faktycznie przekładają się na niższe koszty najemcy? W dzisiejszym artykule opisujemy na jakie technologie smart warto zwrócić uwagę szukając biurowca i jakie korzyści niesie za sobą inwestycja w smart office.

Fot: pexels-artbovich

---

Co sprawia, że biuro staje się smart?

W smart office poszczególne instalacje wymieniają między sobą informacje i reagują na dane zbierane w budynku. Czujnik obecności może przekazać sygnał do systemu BMS, który zmieni ustawienia wentylacji, temperatury albo oświetlenia w danej strefie. Licznik energii pokaże z kolei, jak zmiana tych ustawień wpłynęła na zużycie.

BMS, czyli Building Management System, odpowiada za nadzorowanie instalacji technicznych budynku. W nowoczesnych biurowcach współpracuje m.in. z automatyką HVAC, oświetleniem, czujnikami jakości powietrza, systemami pomiaru mediów czy kontrolą dostępu.

Na powierzchni najemcy mogą działać kolejne rozwiązania: aplikacja do wejścia do budynku, system obsługi gości, rezerwacja parkingu czy sterowanie wybranymi parametrami pomieszczeń.

W artykule „PropTech w nowoczesnym biurowcu, czyli technologie smart office, które obniżają koszty dla najemcy” napisanym przez Łukasza Marynowskiego – eksperta w dziedzinie nieruchomości komercyjnych na portalu Wynajembiur.pl autor wymiania jako przykłady m.in.: oświetlenie dostosowujące się do obecności ludzi i ilości światła dziennego, wentylacja pracująca intensywniej tam, gdzie odbywają się spotkania i wyłączana automatycznie w pustych strefach oraz system HVAC uwzględniający temperaturę zewnętrzną, obłożenie piętra i parametry jakości powietrza.

Automatyczne sterowanie HVAC ogranicza niepotrzebne zużycie energii

W klasycznie ustawionym biurze wentylacja i klimatyzacja często pracują według stałego harmonogramu. System uruchamia się rano i przez kilka kolejnych godzin utrzymuje zadane parametry na całej powierzchni, choć część sal może przez większość dnia stać pusta.

W smart office sterowanie może odbywać się strefowo. Czujniki obecności oraz stężenia CO₂ przekazują do systemu informację o tym, czy dane pomieszczenie jest używane i przez ile osób. Na tej podstawie wentylacja zwiększa albo ogranicza ilość nawiewanego powietrza, a klimatyzacja nie musi pracować z jednakową intensywnością w całym biurze.

Dobrym przykładem jest sala konferencyjna. Przed spotkaniem może pozostawać pusta przez kilka godzin, a później w ciągu kilku minut zapełnić się kilkunastoma osobami. Stały harmonogram nie uwzględnia takiej zmiany. System DCV, czyli wentylacja sterowana zapotrzebowaniem, reaguje na wzrost stężenia CO₂ albo sygnał z czujników i zwiększa wentylację dopiero wtedy, gdy jest potrzebna. Po zakończeniu spotkania może ponownie ograniczyć jej pracę.

Podobnie można zarządzać temperaturą w poszczególnych strefach. Jeśli część piętra jest wykorzystywana sporadycznie, utrzymywanie tam przez cały dzień takich samych ustawień jak przy stanowiskach zajętych od rana do popołudnia generuje zbędne zużycie energii.

Największą efektywność systemu można osiągnąć gdy HVAC współpracuje z pozostałą automatyką budynku. Informacja o pustej strefie może jednocześnie ograniczyć wentylację, zmienić ustawienia temperatury i wyłączyć oświetlenie. Zamiast kilku instalacji działających według własnych harmonogramów powstaje jeden układ reagujący na rzeczywiste wykorzystanie powierzchni.
Dla najemcy liczy się jeszcze sposób rozliczania mediów. Jeżeli zużycie energii na zajmowanej powierzchni jest mierzone osobno albo wpływa bezpośrednio na wysokość opłat eksploatacyjnych, sprawniejsze sterowanie HVAC może przełożyć się na niższe rachunki. Dlatego podczas oględzin biura warto zapytać nie tylko o obecność BMS, lecz także o możliwość strefowego sterowania instalacjami i dostęp do danych o zużyciu.

Inteligentne oświetlenie reaguje na sposób korzystania z biura

Najprostszą formą inteligentnego oświetlenia są czujniki ruchu, które włączają światło tylko wtedy, gdy ktoś korzysta z danego pomieszczenia. W dużym biurze lepiej sprawdza się jednak połączenie ich z czujnikami natężenia światła dziennego.
System może wtedy zmniejszać moc lamp przy stanowiskach położonych blisko okien, kiedy do wnętrza wpada dużo naturalnego światła, i zwiększać ją dopiero wtedy, gdy robi się ciemniej. Dzięki temu oświetlenie nie pracuje przez cały dzień z taką samą intensywnością.

Znaczenie ma również podział biura na strefy. Jeśli po godzinach pracuje tylko część zespołu, światło może pozostać włączone wyłącznie tam, gdzie faktycznie przebywają pracownicy. Nie ma potrzeby oświetlania całego piętra.

