Właściciele mieszkań narzekają na lokatorów i wzajemnie. W sieci aż roi się od wpisów na temat feralnego wynajmu. Dlatego warto ustalić wszystkie zasady najmu, spisać je i wtedy wymienić klucze za czynsz. Na co powinni zwrócić uwagę właściciele mieszkań a na co lokatorzy? – sprawdź.

- Wynajem mieszkania jest jedną z form obrotu na rynku nieruchomości. Sierpień i wrzesień to czas wzmożonego zainteresowania, głównie wśród studentów i młodych ludzi rozpoczynających pracę. Zazwyczaj osoby te nie mają doświadczenia w zawieraniu umów na wynajem a niestety dość rzadko korzystają ze wsparcia doświadczonego pośrednika. – mówi Agnieszka Grotkowska, Dyrektor ds. Projektów Specjalnych, Domiporta.pl. - Umowa jest dokumentem, który powinien być przygotowany z wyjątkową starannością. Powinna zawierać wszystkie prawa i obowiązki obydwu stron i opisywać konsekwencje niewywiązania się z ustaleń, tryb zwrotu zaliczki i okres wypowiedzenia. – dodaje.

Bezpieczeństwo

Zarówno właściciele jak i lokatorzy mają prawo do wzajemnego zweryfikowania zabezpieczenia się. Warto sprawdzić czy osoba, od której chcemy wynająć mieszkanie jest jego właścicielem lub czy posiada prawo do lokalu. Pozwoli uniknąć to ewentualnego stresu, straty czasu i pieniędzy. Jeśli lokal wynajmujemy przez pośrednika, to on powinien potwierdzić wiarygodność właściciela. Natomiast będąc właścicielem, należy spisać dane lub nawet skopiować dowód lokatora. W przypadku wynajmu mieszkania kilku osobom należy wpisać na umowę wszystkich.

- Wynajem wbrew pozorom nie jest rzeczą najprostszą, zwłaszcza jeżeli chodzi o studentów co do których odpowiedzialności wielu wynajmujących miewa zastrzeżenia – mówi Agnieszka Grotkowska. - Obawy o utrzymanie dobrego stanu wynajmowanego mieszkania oraz zachowanie dobrych relacji sąsiedzkich sprawiają, że wynajmujący oprócz precyzyjnych zapisów w umowie i weryfikacji najemców proszą, żeby umowę podpisywali rodzice. Młodzi ludzie zaś największe zastrzeżenia mają do jakości i standardu oferowanych mieszkań, braku internetu i nadmiernie częstych wizyt właścicieli. – wyjaśnia Ekspertka Domiporta.pl

Opłaty i umowy

Obie strony powinny ustalić wysokość czynszu, formę zapłaty za niego, za media oraz uzgodnić termin uiszczania opłat. Lokator powinien dodatkowo sprawdzić jakiej wysokości były wcześniejsze rachunki i czy są opłacone (na dowód najlepiej poprosić o wydruki z potwierdzeniem opłaty). Warto spisać tez stan liczników.

Właściciele od najemcy często pobierają kaucję. Zazwyczaj stanowi ona wysokość jednego lub dwóch czynszów. Warto dokładnie doprecyzować w jakiej sytuacji właściciel nie musi jej zwracać, czyli w przypadku jakich szkód może pokryć je z kaucji. W przypadku, gdy lokator w wyniku codziennego użycia zepsuł kran, właściciel nie powinien potrącać koszów naprawy z kaucji. Jeśli lokator zbił szybę podczas imprezy w mieszkaniu – właściciel może zatrzymać pieniądze.

Poza ustaleniem powyższych kwestii warto, aby obie strony spisały protokół zdawczo-odbiorczy. Właściciela zabezpieczy on przed utratą sprzętu czy zmianami w mieszkaniu, lokatora z kolei przed potrąceniem z kaucji na „zepsuty” odkurzacz. Wpisując na listę np. pralkę należy wpisać jej markę, model, stan techniczny.

Dodatkowo, choć za zepsuty kran czy zamek w drzwiach z reguły płaci właściciel, lepiej mieć na piśmie kto ponosi koszty domowych napraw.

Prawa i zakazy

W umowach często – i słusznie – znajduje się zdanie: „najemcy nie wolno oddawać przedmiotu najmu w podnajem ani bezpłatne używanie osobom trzecim.” Taki zapis ogranicza ryzyko, że zamiast jednego lokatora w mieszkaniu zadomowi się kilka osób. W umowie może znaleźć się też zapis wyznaczający dopuszczalną liczbę wizyt gości. I choć nie jest on mile widziany przez lokatorów, stosowany jest w przypadku wynajmu pokoju przy rodzinie. Na liście zakazów, właściciel może umieścić również: palenie, trzymanie zwierząt i remontowanie bez swojej zgody.

Poza zakazami jakie właściciel może nałożyć na lokatora powinien mieć na uwadze także prawa najemcy. Najważniejszym z nich jest prawo do prywatności. Warto, aby lokator zabezpieczył się przed nieproszonymi wizytami właściciela i ustalił z nim zasady jego ewentualnych odwiedzin. Z reguły właściciel nie powinien nachodzić najemców jeśli nie ma wyjątkowych powodów. Dobrze przy tej okazji zapytać o prawo do wprowadzenia drobnych zmian w aranżacji mieszkania i np. możliwość pomalowania ściany.

Uwaga! Jeśli w mieszkaniu nie ma Internetu należy zapytać o możliwość jego założenia w odpowiedniej prędkości i wybranej taryfie.

Wypowiedzenie umowy

Zarówno dla właściciela jak i lokatora bardzo ważnym elementem umowy jest zawarcie w niej informacji, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Brak płatności, ciągłe imprezy, dewastacja lokalu – mogą być przyczynami jej wypowiedzenia. Właściciel musi jednak wiedzieć, że nie jest tak łatwo usunąć lokatora z mieszkania. Zgodnie z prawem, zakaz eksmisji obowiązuje np. w chłodne okresy w roku czy z powodu braku lokali zastępczych. Nie można też eksmitować matki z dzieckiem. Pewnego rodzaju zabezpieczeniem może być umowa o najem okazjonalny, która ułatwia eksmisję nierzetelnego najemcy. Wskazuje się w niej adres, pod który niewywiązujący się z umowy lokator przeprowadzi się. Umowę podpisuje się przed notariuszem.

Warto dodać, że okres wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieokreślony zgodnie z kodeksem cywilnym powinien wynosić przynajmniej 3 miesiące. W przypadku umów na czas określony nie ma okresu wypowiedzenia.