Fot. Credipass
Dzisiaj, kiedy rynek kredytów hipotecznych jest w zapaści, a mocno z nim skorelowany rynek nieruchomości nie napawa optymizmem, dużo emocji wywołuje zapowiedź wprowadzenia nowego rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie”. Do tego stopnia, że wielu klientów już teraz sygnalizuje duże nim zainteresowanie, bazując jedynie na niektórych hasłach, które przedstawiło Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Tym bardziej, że premiera ww. programu zapowiadana jest na 01.07.2023 r. Program jest w fazie przygotowań przez Ministerstwo i w tzw. szerokich konsultacjach, a wielu klientów już teraz odkłada wszystkie możliwe decyzje związane z transakcjami na rynku nieruchomości. W związku z tym spróbujemy pospekulować, czy to jest właściwy wybór? Dlaczego pospekulować? Ponieważ po pierwsze nie znamy ostatecznej konstrukcji owego programu, a po drugie będziemy „przewidywali przyszłość”.
O co chodzi z programem „Pierwsze Mieszkanie”?

Wstępne założenia programu tzw. „Pierwsze Mieszkanie” są następujące.

Kredyt będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała wcześniej mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

Brak limitów cenowych, jeżeli chodzi o cenę za 1m2, zupełnie inaczej niż to było w poprzednich rozwiązaniach.

Kredyt będzie mógł zostać udzielony do wysokości maksymalnie 500 tys. zł, a w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko – do 600 tys. zł.

Kredyt będzie oprocentowany na 2% plus marża banku, a dopłata do rat kredytu mieszkaniowego stanowić będzie różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.

Dopłata do kredytu będzie przysługiwała przez 10 lat.

Kredyt będzie dotyczył mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Marża banku nie będzie mogła być wyższa od marży innych jego kredytów hipotecznych.

Program będzie trwał do 2027 z możliwością przedłużenia.

Drugie rozwiązanie to tzw. konto mieszkaniowe oszczędnościowe z odpowiednim oprocentowaniem, odpowiednią premią i zwolnieniem z podatku Belki, oczywiście jeżeli klient spełni wszystkie warunki.

Powrót „hipotek dla Kowalskiego”?

Jak sięgniemy pamięcią do poprzednich programów ze wsparciem BGK to też mamy różne doświadczenia. Oczywiście wielkim sukcesem okazał się pierwszy z nich - czyli program „Rodzina na Swoim”, który między innymi przyczynił się w 2008 r. do wyprowadzenia rynku finansowego i nieruchomościowego z kryzysu. Kolejny „Mieszkanie dla Młodych” również udany – za pomocą którego kupiono ponad 110 tys. nieruchomości i wydano na wsparcie z BGK 3 mld złotych.

Są też takie programy, którymi nie warto się chwalić, np. „Mieszkanie Plus” czy też ostatnio wprowadzony w maju 2022 r. „ Mieszkanie bez wkładu własnego” – który, póki co okazuje się totalną klapą. Program, który kompletnie nie jest dopasowany do rzeczywistości, ponieważ jak się okazuje dzisiaj głównym problemem to jest brak zdolności kredytowej, a nie brak wkładu własnego. - mówi Artur Grodzicki, ekspert finansowy Credipass z Warszawy.

Dwa możliwe scenariusze

A jaka będzie ostateczna konstrukcja programu „Pierwsze Mieszkanie” i jakie będą na ten cel przeznaczone środki – tego jeszcze nie wiemy – ale za to możemy postawić kilka hipotez.

Scenariusz nr 1

Jeżeli założymy, że będzie to rozsądny program, dopasowany do dzisiejszych realiów, idealnie trafiający w aktualne problemy i adekwatnie potrzebne środki na finansowanie - to bez wątpienia będziemy mieli sukces. Analogicznie do roku 2008, kiedy uruchomiony został program „Rodzina na swoim”, ten program razem z być może modyfikacją programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, plus niskie notowania stawki WIBOR i obniżenie buforu przez KNF z 5% do 2,5% w kontekście liczenia zdolności kredytowej, pobudzą na nowo dzisiejszy poturbowany rynek. Dzięki tym, bardzo korzystnym rozwiązaniom klienci, którzy będą mieli oprocentowanie na poziomie około 4% i tańszą ratę przez najbliższe 10 lat o około 40%, będą w końcu mogli spełnić swoje marzenia o własnym mieszkaniu. – mówi Artur Grodzicki, ekspert finansowy Credipass z Warszawy.

Scenariusz nr 2

Ale jeżeli przyjmiemy inne założenia to może nie być już tak kolorowo. Przykładowo:
- restrykcyjne liczenie zdolności kredytowej może oznaczać, że duża część klientów nie będzie mogła skorzystać z tego finansowania. A dla wielu klientów to dziś główny hamulec uniemożliwiający pozyskanie finansowania.
- ograniczone środki na sfinansowanie programu - kiedy to po kilku dniach skończą się pieniądze przeznaczone na dany miesiąc albo kwartał – to mamy kolejny falstart. Znamy to już z historii, wprawdzie dotyczyło to tych udanych programów jak MdM – ale były przypadki, kiedy środki kończyły się bardzo szybko i byliśmy zmuszeni oczekiwać na ich kolejną pulę.
W obecnej sytuacji, kiedy po prawie roku wstrzymywania się z zakupem mieszkania, cała masa zainteresowanych, potencjalnych klientów ruszy do pośredników i banków po kredyty, to nawet nie będzie miała możliwości złożenia wniosku.

Co równie ważne, to należy pamiętać, że rynek nieruchomości mocno uzależniony jest od kredytów hipotecznych i od razu zastanawiamy się, jak w tym przypadku przełoży się to na ceny mieszkań? Czy tak duży skok popytu przełoży się na ich wzrost?

Dzisiaj, kiedy jest marazm na rynku – na pewno łatwiej o okazję. Często zdarza się, że sprzedający ma „nóż na gardle” i musi sprzedać proponując coraz to niższą cenę. Na rynku pierwotnym też aktualnie nie brakuje promocji i przecen. A jakie będą ceny nieruchomości, kiedy rynek się odbije i będzie zdecydowanie większy ruch? Nie sądzę, że to będzie dobry czas na okazje i wysprzedaże. – zauważa Artur Grodzicki, ekspert finansowy Credipass z Warszawy.

W ramach programu osoby, którzy nie posiadają własnego mieszkania będą mogły także skorzystać z możliwości systematycznego oszczędzania na preferencyjnych warunkach. Zaletą tego rozwiązania jest brak podatku Belki oraz specjalna premia wyliczana według wskaźnika inflacji lub wskaźnikiem zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które chcą odłożyć środki na wkład własny.