O dopłatę trudniej

Jak czytamy na stronie Funduszu: nowy program priorytetowy ma na celu przygotowanie inwestorów, projektantów, producentów materiałów budowlanych, wykonawców do wymagań Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Zobowiązuje ona państwa członkowskie do doprowadzenia do tego, aby od końca 2020 r. wszystkie nowo powstające budynki były obiektami „o niemal zerowym zużyciu energii”. Będzie stanowił impuls dla rynku do zmiany sposobu wznoszenia budynków w Polsce i poza korzyściami finansowymi dla beneficjentów przyniesie znaczący efekt edukacyjny dla społeczeństwa.

Wysokość dopłaty została ustalona w oparciu o stopień redukcji zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania oraz rodzaj nieruchomości (dom lub mieszkanie). I tak, jeśli zapotrzebowanie na energię nie przekroczy 15 kWh/mkw./rok, to nieruchomość zostanie zakwalifikowana jako pasywna, a jej zakup lub wybudowanie premiowane dopłatą do kredytu w wysokości 50 lub 16 tys. zł. odpowiednio dla domu i mieszkania. Z kolei jeśli budynek nie spełni wyśrubowanych wymagań domu pasywnego, a zapotrzebowanie na energię nie przekroczy progu 40 kWh/mkw./rok, to dopłata wyniesie 30 tys. zł. dla domu i 11 tys. zł. dla mieszkania, a sama inwestycja zostanie zakwalifikowana jako energooszczędna – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Budżet programu wynosi 300 mln zł., co powinno zagwarantować środki na realizację dopłat do ok. 12 tys. domów jednorodzinnych i mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Wdrożenie programu przewidziane jest na lata 2013–2018, a wydatkowanie środków z nim związanych do końca 2022 r.

Na pierwszy rzut oka nowy program dopłat wydaję się na tyle prostą i atrakcyjną ofertą, że wygórowane oczekiwania rynkowe co do jego powodzenia nie powinny dziwić. Mówi się nawet o zastępstwie wygasającego RnS-u. Problem w tym, że podobieństwo obu programów polega jedynie na państwowym subwencjonowaniu krajowej mieszkaniówki. Cała reszta to same różnice. Ale to najmniej istotny z szeregu problemów jakie mogą zaistnieć już od początku wdrożenia programu NFOŚiGW. Przede wszystkim dopłata będzie znacznie trudniej osiągalna niż w odchodzącej do lamusa „Rodzinie”, głównie za sprawą skomplikowanej, pracochłonnej, ale też kosztownej procedury weryfikacji – podkreśla analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, Jarosław Jędrzyński.

Potwierdzeniem tego są opublikowane niedawno wytyczne do programu priorytetowego określające podstawowe wymogi standardów energetycznych dla budynków mieszkalnych oraz sposób weryfikacji projektów wykonanych domów i mieszkań energooszczędnych. Spełnienie wszystkich warunków zawartych w dokumencie w trakcie lub po zrealizowaniu inwestycji można porównać tylko do „biegu z przeszkodami”.

Pasywny = perfekcyjny

Budowa domów pasywnych nie ma niestety w Polsce najbogatszej historii. Pierwszy w Polsce, ale podobno także w całej Europie Środkowo-Wschodniej budynek pasywny z certyfikatami Instytutu Domów Pasywnych w Darmstadt powstał sześć lat temu w Smolcu pod Wrocławiem. Dom ten, co ciekawe wystawiony ostatnio na sprzedaż w cenie 1,2 mln złotych, jest uważany po dziś dzień za jedyny tego typu obiekt z udokumentowanym standardem pasywności w kraju. W rzeczywistości w ostatnich latach powstało podobno jeszcze kilka domów pasywnych głównie w okolicach Warszawy, zaś liczbę domów niskoenergetycznych szacuje się na kilkadziesiąt, a więc także raczej niewiele, a poza tym brak jest jakichkolwiek danych na temat parametrów tych nieruchomości.

Dlaczego zatem ten niewątpliwie atrakcyjny standard budownictwa nie znalazł do tej pory u nas większego uznania w oczach rodzimych inwestorów? Poza niską świadomością społeczną istnienia takich rozwiązań, głównym powodem może być najwyższy stopień specjalizacji budowlanej oraz wyśrubowane standardy architektoniczne, konstrukcyjne, materiałowe i wykonawcze, niezbędne do osiągnięcia optymalnych parametrów izolacyjnych oraz rekordowej redukcji zużycia energii w trakcie eksploatacji. Innymi słowy, dom pasywny to dom zaprojektowany i wybudowany przez zespół najwyższej klasy specjalistów w sposób perfekcyjny, z absolutną dbałością o najmniejsze szczegóły. Niestety, co oczywiste, to także dom droższy w realizacji od domu tradycyjnego, w stopniu szacowanym w polskich warunkach nawet na 35 procent – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Popyt pod znakiem zapytania?

