Fot. GetHome
Dane o budowie na zasadach rynkowych mieszkań na wynajem GUS zaczął publikować dopiero w 2019 r. To efekt pojawienia się na rynku inwestorów budujących mieszkania do wynajęcia w celu osiągnięcia zysku. Tych inwestorów nie interesuje zakup pojedynczych lokali na wynajem. Chcą mieć w swoich portfelach całe budynki, głównie w atrakcyjnych rejonach największych miast.

Pionierami w tzw. segmencie PRS (ang. Private Rented Sector) są należący do państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem oraz fundusz Catella. Ten pierwszy posiada już łącznie 2049 lokali. Obecnie budowę lub zakup mieszkań do wynajęcia deklaruje dużo więcej firm i funduszy. Np. Resi4Rent, którą utworzyły firma deweloperska Echo Investment oraz Griffin Real Estate (w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego) chce mieć do 2025 r. aż 10 tys. mieszkań! Do tej pory wybudowała ich ok. 1,2 tys.

Mieszkania do wynajęcia w statystykach GUS

Jednak w statystykach budowlanych GUS nie widać na razie spektakularnych wyników. W 2019 r. inwestorzy oddali do użytkowania 1579 mieszkań na krótkoterminowy lub długoterminowy wynajem oraz rozpoczęli budowę 1304 tego typu lokali. Jest to zaledwie 0,5% wszystkich rozpoczętych mieszkań.


Fot. GetHome
Optymizmem może napawać fakt, że w ciągu 9 miesięcy 2020 r. GUS odnotował 960 rozpoczętych mieszkań do wynajęcia, co jest wynikiem blisko dwukrotnie lepszym niż w analogicznym okresie przed rokiem. Tylko w inwestycjach rozpoczętych we wrześniu powstaną 363 mieszkania do wynajęcia.

- Nie świadczy to jednak o tym, że firmy i fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem nie przestraszyły się skutków pandemii – komentuje Marek Wielgo, analityk rynku nieruchomości w GetHome.pl.

Marek Wielgo zwraca uwagę, że Resi4Rent nie zaczęła w tym roku żadnej budowy. Podobnie spółka Vantage Development, której właściciel – firma TAG Immobilien – zapowiadał na początku tego roku budowę nawet 8-10 tys. mieszkań na wynajem w ciągu zaledwie 3-5 lat.

Za to aż 288 mieszkań na wynajem zaczęła budować w tym roku we Włocławku firma Pekabex Bet na zlecenie spółki komunalnej Miejskie Budownictwo Mieszkaniowe. Z kolei w Radomiu 124 mieszkania na wynajem zaczęła budować spółka PFR Nieruchomości w ramach rządowego programu mieszkaniowego.

Podaż mieszkań do wynajęcia rośnie, a popyt?

Dodajmy, że mieszkania na wynajem kupują również osoby prywatne, które najczęściej lokują w nich swoje oszczędności. Jest to bardzo popularna forma inwestowania zwłaszcza teraz, gdy oprocentowanie lokat bankowych spadło do poziomu ok. 0,5 proc. (średnio). Narodowy Bank Polski szacuje, że np. w Warszawie nawet 40 proc. mieszkań deweloperskich kupowali indywidualni inwestorzy z myślą o wynajmie.

Problem w tym, że z powodu skutków gospodarczych rozprzestrzeniania się pandemii Covid-19 rosnący do tej pory popyt na tego typu lokale wyraźnie wyhamował. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy wzięli udział w naszej sondzie zgodnie przyznają, że jak dotąd jesień nie przyniosła ożywienia na rynku wynajmu mieszkań. W niektórych miastach akademickich, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Łódź, Lublin czy Olsztyn chętnych najemców jest mniej niż w poprzednich latach. W efekcie lawinowo wzrosła liczba oferowanych mieszkań. Np. tylko w serwisie GetHome.pl było ich w sierpniu ubiegłego roku 724. Natomiast w tym roku najemcy mogli przebierać wśród blisko 3,7 tys. ofert mieszkań na wynajem.

- Wynika to przede wszystkim z tego, że większość uczelni wybrała model nauczania zdalnego. W związku z tym wielu studentów nie szuka nowego lokum bądź nie przedłuża dotychczasowych umów najmu – wyjaśnia Paweł Koronkiewicz, właściciel trójmiejskiego biura Estate Polska.

Badanie „Studenci na rynku nieruchomości 2020” Centrum AMRON wykazało, że po wybuchu pandemii 27 proc. studentów wyprowadziło się z miasta studiowania.

Właściciel biura New House z Olsztyna Łukasz Wróbel przyznaje, że bardzo dobrze ma się natomiast rynek mieszkań do wynajęcia w wysokim, vipowskim standardzie w prestiżowych lokalizacjach.

- Wynajmują je głównie firmy bądź osoby, które planują związać się z Olsztynem na dłużej – mówi Łukasz Wróbel.

Wzrost popytu na mieszkania o podwyższonym standardzie dla pracowników korporacji zaobserwował także Adam Jakubczak, właściciel łódzkiego biura AJ Promotion - Twoje biuro nieruchomości.

- Przede wszystkim mieszkania o dobrym standardzie, jak i w okazyjnych cenach cieszą się dużym zainteresowaniem – podsumowuje Adam Jakubczak.

Na brak chętnych nie narzekają też inwestorzy, którzy budują mieszkania do wynajęcia z myślą o najemcach, których nie stać na zakup mieszkania za kredyt, a równocześnie zarabiają za dużo, żeby ubiegać się o mieszkanie komunalne. Władze Włocławka podają, że najęciem 288 budowanych mieszkań zainteresowanych jest 760 rodzin. Z kolei w Radomiu, gdzie powstaną 124 mieszkania do wynajęcia, ankietę spółki PFR Nieruchomości wypełniło ponad 2,4 tys. osób. W obu przypadkach najemcy zapłacą czynsz rynkowy, ale równocześnie mogą liczyć nawet na kilkaset złotych dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start.

Mieszkania do wynajęcia od inwestorów instytucjonalnych

Eksperci ThinkCo oceniają w raporcie „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce”, że obecnie na rynku najmu może być lekko licząc 1,2 mln mieszkań, za które najemcy płacą czynsz rynkowy. Przy czym w rękach inwestorów instytucjonalnych jest tylko niespełna 4 tys. mieszkań na wynajem. Za pięć lat ma ich być już co najmniej 37 tys. Eksperci ThinkCo przekonują, że Covid-19 nie tylko nie zahamuje, ale może mieć pozytywny wpływ na rozwój najmu instytucjonalnego.

- W okresie spowolnienia gospodarczego rośnie niepewność na rynku pracy, a banki ograniczają dostępność kredytów mieszkaniowych. Część potencjalnych nabywców mieszkań najpewniej poczeka na lepsze czasy albo na spadek cen mieszkań. Poza tym coraz więcej młodych ludzi, także takich, którzy mogliby sobie pozwolić na zakup mieszkania, nie chce wiązać się wieloletnim kredytem. Można się więc spodziewać wzrostu popytu na mieszkania do wynajęcia. Mimo to część wynajmujących będzie musiała zadowolić się nieco niższym czynszem – przyznaje Marek Wielgo z GetHome.pl.