– Już 19 września tego roku wejdą w życie zmiany w ustawie Prawo budowlane. Są one bardzo szerokie, w dużej części systematyzują przepisy i pozwalają łatwiej odczytać wiele norm, natomiast zmienia się kilka elementów bardzo istotnych z punktu widzenia procesu inwestycyjnego. Zmiana, która przez projektodawcę była wskazana jako ta najważniejsza, to podział projektu budowlanego – mówi agencji Newseria Biznes Konrad Młynkiewicz, radca prawny, dyrektor Działu Prawa Administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Dotychczas projekt budowlany stanowił jednolity dokument zawierający plan zagospodarowania działki, projekt architektoniczny oraz projekt techniczny. Po zmianie przepisów będzie rozdzielony na trzy odrębne części. Na podstawie dwóch pierwszych dokumentów (projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany) organ administracyjny będzie udzielał pozwolenia na budowę. Z kolei projekt techniczny, obejmujący opisy instalacji i wyliczenia wytrzymałościowe, nie będzie weryfikowany przez urząd, tylko trafi bezpośrednio do organu nadzoru budowlanego.

– Inwestor dużo szybciej może przygotować projekt budowlany w tej części, która jest składana do urzędu, więc szybciej będzie mógł rozpocząć formalności, a tym samym wcześniej rozpocząć samą inwestycję – wskazuje ekspert Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. – Jednak jest to zmiana, która budzi wątpliwości, podobnie jak każde tak duże novum w prawie budowlanym. Architekci muszą w dosyć krótkim czasie przestawić się i zacząć pracę już według nowych standardów projektów budowlanych.

Nowe przepisy upraszczają też postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, czyli budynków, które powstały bez wydanego pozwolenia. Warunkiem jest, by od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Taka regulacja według założeń ma zachęcić właścicieli do zgłaszania obiektów wzniesionych nielegalnie.

– Jeżeli w ciągu tych 20 lat nie wydano decyzji o nakazie rozbiórki, nadzór budowlany nie stwierdził, że jest to samowola, to inwestor będzie mógł zainicjować proces legalizacji i w bardzo uproszczony sposób jej dokonać. Nie będzie opłaty karnej ani legalizacyjnej, nie będzie badania zgodności z planem miejscowym, weryfikowane będzie jedynie to, czy obiekt może być bezpiecznie użytkowany. Specjalistyczna opinia o tym, czy obiekt jest bezpieczny, będzie podstawą do legalizacji – podkreśla radca prawny.

Nowelizacja prawa budowlanego określa termin, po którego upływie nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Od 19 września wyniesie on pięć lat.

– Inwestor nie będzie w nieskończoność obawiał się, czy na pewno ktoś nie będzie próbował wzruszyć jego decyzji. To zmiana bardzo korzystna, oczekiwana na rynku i można się o niej wypowiadać w samych superlatywach. Są pewne wątpliwości, czy te pięć lat to wystarczający termin, w niektórych sytuacjach może to być mało, ale nie ma złotego środka i trzeba było przyjąć jakąś datę – ocenia Konrad Młynkiewicz.

W nowej ustawie znacznie łatwiej będzie odnaleźć informacje o tym, w jakich przypadkach inwestor może budować bez konieczności uzyskania pozwolenia, na podstawie tylko zgłoszenia budowy lub bez jakichkolwiek formalności. Do tej pory było to rozproszone po wielu artykułach, a niektóre sformułowania budziły wątpliwości interpretacyjne.

– Teraz usystematyzowano to i pokazano wprost te inwestycje. W ten sposób łatwo ustalić, jakie formalności są konieczne dla rozpoczęcia inwestycji – mówi ekspert Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. – Jeżeli chodzi o budowy domów jednorodzinnych czy budynków wokół domów, tutaj dużych zmian nie ma. Jedną z nich jest budowa przydomowych tarasów naziemnych. Jest wskazane wprost, że jeżeli nie przekracza on 35 mkw., może być realizowany bez jakichkolwiek formalności budowlanych.

Nowelizacja ustawy upraszcza też procedurę przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. To zmiana bardzo oczekiwana przez rynek.

– Dotychczas jeśli nabywaliśmy nieruchomość, której budowa była w trakcie albo jeszcze się nie rozpoczęła, żeby przenieść pozwolenie na jej budowę, trzeba było mieć zgodę podmiotu, na rzecz którego wydano to pozwolenie. W końcu po wielu latach i wielu problemach prawnych na tym tle pojawia się przepis, który mówi, że jeżeli nabywamy nieruchomość i jest pozwolenie na budowę, to nie potrzebujemy zgody poprzedniego dysponenta – tłumaczy Konrad Młynkiewicz. – Właściwy organ na nasz wniosek niemalże automatycznie musi przenieść pozwolenie na budowę, jeżeli oświadczymy, że posiadamy prawo do tej nieruchomości.