Trwająca pandemia oraz zmieniające się ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej wywołały dużą niepewność na rynku nieruchomości komercyjnych w całej Polsce. Mimo, iż problemy objęły całą branżę, szczególnie wrażliwy na lockdown okazał się sektor biurowy. Najwidoczniejszymi objawami spowolnienia ruchu na rynku łódzkim były rosnące wskaźniki pustostanów oraz wstrzymanie części zaplanowanych inwestycji.

Łódzki rynek biurowy 2020/2021 – kluczowe liczby
- 635 tys. mkw.: aktualny zasób powierzchni biurowych na rynku łódzkim (wzrost o 50 tys. mkw., czyli o 8,4 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym),
- 60,3%: udział obiektów najwyższej klasy A w ogólnym zasobie powierzchni biurowych na terenie miasta (wzrost z poziomu 57% w roku ubiegłym),
- 3750 mkw.: wskaźnik nasycenia, czyli liczba metrów kwadratowych przypadających na - 1000 pracowników w sektorze usług (wzrost o 8,7 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym – wynik porównywalny z Katowicami i Poznaniem, niższy od Krakowa i Wrocławia),
- 16,5%: aktualny wskaźnik pustostanów na łódzkim rynku biurowym (wzrost z poziomu 12,3% w roku ubiegłym),
- 25,9 tys. osób: wielkość zatrudnienia w łódzkich centrach usług biznesowych (wzrost o 11,6 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym, szacowany wzrost zatrudnienia na koniec roku 2021: 3,5%).

Stan zasobu

Największy udział w przyroście łódzkiego zasobu biurowego w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy miały nowe inwestycje oddane do użytku w Śródmieściu i na Widzewie, w tym przede wszystkim drugi budynek Bramy Miasta (13,8 tys. mkw. powierzchni biurowej) oraz wielofunkcyjny obiekt Hi Piotrkowska (21 tys. mkw. powierzchni biurowej). Obecnie w budowie pozostaje 82 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, która powinna zasilić rynek do końca 2022 roku. Prognozując skalę nowych inwestycji biurowych w kolejnych latach, należy wziąć pod uwagę rosnące prawdopodobieństwo odłożenia zaplanowanych projektów deweloperskich w czasie.

Fot. OPG Property Professionals

Koszty wynajmu

Stawki czynszu pozostały na poziomie bardzo zbliżonym do roku poprzedniego. W obiektach klasy A bazowe stawki ofertowe wahały się w przedziale 12–16 EUR/mkw. miesięcznie, w segmencie B+ czynsze kształtowały się między 8-12,5 EUR, w klasie B pomiędzy 6–10,5 EUR, zaś za wynajem powierzchni w biurowcach o najniższym standardzie B- trzeba było zapłacić 4,5–7,5 EUR/mkw. Stawki opłat eksploatacyjnych w biurowcach klasy A kształtowały się w zakresie 15–18 PLN/mkw.

Fot. OPG Property Professionals
Wielkość pustostanów
Na koniec roku 2020 łączna ilość niewynajętej powierzchni biurowej w Łodzi wyniosła 104,5 tys. mkw., czyli 16,5%. Wśród niewynajętej w Łodzi powierzchni dominują obiekty klasy A. Przyczyn wzrostu pustostanów należy upatrywać przede wszystkim w niższej niż w latach ubiegłych absorbcji nowej podaży, co w znacznym stopniu wynika z jednej strony ze wstrzymania przez najemców decyzji o pozyskaniu nowych powierzchni, a z drugiej – przejściu na zdalne lub hybrydowe modele pracy.

