Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

Fot. Flickr
Z przepisu art. 152 k.c. wynikają dla właścicieli nieruchomości sąsiednich dwa obowiązki: współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz współdziałania przy utrzymaniu stałych znaków granicznych. Jednakże istotnym jest aspekt, w jakich to sytuacjach dokonuje się rozgraniczenia. Przykładowo wskazać należy, iż obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu może powstać w sytuacji podziału nieruchomości, na skutek którego dochodzi do powstania odrębnych nieruchomości i w tej sytuacji właściciele nowo powstałych nieruchomości mają obowiązek współdziałania przy ich rozgraniczeniu w świetle z art. 152 k.c. Natomiast w razie, gdy jeden z nich uchyla się od tego obowiązku, drugiemu przysługuje żądanie rozgraniczenia z art. 153 k.c.

Kto grodzi swoją nieruchomość, stawiając ogrodzenie na własnej nieruchomości, wykonuje w ten sposób przysługujące mu prawo własności. Nie może tylko z tego tytułu przerzucać części kosztów ogrodzenia na właściciela sąsiedniej nieruchomości, jeżeli nie wynika to z zawartej w tej sprawie umowy. Logiczną konsekwencją usytuowania płotu na terenie określonej nieruchomości jest to, że płot ten stanowi własność właściciela gruntu, a zatem on tylko ponosi koszty związane z ich wymianą.

W polskim prawie nie ma obowiązku oddzielenia od siebie poszczególnych działek ogrodzeniem ( płotem). Tym samym nie ma też obowiązku wznoszenia płotu. Żaden z sąsiadów nie może zmusić drugiego do tego , aby ten wzniósł płot na własny koszt. Natomiast sąsiedzi mogą umówić się , że na ich granicach działki wspólnie postawią płot, który będzie finansowany w częściach równych. Wysokość takiego płotu znów nie jest regulowana przepisami prawa, jak i materiał z którego ma być wykonany. Można jednakże wskazać , że zgodnie z przepisami prawa budowlanego, ogrodzenia, których wysokość nie przekracza 2,2 m, lokalizowane pomiędzy sąsiednimi działkami, nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

Z przepisów

Przepisy prawa budowlanego nie regulują kwestii związanych z finansowaniem budowy ogrodzenia. Z art. 154 § 1 Kodeksu cywilnego dowiadujemy się bowiem, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów. Natomiast zgodnie z art. 154 § 2 korzystający z wymienionych obiektów są obowiązani ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Obowiązek ten nie obejmuje jednak kosztów wybudowania nowego urządzenia, czyli między innymi płotu (takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 24 stycznia 2002 r. sygn. III CZP 75/01, OSNC 2002/10/121). Oznacza to, że nie ma podstaw prawnych do obciążania sąsiada kosztami budowy ogrodzenia, jeśli nie jest on zainteresowany jego powstaniem. Ogrodzenie ma zapobiegać naruszaniu prywatnej własności, dlatego koszt jego budowy obciąża tego, czyja własność ma być przez nie chroniona.

Sąsiedztwo nieruchomości powoduje ich wzajemną zależność, a także nierzadko prowadzi do sprzeczności interesów, których pogodzeniu służyć mają przepisy określane tradycyjnie mianem "prawa sąsiedzkiego." Normy prawa sąsiedzkiego, należące do prawa własności, nakładają na sąsiadów obowiązki i ograniczenia, prawidłowe korzystanie z nieruchomości sąsiednich wymaga, bowiem, nieraz we wzajemnym interesie, ingerencji w sferę cudzych praw. Według art. 154 § 1 zdanie pierwsze k.c., domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na i granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. Jak przyjmuje się powszechnie, nie oznacza to domniemania współwłasności urządzeń granicznych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1960 r., 3 CO 14/60, OSN 1961, nr 4, poz. 113).

