Fot. Metrohouse, Gold Finance

Wyższe raty, mniejsza zdolność

Stopa referencyjna NBP, po lutowej decyzji Rady Polityki Pieniężnej, osiągnęła poziom 2,75% i była to piąta podwyżka stóp procentowych od października 2021. Skutki tych podwyżek odczuwają już kredytobiorcy. Wzrost stóp procentowych przekłada się na wzrost stawek WIBOR. Z kolei WIBOR determinuje wysokość oprocentowania większości kredytów hipotecznych. Jak stawka WIBOR wpływa na wysokość raty?

Paweł Rudzik, Menadżer Produktu Gold Finance. Fot. Metrohouse, Gold FinanceZałóżmy, że zaciągnąłeś kredyt na kwotę 300 000 zł z marżą 2%. Pod koniec września 2021 stawka WIBOR 6M była na poziomie 0,3%, a obecnie osiągnęła już poziom 3,7%. Jeśli rozłożyłeś spłatę na 360 równych rat, to Twoja miesięczna płatność była na poziomie 1 154 zł, a obecnie wzrosła do 1 741 zł – czyli o 50%. – wylicza Paweł Rudzik, Menadżer Produktu Gold Finance.

Wzrost rat kredytowych, to nie jest pozytywna informacja również dla potencjalnych kredytobiorców. Szczególnie, kiedy łączy się z wysoką inflacją i rekordowymi cenami nieruchomości. Na koniec 2021 roku inflacja wyniosła 8,6%, a w styczniu jeszcze bardziej zbliżyła się do dwucyfrowych wartości, osiągając poziom 9,2%.

Z Barometru Metrohouse i Gold Finance wynika, że w 2021 roku we wszystkich największych miastach w Polsce wzrost cen nieruchomości sięgnął kilkunastu procent. Bank, rozpatrując wniosek kredytowy, weryfikuje wysokość uzyskiwanych dochodów, koszty utrzymania gospodarstwa domowego, oraz miesięczne obciążenia. Wyższe raty oznaczają więc niższą zdolność kredytową, a niższa zdolność kredytowa, to trudniejszy dostęp do kredytu hipotecznego.

Z danych najnowszego Barometru wynika, że w IV kw. 2021 zdolność kredytowa spadła w każdej grupie potencjalnych kredytobiorców. Przy 4-osobowej rodzinie z dochodami na poziomie 8 000 zł netto, spadek wyniósł 119 000 zł – zdolność kredytowa to średnio 492 000 zł. Para o identycznych dochodach mogła pożyczyć od banku średnio o 178 000 mniej niż w III kw. 2021 r. Z kolei singiel zarabiający 5 000 zł netto mógł sobie pozwolić na kredyt w średniej wysokości 395 000 zł, a jeszcze niedawno było to 90 000 zł więcej.

Warto zauważyć, że to prawdopodobnie nie koniec wysokiej inflacji, wzrostu stóp procentowych NBP i podwyżek stawek WIBOR. Notowania kontraktów FRA na polskie stopy procentowe sugerują, że kolejne podwyżki WIBORU jeszcze przed nami. Kwotowania kontraktu FRA 6x12 wskazują, że stawka WIBOR 6M może wzrosnąć o około 1 p.p. w perspektywie najbliższych 6 miesięcy. Prezes NBP zadeklarował, że „na 100%” będzie namawiał RPP do ponownego podwyższenia stóp procentowych na marcowym posiedzeniu. Z kolei eksperci Komisji Europejskiej prognozują, że inflacja w Polsce będzie na najwyższym poziomie w całej Unii Europejskiej.

Czy stopa referencyjna na poziomie 2,75% to dużo?

I tak, i nie – wiele osób pamięta jeszcze podstawową stopę NBP na poziomie 5, 6, czy 7%, a nawet dwucyfrowe wskaźniki na początku lat 2000. Łatwo było się jednak przyzwyczaić do niskich stóp procentowych – od marca 2015 do lutego 2020 stopa referencyjna była na poziomie 1,5%, a w czasie pandemii obniżono ją do zaledwie 0,1%. Czy WIBOR na poziomie 3,7% to dużo? Dla osób, które zaciągnęły kredyty w ostatnich kwartałach, wzrost raty o połowę to znaczące obciążenie dla domowego budżetu. Ale zauważmy, że wiele osób zaciągało kredyty 10, czy 15 lat temu, kiedy stawka WIBOR przekraczała 4% – raty tych kredytów nie wróciły jeszcze do poziomów wyjściowych.

Z raportów Centrum Amron publikowanych przez Związek Banków Polskich wynika, że kredyty mieszkaniowe są udzielane najczęściej na okres od 25 do 35 lat i w tak długiej perspektywie czasu, zapewne jeszcze nie raz, stopy procentowe będą się zmieniać – czasem rosnąć, jak teraz, a w innych okresach spadać.

Niewątpliwie kredytobiorcy przejdą swego rodzaju stress test. Ci, którzy zaciągnęli kredyty w ostatnich latach, po raz pierwszy zmierzą się z rosnącymi ratami. A Ci potencjalni będą musieli zaakceptować niższą zdolność kredytową i czasem zweryfikować swoje plany zakupowe – na przykład kupić mniejszy metraż, albo wybrać nieruchomość na obrzeżach, zamiast w centrum miasta. – reasumuje Paweł Rudzik z Gold Finance.