Fot. OPG Property Professionals
Komentarz ekspertów:
Sytuację w całym Sektorze biurowym można porównać do swoistej „wojny okopów”. Uczestnicy rynku zajęli z góry upatrzone pozycje i czekali na rozwój wypadków, obserwując bieżącą sytuacją pandemiczną. Z uwagi na wstrzymanie części pierwotnych planów inwestycyjnych przez inwestorów i deweloperów, spodziewamy się pewnej luki podażowej na rynku łódzkim w latach 2023-2024. Priorytetem właścicieli i zarządców będzie więc wynajęcie bieżących zasobów powierzchni. Jedna z największych transakcji najmu w Polsce w zeszłym roku, a więc zarezerwowanie przez firmę Fujitsu ponad 16 tys. mkw. w terenach pofabrycznych tworzonego kompleksu Fuzja, to duży powód do optymizmu i sygnał, że potencjał pracowniczy oraz unikatowy klimat Łodzi odpowiada dużym graczom z branży technologii i nowoczesnych usług dla biznesu. – Michał Styś, CEO, OPG Property Professionals.

Nie ulega wątpliwości, że nawet po zakończeniu pandemii i zniesieniu ograniczeń sanitarnych, część firm w dalszym ciągu działać będzie, w mniejszym lub większym stopniu, w trybie zdalnym. Choć nie spodziewamy się masowej rezygnacji z wynajmowanych powierzchni, rynek biurowy po pandemii na pewno czeka rekalibracja oferty i rozwiązań dostosowanych do nowych oczekiwań najemców. Obecna sytuacja unaocznia, jak izolacja i brak kontaktu z innymi może wpływać na efektywność, zaangażowanie i poczucie przynależności do zespołu. Jednym ze sposobów na integrację firmy w nowej rzeczywistości może być klimatyczna przestrzeń do pracy. A jeśli chodzi o klimat, Łódź ma bardzo dużo do zaoferowania. – Monika Hryniewicz, Head of Leasing, OPG Property Professionals.

Pomimo trwającej pandemii COVID-19, toczące się inwestycje biurowe nie zostały wstrzymane. Z założenia biurowce mają funkcjonować na przestrzeni kilkudziesięciu lat, dlatego uważam, że sytuacja w pewnym momencie wróci do normy. Niemniej praca w reżimie sanitarnym pokazała, że możliwe są bardziej elastyczne modele, co bez wątpienia wywoła po stronie deweloperów konieczność dostosowania się do nowych trendów. – Adam Pustelnik, Pierwszy Wiceprezydent Miasta Łodzi.

Prognozowane spowolnienie gospodarcze w krajach Europy Zachodniej może w przyszłości postawić firmy zagraniczne przed koniecznością optymalizacji kosztów prowadzenia działalności a tym samym jedną z opcji może okazać się ich relokacja do krajów Europy Środkowo-Wschodniej w tym do Polski. Z uwagi na bogaty zasób i wysoki standard dostępnych powierzchni biurowych, atrakcyjne stawki za wynajem oraz świetnie wykształconą kadrę, Łódź może stać się dla nich naturalnym wyborem. – Adam Brzostowski, p.o. Dyrektora Biura Rozwoju Gospodarczego i Współpracy Międzynarodowej, Urząd Miasta Łodzi.

Wraz z rozluźnianiem obostrzeń pandemicznych sytuacja na rynku nieruchomości powinna stopniowo wracać do normy. Z drugiej jednak strony zdalny czy hybrydowy model pracy, do którego część firm zdążyła przywyknąć, nie będzie pomagać w obniżeniu stopy pustostanów. Możliwe, że obserwować będziemy więcej transakcji podnajmu części powierzchni, z którą firmy są związane dłuższą umową, a której nie wykorzystują. W obliczu tak wielu niewiadomych bardzo ciekawie jawi się sytuacja przestrzeni coworkingowych oferujących elastyczne warunki najmu. jest pewne: bieżący rok przyniesie odpowiedzi na wiele pytań dotyczących kierunku zmian na łódzkim rynku biurowym. – Dr Konrad Żelazowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości, Uniwersytet Łódzki.

Najnowszy raport RYNEK BIUROWY W ŁODZI 2021 przygotowany przez OPG Property Professionals i Uniwersytet Łódzki można pobrać bezpłatnie na stronie www.opg.com.pl/publications.