W bardziej rozbudowanym systemie dane z czujników mogą być wykorzystywane także przez inne instalacje. Informacja o pustej strefie może jednocześnie ograniczyć oświetlenie i zmienić ustawienia HVAC, dzięki czemu oba systemy reagują na ten sam sposób korzystania z przestrzeni.

Jak obliczyć ile oszczędzamy dzięki smart office?

Smart metering to system inteligentnych liczników, które na bieżąco rejestrują zużycie energii, wody lub innych mediów i przekazują dane do systemu zarządzania budynkiem. W biurach pozwala mierzyć zużycie osobno dla konkretnych instalacji, stref albo pięter, dzięki czemu łatwiej wskazać, gdzie faktycznie powstają największe koszty. 

Szczególnie przydatną wartością do analizy jest profil zużycia w ciągu doby. Jeśli po zakończeniu pracy pobór energii pozostaje wysoki, można sprawdzić, czy przyczyną jest klimatyzacja działająca poza harmonogramem, serwerownia, urządzenia pozostawione w trybie ciągłym albo niewłaściwie ustawiona automatyka. Taki stały nocny pobór nazywa się często zużyciem bazowym i właśnie on bywa jednym z pierwszych miejsc, w których szuka się oszczędności.

Dane z liczników pomagają też wychwycić nagłe odchylenia. Jeśli jedna strefa zaczyna zużywać wyraźnie więcej energii niż wcześniej, można szybciej sprawdzić instalację i znaleźć źródło dodatkowych kosztów. Przy większych powierzchniach pozwala to również porównywać zużycie między piętrami, działami albo podobnymi strefami.

Smart metering przydaje się także po wprowadzeniu zmian. Po korekcie harmonogramu wentylacji, zmianie ustawień temperatury czy modernizacji oświetlenia można zestawić zużycie sprzed i po wdrożeniu. Dzięki temu najemca widzi, czy dana zmiana rzeczywiście przyniosła oszczędność i w jakiej skali.

Automatyzacja dostępu odciąża recepcję i administrację

Smart office może ograniczać nie tylko wydatki na energię. Sporo czasu pochłaniają również codzienne czynności związane z obsługą biura.

Dobrym przykładem są wizyty gości. Przy tradycyjnej organizacji recepcja sprawdza dane, przygotowuje kartę wejściową, informuje pracownika o przybyciu gościa, a później odbiera przepustkę. Przy kilku spotkaniach dziennie nie stanowi to większego problemu. W dużej siedzibie podobnych wizyt mogą być dziesiątki.

Cyfrowy system może uprościć cały proces. Gość otrzymuje wcześniej kod QR lub czasowe uprawnienie dostępu, a osoba organizująca spotkanie dostaje automatyczne powiadomienie po jego przybyciu. Po zakończeniu wizyty dostęp wygasa bez konieczności zwracania fizycznej karty.

Podobnie można zarządzać parkingiem. Pracownik rezerwuje miejsce tylko na dzień, w którym przyjeżdża do biura, zamiast mieć je przypisane na stałe. Ta sama aplikacja może służyć do zgłaszania usterek, kontaktu z administracją albo korzystania z innych usług dostępnych w budynku.

Przy niewielkiej powierzchni podobne rozwiązania dadzą przede wszystkim wygodę. Im większe biuro i liczba użytkowników, tym łatwiej jednak policzyć także czas zaoszczędzony przez recepcję, administrację czy facility managera.

Gdzie szukać biur typu smart office na polskim rynku?

Najwięcej rozbudowanych systemów smart można znaleźć w nowych biurowcach klasy A oraz obiektach poddanych większej modernizacji. Szczególnie bogata oferta znajduje się w Warszawie, ale podobne rozwiązania pojawiają się również w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i pozostałych dużych rynkach biurowych.

Pomocną wskazówką mogą być certyfikaty dotyczące technologicznego wyposażenia budynku. Jednym z nich jest SmartScore, który ocenia m.in. rozwiązania dostępne użytkownikom, sposób funkcjonowania obiektu oraz przygotowanie infrastruktury na dalszy rozwój technologii.

Certyfikat nie odpowie jednak na wszystkie pytania najemcy. Podczas oględzin warto sprawdzić, jak system działa konkretnie na interesującej nas powierzchni. Znaczenie ma zakres sterowania HVAC, sposób pomiaru mediów, dostęp do danych o zużyciu, działanie aplikacji budynkowej czy możliwość korzystania z mobilnej kontroli dostępu.

Dostępne powierzchnie smart office w Warszawie mozna porównać na stronie: https://wynajembiur.pl/przestrzenie-biurowe/warszawa/.

Przy oglądaniu biura warto od razu ustalić, jaki zakres automatyki będzie dostępny dla najemcy. Inaczej działa budynek, w którym BMS obsługuje głównie części wspólne, a inaczej taki, w którym firma może sterować HVAC na swojej powierzchni, sprawdzać zużycie mediów czy korzystać z danych zbieranych przez czujniki. To właśnie zakres dostępnych funkcji pokaże, czy rozwiązania smart rzeczywiście wpłyną na codzienną obsługę biura i koszty jego użytkowania.