Ekspert ds. regulacji stanu prawnego nieruchomości Jarosław Maculewicz tłumaczy, dlaczego samo posiadanie mieszkania nie zawsze oznacza, że można nim dowolnie dysponować, jak zabezpieczyć się przy najmie oraz jak uniknąć problemów ze spadkami i testamentami.
Fot. FACE IT
- Najczęściej spotykanym tytułem prawnym jest własność. Jeśli kupiliśmy mieszkanie, otrzymaliśmy je w darowiźnie albo spadku, jesteśmy jego pełnoprawnymi właścicielami i możemy z nim zrobić praktycznie wszystko – sprzedać, wynająć, wyremontować – wyjaśnia Jarosław Maculewicz.
Jak dodaje, kluczowym dokumentem potwierdzającym prawo własności jest księga wieczysta, choć nie każda nieruchomość musi ją posiadać. W przypadku jej braku potwierdzeniem jest akt notarialny – zarówno przy zakupie, jak i darowiźnie.
- Sytuacja komplikuje się, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Współwłasność może być ułamkowa, czyli np. czterech współwłaścicieli z określonymi udziałami, lub łączna – typowa dla małżonków. Wtedy decyzje podejmuje się wspólnie – zauważa Maculewicz.
Posiadanie a własność – nie myl tych pojęć
Jak zaznacza ekspert, samo zamieszkiwanie w lokalu nie daje prawa własności.
Posiadanie to stan faktyczny. Możemy mieszkać w mieszkaniu, które nie jest nasze – np. wynajmowanym. Problem pojawia się wtedy, kiedy najemca zajmuje mieszkanie, mimo, że jego umowa wygasła, a w dodatku przestaje płacić czynsz – ostrzega.
- Właściciele powinni zabezpieczać się formalnie. Najem okazjonalny podpisany u notariusza to jedno z najlepszych zabezpieczeń przed problematycznym lokatorem – radzi ekspert.
Testament – częste błędy i jak ich uniknąć
- Największy błąd to testament napisany na komputerze i tylko podpisany. Taki dokument jest nieważny – przestrzega Jarosław Maculewicz. Najbezpieczniejsza forma to testament notarialny. Notariusz ma obowiązek sprawdzić stan świadomości testatora i odmówić czynności, jeśli widzi ryzyko manipulacji lub złego stanu psychicznego swojego klienta tj. demencja czy choroba Alzheimera – tłumaczy i dodaje: - Zdarza się, że osoby starsze są namawiane do przepisania majątku. To nie tylko moralnie wątpliwe, ale często skutkuje unieważnieniem testamentu po śmierci.
Spadek i dziedziczenie – kto dziedziczy po kim?
Podział majątku po śmierci bliskiej osoby wcale nie jest prosty. W Polsce zmieniał się on kilkakrotnie – w 2009 roku i ponownie w listopadzie 2023 roku.
Jarosław Maculewicz wyjaśnia: Każda sprawa spadkowa powinna być analizowana w kontekście daty śmierci spadkodawcy. To od niej zależy, jakie przepisy mają zastosowanie.
Zmiany w prawie do dziedziczenia przedstawiają poniższe grafiki:
Co zmieniło się w 2023 roku?
- Od 15 listopada 2023 r. ograniczono krąg spadkobierców z linii dalszej – tzw. ‘zstępnych dziadków’. Obecnie dziedziczą tylko ich dzieci i wnuki, czyli wujowie, ciotki i kuzyni. Dalsi krewni (np. dzieci kuzynów) już nie – tłumaczy Maculewicz.
To uproszczenie ma przyspieszyć postępowania i uniknąć wieloletnich poszukiwań dalekich krewnych.
A co jeśli wydaje mi się, że mogłem coś odziedziczyć, ale jest już po sprawie lub po akcie poświadczenia dziedziczenia? – Wtedy trzeba się skonsultować ze specjalistą, takim jaka ja, który zweryfikuje sytuację i wyjaśni ewentualne dalsze kroki oraz możliwości.
Kiedy do sądu, a kiedy do notariusza?
- Jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni, wystarczy notariusz i akt poświadczenia dziedziczenia. W przeciwnym razie sprawa trafia do sądu – a to często lata oczekiwania – zauważa Maculewicz.
Ekspert zwraca uwagę na brak opłat wstępnych w swojej działalności: Nie pobieramy żadnych opłat, w przeciwieństwie do prawników, których praca kosztuje od początku i to nie mało. Zależy nam przede wszystkim, aby uregulować stan prawny, bądź uwolnic klienta od niechcianej części spadku.
To uczciwe i bezpieczne rozwiązanie dla rodzin, które często nie mają środków na start tej procedury.
Spadek z długiem – co robić?
- Odrzucać czy przyjąć? Najpierw trzeba sprawdzić, co faktycznie dziedziczymy. A spadek lub jego część można sprzedać inwestorowi. To legalne rozwiązanie, które pozwala dostać pieniądze tam, gdzie się ich zupełnie nie spodziewamy . Potrzebna jest natomiast specjalistyczna analiza, którą my dostarczamy – radzi ekspert.
- Zanim odrzucimy spadek, podpiszemy umowę czy sporządzimy testament, warto zasięgnąć porady notariusza lub eksperta od stanów prawnych nieruchomości. To może oszczędzić nam wieloletnich sporów i ogromnych kosztów – podsumowuje Jarosław Maculewicz.
Jarosław Maculewicz – zawodowo zajmuje się rozwiązywaniem złożonych problemów ze stanem prawnym nieruchomości. Wspiera osoby niepewne swojej sytuacji prawnej – od współwłasności i udziałów po zadłużenia, spadki i konflikty. Jeśli Twoja nieruchomość to kłopot, pomoże przejść przez cały proces jasno i bezpiecznie.
Warto przeczytać