Jeśli więc właściciel nieruchomości, któremu zależy na wykonaniu ogrodzenia, nie dojdzie do porozumienia z sąsiadem, sam będzie musiał sfinansować inwestycję. Dopiero po wybudowaniu ogrodzenia można będzie domagać się od sąsiada współfinansowania napraw i remontów. Problem pojawi się ponownie, gdy stare ogrodzenie ulegnie całkowitemu zniszczeniu. Wtedy nie będzie można już mówić o remoncie, lecz znowu o budowie nowego ogrodzenia, którego koszty ponosi właściciel zainteresowany budową.

Budowa ogrodzenia nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zgłoszenie budowy płotu będzie potrzebne ( inaczej zawiadomienie starostwa o zamiarze wykonania ogrodzenia) w sytuacji, kiedy zgodnie z nowelizacją ustawy prawo budowlane budowa ogrodzeń przekroczy wysokość 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych będzie polegało na instalowaniu:
a) krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych.

Zatem ogrodzenia, których wysokość nie przekracza 2,2 m, lokalizowane pomiędzy sąsiednimi działkami, nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

Zgłoszenia takiego należy dokonać, co najmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia wznoszenia płotu. W zgłoszeniu trzeba określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Należy też dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie z prawem budowlanym do budowy ogrodzenia można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Budowę ogrodzenia należy rozpocząć w ciągu dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu. Po ich upływie konieczne będzie nowe zgłoszenie. Warto też nadmienić , że prowizoryczne ogrodzenie mające na celu jedynie zabezpieczenie placu budowy na czas wykonywania robót budowlanych nie wymaga zgłoszenia.

Przykład praktyczny

OBECNIE PLANUJE OGRODZIĆ PLAC BUDOWY DOMU. MAM JEDNAKŻE PROBLEM Z SĄSIADEM KTÓRY PODKRADA MI ELEMENTY PŁOTU. POZA TYM PRZESUWA DZIAŁKĘ O KILKA METRÓW WYZNACZONA PRZEZ GEODETĘ I OGRODZONĄ PROWIZORYCZNYM PŁOTEM. JAK SIĘ ZACHOWAĆ W TAKIEJ SYTUACJI?

Należy niezwłocznie poinformować o tej sprawie prokuraturę lub policję. Nie sposób, bowiem godzić się na sytuacje naruszania prawa własności przez sąsiada. Ponadto należy niezwłocznie wezwać sąsiada zgodnie z art. 344 kodeksu cywilnego do przywrócenia przez niego poprzedniego stanu ogrodzenia. Jeżeli wezwanie to okaże się nieskuteczne trzeba będzie założyć sprawę o naruszenie posiadania i przywrócenie stanu poprzedniego.

Przesuwanie ogrodzenia może wymagać ponownego ustalenia granicy z sąsiadem. Dlatego też tak istotna jest reakcja na wszelkiego rodzaju naruszania dóbr prywatnych przez inne osoby. Warto podkreślić, że sąsiad swoim działem naraża się na koszty związane z ponownym ustaleniem granicy , jak również odszkodowawcze względem właściciela.

Zgodnie z art. 344 kodeksu cywilnego , przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Wspólne używanie ogrodzenia przez sąsiadów w orzecznictwie

Jako wspólny użytek rozumieć należy zarówno wykorzystanie funkcji tych urządzeń, jak i inne korzystanie, np. spływ wód do rowu granicznego, rozpięcie po swojej stronie ogrodzenia pnących roślin itd. Przepisy art. 154 § i § 2 które dotyczą sposobów uwidocznienia granicy i wynikających stąd konsekwencji, regulują, o czym była już mowa, stosunki między sąsiadami. Sąsiadami są nie tylko właściciele, ale także inne osoby korzystające z gruntów, a zatem ich posiadacze samoistni i niesamoistni. Obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń granicznych jest następstwem wspólnego użytku tych urządzeń, a nie stosunków własnościowych.

Podstawa prawna:

Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 poz. 1409 ze zm.)
Ustawa kodeks cywilny ( Dz. U. z 2014 poz. 121 ze zm.)

Przemysław Gogojewicz
Kancelaria Usług Prawnych