Obecnie wynajem mieszkania w Warszawie – poza centralnymi dzielnicami – wynosi średnio 2100 złotych na miesiąc nie wliczając opłat. Średnia stawka za metr kwadratowy, w której są sprzedawane mieszkania deweloperskie w Warszawie – to przeszło 11 700 złotych. W uproszczonym obliczeniu najemca w ciągu 23 lat wydałby na wynajem równowartość mieszkania, które wynajmuje – z zastrzeżeniem, że czynsz przez te wszystkie lata nie uległby podwyżce. Co jest raczej podobne do utopii, niż do rzeczywistości.

Jak jest w Europie

Zastosowaliśmy metodę zestawienia średniego kosztu wynajmu oraz średniej ceny metra kwadratowego – wyszło nam, że w przypadku Warszawy potrzebujesz tyle samo środków, żeby wynajmować mieszkanie przez 23 lata bądź żeby go kupić na kredyt. A jak prezentuje się polska stolica na tle innych dużych europejskich miast?

Otóż Warszawa jest pośrodku rankingu 40 europejskich stolic:
- Najszybciej wydatki na wynajem zrównają się z kosztem własnego M w Dublinie – 11 lat i w Kijowie – 12 lat.
- Jeszcze w całym szeregu miast wartość własnego lokalu zrówna się z kosztem wynajmu szybciej, niż w Polsce – są to zwłaszcza takie stolice, jak Rzym, Bruksela, Ryga, Amsterdam, Bukareszt.
- W Oslo i Wilnie jest tak samo, jak w Warszawie – 23 lata, przy tym, że w norweskiej stolicy i czynsz, i cena zakupu są dwa razy wyższe, niż w Polsce.
- W wielu stolicach Europy okres zrównania zapłaconego czynszu z pełną wartością nieruchomości jest dłuższy, niż w Warszawie – są to między innymi Sztokholm, Berlin, Helsinki, Paryż, ale też Bratysława, Praga i Budapeszt. 
- Rekordy bije Monako – tu cena kupna mieszkania jest taka, że możemy wynajmować lokal przez 72 lata (!) i nie zapłacimy więcej, niż za kupno.

Wynajem drożeje dużo szybciej, niż kredyty

Powyższe kalkulacje opierają się o założenie, że wysokość czynszu oraz średnia cena metra kwadratowego pozostaną bez zmian – jednak zdajemy sobie sprawę, że jest to założenie nierealne. Jak więc ma się stosunek wzrostu kosztów wynajmu do dynamiki cenowej na rynku pierwotnym?

Weźmy dla przykładu zestawienie kosztów kredytów mieszkaniowych i czynszów najmu w Stanach Zjednoczonych w okresie od 1971 do 2021 roku.

Oto wstępne założenia obliczeń:
- umowna jednostka obliczeń wysokości rat i cen najmu – 100 punktów;
- punkt wyjściowy – kwiecień 1974 roku, czynsz i koszt kredytu są na tym samym poziomie – 100 punktów;
- punkt końcowy – rok 2021 – czynsz osiąga poziom ok. 740 punktów; raty kredytów są na poziomie około 70 punktów.

Wniosek: w ciągu 50 lat ceny wynajmu poszły w górę o 637%. A czy podrożały kredyty? Nie. Są one obecnie o 38% niższe, niż 50 lat temu. Owszem, w połowie lat 80. doszło do skoku – raty kredytów zdrożały o około 100 punktów, lecz sytuacja się ustabilizowała i nabrała charakteru spadkowego.

Podsumowanie – kupować czy wynajmować?

Tendencja intensywnego wzrostu kosztów wynajmu jest zjawiskiem typowym dla polskiej mieszkaniówki – ceny nieustannie idą w górę i nie zmieniają swojego kierunku. Raty kredytów też nie stoją w miejscu, ale charakteryzują się raczej ruchem wahadłowym – raz w górę, raz w dół. Tak czy inaczej, w końcu obserwujemy fenomen, który pokazaliśmy na przykładzie Stanów – ceny czynszu rosną dużo szybciej, niż kredyty.

Poza tym nasz względny „okres zwrotu”, czyli czas, w którym wydatki na wynajem zrównałyby się z  kosztem własnego M – to w przypadku Polski 23 lata, czyli przeciętny okres kredytu mieszkaniowego. I takie kalkulacje skłaniają ku poważnemu rozważeniu alternatywy kupna.

Nie mniej istotnym jest czynnik inwestycyjny – nawet jeśli nie kupujemy mieszkania na własność w tym celu, staje się ono nie tylko lokatą kapitału, ale też sposobem na pomnożenie majątku, bo, jak nieraz już zaznaczyliśmy, ceny nieruchomości idą tylko w górę.