Czy zatem istnieje realne zagrożenie, że nowy program spali na panewce i raczej nie spotka się z zadowalającym odzewem rynkowym? Na to raczej się nie zanosi. Według badań popytu przeprowadzonych na zlecenie NFOŚiGW przy dopłacie w wysokości 40 tys. zł. brutto co trzeci inwestor jest gotowy zainwestować w dom wysokoenergooszczędny, a przy dopłacie w wysokości 15 tys. zł. brutto co piętnasty chciałby zainwestować w mieszkanie o tej klasie energooszczędności. Wynika stąd, że myślenie firm deweloperskich o rozszerzeniu biznesu o energooszczędne budownictwo jednorodzinne ma przed sobą przyszłość. Czy już ta najbliższa zaowocuje dużą liczbą takich inwestycji? Raczej trudno jest obecnie coś takiego prognozować. Pierwszy rok z różnych powodów będzie zapewne najtrudniejszy dla tego typu inicjatyw, a liczba inwestycji ograniczona, także za sprawą kryzysu rynkowego. Z czasem jednak będzie z pewnością coraz lepiej, czyli przede wszystkim coraz więcej.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku inwestycji pasywnych i wysokoenergooszczędnych budynków wielorodzinnych, a więc mówiąc wprost - mieszkań. Problem nie tkwi nawet w raczej skromnym odzewie respondentów wspomnianego badania popytowego, sygnalizującym zainteresowanie tematem na poziomie zaledwie nieco ponad 6-cio procentowym, ale w innych czynnikach. Przede wszystkim w Polsce mamy wciąż do czynienia z marną dostępnością cenową mieszkań i częstym balansem na krawędzi zdolności kredytowej rodzimych amatorów własnego M. Kwota 11 czy nawet 16 tys. złotych dopłaty z programu NFOŚiGW pokryje tylko niewielką część różnicy w cenie mieszkania tradycyjnego i analogicznego lokum o standardzie pasywnym. W tej sytuacji przysłowiowy Kowalski stając przed dylematem zakupu mieszkania dwupokojowego w budynku pasywnym, albo w tej samej cenie lokum znacznie większego 3-pokojowego w budownictwie tradycyjnym, w zdecydowanej większości przypadków wybierze tę drugą opcję.
Poza tym można być raczej pewnym, że sytuacja rynkowa nie będzie przez raczej dłuższy okres czasu sprzyjać podejmowaniu przez deweloperów mieszkaniowych kosztownych i bardziej ryzykownych, ale przede wszystkim eksperymentalnych w polskich realiach mieszkaniowych inwestycji wielorodzinnych w standardzie wysokoenergooszczędnym czy pasywnym. Program priorytetowy Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska na pewno jednak skłoni deweloperów do zwrócenia większej uwagi na elementy proekologiczne i energooszczędne w nowych inwestycjach, a także wyznaczy ich kierunek myślenia i działania na przyszłość, dla którego już wkrótce nie będzie alternatywy pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Polski „palący problem”

Krajowy rynek nieruchomości jest w pełni przygotowany do wdrożenia programu priorytetowego Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska. Potwierdziła to odbyta w końcu listopada konferencja „Zawód deweloper – kierunek energooszczędność”, dzięki której można było się przekonać, że nie brakuje u nas przede wszystkim odpowiednich ludzi, najlepszych specjalistów, a nawet prawdziwych pasjonatów budownictwa energooszczędnego, którzy inicjatywę NFOŚiGW są w stanie rozpropagować i wcielić w życie w stosunkowo krótkim czasie. Nie brakuje też najbardziej renomowanych producentów materiałów budowlanych, przeszkleń czy wszelkiego typu najnowocześniejszych urządzeń i technologii niezbędnych do budowy oraz wyposażenia w Polsce na dowolną skalę domów pasywnych. Coraz większa liczba deweloperów zdając sobie sprawę z wagi problemu i kierunku rozwoju mieszkaniówki już dziś wdraża szereg rozwiązań ekologicznych na budowach tzw. „zielonych osiedli”. W czym więc problem?

Podstawową intencją programu NFOŚiGW oraz wspomnianej wyżej dyrektywy Parlamentu Europejskiego jest obok ograniczania zużycia energii maksymalna redukcja emisji CO2 do atmosfery, a więc cel czysto proekologiczny, chroniący środowisko naturalne człowieka. Problem w tym, że w rodzimych warunkach tego typu działania mogą, przynajmniej na dzień dzisiejszy, wydawać się nieco abstrakcyjne, by nie użyć słowa bezsensowne. Dlaczego?

Jest tajemnicą poliszynela, że w Polsce tysiące domów jednorodzinnych, ale też mieszkań w starych kamienicach, w każdym sezonie grzewczym wysyła wprost do atmosfery niezliczone ilości ton pyłu i dymu zawierających toksyczne, silnie rakotwórcze substancje, pochodzące ze spalania w piecach przydomowych setek, a być może tysięcy ton śmieci, zużytych opon i innych dostępnych odpadów. Ulubionym „paliwem grzewczym” w takich gospodarstwach domowych są odpady wykonane z polichlorku winylu, znanego jako PCV, najczęściej butelki po napojach skrzętnie zbierane przez pozostałą część roku, by w sezonie grzewczym służyć jako opał. Przy spalaniu tylko jednego kilograma odpadów polichlorku winylu powstaje aż 280 litrów chlorowodoru, który w połączeniu z parą wodną tworzy kwas solny. Czy w tych okolicznościach usilna walka o ograniczenie emisji dwutlenku węgla do atmosfery ma głębszy sens, trudno powiedzieć. Na pewno jednak trzeba mieć nadzieję, że ten „palący problem” rodzimego środowiska naturalnego znajdzie swoje „proekologiczne” rozwiązanie jeszcze przed upływem bieżącej dekady, a więc terminem zapisanym w dyrektywie 2010/31/UE Parlamentu Europejskiego – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.