Druga część ustawy o jawności cen mieszkań, która zaczęła obowiązywać 10 września 2025 roku, wprowadziła rewolucję na rynku nieruchomości. Zgodnie z przepisami, deweloperzy mają obowiązek publikowania w ogólnodostępnym rejestrze informacji o cenach sprzedaży mieszkań — zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych. Celem zmian jest zwiększenie przejrzystości rynku oraz umożliwienie kupującym podejmowania bardziej świadomych decyzji. Jednak nie wszyscy przedsiębiorcy zdążyli się do nowych przepisów dostosować, a za niedopełnienie obowiązków mogą grozić poważne konsekwencje finansowe.

Brak danych lub błędne raportowanie może słono kosztować

Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której w sposób przejrzysty zamieszczone będą ceny wszystkich oferowanych lokali. Musi być wskazana zarówno cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jak i pełna cena konkretnego mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Jeżeli w ramach inwestycji sprzedawane są pomieszczenia dodatkowe, takie jak komórki lokatorskie, miejsca parkingowe czy piwnice, również one muszą mieć ujawnioną cenę. Wymagane jest również publikowanie podstawowych informacji o inwestycji, takich jak lokalizacja, dane kontaktowe oraz część ogólna prospektu informacyjnego, obejmująca najważniejsze informacje o projekcie. 

- Kolejnym wymogiem jest bieżąca aktualizacja cen. Każda zmiana wartości nieruchomości musi zostać natychmiast odnotowana na stronie internetowej wraz z datą wprowadzenia modyfikacji. Dodatkowo, strona powinna prezentować historię wcześniejszych cen, tak aby klienci mogli zobaczyć, jak kształtowały się one w czasie. Jeżeli wprowadzana jest promocja, deweloper ma obowiązek wskazać najniższą cenę obowiązującą w ciągu ostatnich 30 dni. Ma to zapobiec pozornym obniżkom, które w rzeczywistości nie przynoszą realnej korzyści dla nabywców - tłumaczy adwokat Łukasz Chacia. 

Obowiązek jawności cen rozciąga się również na wszystkie materiały reklamowe i ogłoszenia sprzedażowe. Każda reklama, ulotka, baner lub oferta opublikowana w internecie musi zawierać link do strony internetowej, na której znajdują się pełne informacje o cenach. W ten sposób kupujący może od razu zweryfikować rzeczywistą wartość nieruchomości i uniknąć sytuacji, której w ogłoszeniu podana jest inna kwota niż ta obowiązująca w rzeczywistości.

Nowe przepisy wprowadzają także obowiązek codziennego raportowania cen do państwowego rejestru prowadzonego przez właściwy urząd. Dane przekazywane do systemu muszą być spójne z tymi, które znajdują się na stronie internetowej dewelopera. Brak takiej zgodności lub nieprzekazanie raportu w terminie jest naruszeniem prawa. W praktyce większość firm musi więc zautomatyzować proces raportowania, aby uniknąć błędów i opóźnień.

- Niedopełnienie któregokolwiek z tych obowiązków może skutkować poważnymi konsekwencjami. Naruszenie zasad jawności cen traktowane jest jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, a więc podlega kontroli i sankcjom nakładanym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Kara pieniężna może wynieść nawet do 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy z roku poprzedniego. Dla dewelopera o obrocie 50 milionów złotych oznacza to potencjalną karę sięgającą aż 5 milionów złotych - przypomina Łukasz Chacia. 

Odpowiedzialność finansową mogą ponieść również osoby pełniące funkcje w organach spółki. Jeśli w okresie, gdy doszło do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, osoba ta – poprzez działanie lub zaniechanie – umyślnie dopuściła do tego naruszenia, może zostać ukarana karą pieniężną sięgającą do 2 milionów złotych.

Poza samą karą finansową urząd może nałożyć na przedsiębiorcę obowiązek usunięcia skutków naruszenia, na przykład poprzez korektę informacji na stronie internetowej, opublikowanie sprostowania czy wprowadzenie nowych procedur publikacji cen. Co istotne, jeśli w umowie deweloperskiej znajduje się cena różna od tej, która została wcześniej upubliczniona, klient ma prawo powołać się na jawność cen i żądać zawarcia umowy po korzystniejszej stawce. Takie sytuacje mogą prowadzić do roszczeń konsumenckich, sporów sądowych i dodatkowych kosztów po stronie dewelopera. 

Nieświadomość nie chroni przed karą

Choć wiele firm wciąż jest w trakcie dostosowywania systemów sprzedażowych do nowych wymogów, prawo nie przewiduje okresu ochronnego. W praktyce oznacza to, że każdy deweloper, który nie wprowadzi wymaganych zmian, naraża się na kary.

– Wielu przedsiębiorców zakłada, że przepisy będą weryfikowane dopiero po pewnym czasie, ale to błędne założenie. Kontrole mogą być prowadzone już teraz, a brak odpowiedniej dokumentacji lub błędne raportowanie będą traktowane jako naruszenie obowiązków ustawowych – dodaje mecenas Chacia.

Kara nie tylko finansowa

Zignorowanie obowiązku jawności cen wiąże się też z ryzykiem utraty reputacji. Klienci coraz częściej kierują się przejrzystością i wiarygodnością firmy przy wyborze nieruchomości. Brak publikacji cen, opóźnione aktualizacje lub różnice między cennikiem a rzeczywistością mogą zostać szybko zauważone i nagłośnione. W dobie internetu negatywna opinia może rozprzestrzenić się błyskawicznie, a utrata zaufania klientów bywa trudna do odbudowania. Transparentność staje się dziś jednym z kluczowych elementów budowania pozytywnego wizerunku w branży nieruchomości.

Aby uniknąć problemów, deweloperzy powinni odpowiednio przygotować swoje systemy informatyczne, które umożliwią natychmiastową aktualizację danych i automatyczne przesyłanie raportów do centralnego rejestru. Równie istotne jest regularne przeprowadzanie audytów prawnych i technicznych, które potwierdzą zgodność z obowiązującymi przepisami. Strona internetowa powinna być dostosowana nie tylko do wymogów ustawy, ale też do oczekiwań użytkowników – przejrzysta, intuicyjna i wiarygodna. Deweloperzy muszą pamiętać, że jawność cen obowiązuje aż do momentu sprzedaży ostatniego lokalu w danej inwestycji, a więc nawet w końcowych etapach projektu publikacja danych jest konieczna.

- Nowe regulacje, choć na pierwszy rzut oka mogą wydawać się uciążliwe, mają w dłuższej perspektywie pozytywny wpływ na cały rynek. Wymuszają większą uczciwość, eliminują niejasne praktyki cenowe i zwiększają konkurencję opartą na rzeczywistej wartości ofert. Dla nabywców to szansa na świadome decyzje zakupowe, dla uczciwych deweloperów – możliwość wyróżnienia się transparentnością i profesjonalizmem. Z kolei dla tych, którzy zignorują obowiązki, ustawa oznacza realne ryzyko kar, utraty wiarygodności i długotrwałych problemów wizerunkowych - tłumaczy Łukasz Chacia. 

Już teraz zgodnie z publikowanymi raportami można zaobserwować wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, na co mogła mieć wpływ nie tylko obniżka stóp procentowych, ale także jawność cen. Konsumenci doceniają możliwość szybkiej i prostej weryfikacji oferty oraz porównania jej z innymi dostępnymi na rynku. Deweloperzy którzy próbują nadal obchodzić przepisy, poprzez np. zawyżanie cen i zachęcanie do kontaktu w celu uzyskania rabatu, nieprzejrzyste czy niepełne informowanie o cenach, mogą w efekcie zniechęcać klientów do zakupu.

W rezultacie jawność cen staje się nie tylko wymogiem prawnym, ale też elementem budowania zaufania pomiędzy deweloperem a klientem. Firmy, które wdrożą przejrzyste procedury, zyskają w oczach kupujących i partnerów biznesowych, natomiast te, które będą próbowały ukrywać lub manipulować informacjami, muszą liczyć się z surowymi konsekwencjami. Przyszłość rynku nieruchomości w Polsce będzie należeć do tych, którzy postawią na uczciwość, otwartość i prawdziwą jawność cen –to właśnie transparentność jest najlepszym zabezpieczeniem przed karami i utratą zaufania klientów.

 

---

Łukasz Chacia -  adwokat i wspólnik w Kancelarii Karaś Chacia i Wspólnicy. Specjalizuje się w prowadzeniu sporów gospodarczych. Od pięciu lat reprezentuje przedsiębiorców w postępowaniach dotyczących Tarczy Finansowej PFR, prowadząc ponad 170 takich spraw.